Résiliation par le propriétaire - ce que vous devez savoir I MYHOME BLOG

En Autriche, les locataires sont bien protégés par le droit de la location. En effet, celui-ci ne prévoit la résiliation du bail par le propriétaire que dans quelques cas. Lukas Gottardis, du cabinet d’avocats pgf Rechtsanwälte à Innsbruck, explique quels sont ces cas et ce qu’il faut prendre en compte.

Les locataires peuvent-ils être congédiés par leur propriétaire ?

Un congé donné par le bailleur ne peut être mis en œuvre que dans des conditions particulières. Si le bail tombe dans le champ d’application complet ou partiel de la loi sur le bail, le bailleur ne peut donner congé au locataire que s’il existe un motif de résiliation reconnu comme important par la loi. Cela vaut d’ailleurs également pour les logements loués pour une durée déterminée.

Quels sont les motifs de résiliation mentionnés dans la loi ?

Les motifs légaux de résiliation incluent

La non-utilisation du logement, c’est-à-dire lorsque les locaux d’habitation ne servent pas à satisfaire un besoin urgent de logement.
la cession totale de l’objet loué (par exemple, la sous-location).
La sous-location en échange d’une rémunération disproportionnée (sous-location). C’est le cas lorsque le loyer de la sous-location est supérieur de plus de 50 % à celui du locataire qui sous-loue le logement ou certaines pièces.
Le décès du locataire et l’absence de personnes autorisées à entrer dans le logement.
Le non-paiement du loyer : Le locataire doit être en retard d’au moins huit jours malgré une mise en demeure. Toutefois, si le loyer est payé avant la fin de l’audience du tribunal de première instance, la résiliation doit être rejetée, à moins que le locataire n’ait commis une faute grave dans le retard de paiement. Toutefois, le locataire doit payer les frais tels que les frais de justice ou les frais de relance.
L’utilisation considérablement désavantageuse du bien loué : Il s’agit non seulement d’une négligence grave du logement, mais aussi d’un comportement grossièrement inconvenant à l’égard des autres locataires ou d’actes criminels graves à l’encontre des habitants de l’immeuble ou du propriétaire.
Besoin personnel du bailleur : « Dans la pratique, il est très difficile de faire valoir ce besoin « , explique Gottardis. Dans ce cas, le tribunal procède à une pesée des intérêts. « Les intérêts du bailleur doivent prévaloir sur ceux du locataire », précise Gottardis. En outre, les besoins personnels ne peuvent être invoqués que dix ans (période de blocage) après l’acquisition du logement.
Démolition de la maison : si une autorisation de démolir la maison a été délivrée par les autorités compétentes en matière de construction, le locataire peut être licencié. En contrepartie, il doit toutefois se voir proposer un logement de remplacement équivalent.
Empêcher l’amélioration d’un logement non standard

Est-il possible de convenir soi-même de motifs de résiliation dans le contrat de location ?

En principe, oui. Mais ils doivent être aussi importants (« importants et significatifs ») que ceux énumérés dans la loi sur la location. Il est donc important de demander une expertise juridique à ce sujet.

Résiliation Bailleur, logement, droit — Mettre un locataire à la porte ? Ce n’est pas si simple en Autriche.

Qu’en est-il de la résiliation par le bailleur si le logement n’est pas soumis à la loi sur les loyers (MRG) ?

Il n’y a pas de motifs de résiliation dans l’ABGB. Il existe des motifs de résiliation selon le § 1118 ABGB. Celui-ci prévoit trois motifs, à savoir un usage fortement préjudiciable, un retard dans le paiement des loyers ou la démolition de la maison. Dans ces cas, le bailleur peut résilier le contrat de location en respectant un délai de préavis, qui est généralement d’un mois, conformément au § 560 ZPO.

Comment doit-on résilier le contrat ?

Dans le domaine d’application de l’ABGB, le bailleur doit résilier le contrat de location par écrit ou par voie judiciaire. En revanche, dans le domaine d’application du MRG, le bailleur ne peut résilier le contrat que par voie judiciaire. Mais attention : tous les motifs de résiliation doivent être invoqués dans la résiliation judiciaire, ce n’est pas possible après coup. Cela signifie qu’il faut bien réfléchir au préalable si le motif de résiliation invoqué est suffisant.

Qu’est-ce qu’une résiliation judiciaire ?

Dans ce cas, le bailleur dépose une demande de résiliation du bail auprès du tribunal d’arrondissement compétent, qui la notifie au locataire. Si ce dernier formule des objections dans le délai imparti, la procédure judiciaire commence. Si le locataire laisse passer le délai de contestation, la résiliation prend force de loi sans qu’il y ait de procès.

Est-il possible de s’entendre avec le locataire pour résilier le contrat de location ?

C’est possible. Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, il est utile de trouver un logement équivalent pour le locataire ou de convenir avec lui d’un rachat de son droit de bail.

Que peut faire le bailleur si le locataire ne quitte pas le logement malgré un congé légal ?

Dans ce cas, le bailleur doit demander une exécution d’expulsion, avec huissier, serrurier et entreprise d’expulsion. Si le locataire n’est pas trouvé, le logement peut être ouvert et évacué avec l’aide de témoins. Le mobilier et les biens de l’ancien locataire ne peuvent toutefois pas être jetés. Au contraire, l’huissier de justice dresse un inventaire au cours de l’exécution de l’expulsion et, le cas échéant, déclare certains objets sans valeur qui pourraient alors être éliminés. Les autres doivent être stockés temporairement, aux frais du locataire.

Que peut faire le propriétaire s’il y a un risque qu’un locataire ne veuille pas quitter le logement à la fin d’un bail à durée déterminée ?

Que l’objet loué relève ou non du champ d’application de la loi sur les loyers (MRG), les bailleurs peuvent déposer une demande de transfert (conformément au § 567 ZPO) auprès du tribunal dans les six mois précédant l’expiration de la durée du bail. Si la décision relative à l’ordre de transfert devient définitive (le locataire a la possibilité d’introduire des objections auprès du tribunal dans un délai de quatre semaines), on dispose immédiatement d’un titre d’expulsion et il n’est pas nécessaire de mener une procédure d’expulsion supplémentaire. Si ce risque existe, Gottardis recommande d’introduire un mandat de transfert.