Le livre de base I MYHOME BLOG

Le terme « registre foncier » est inévitablement évoqué dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Celui-ci a une longue tradition : ses racines remontent au Moyen-Âge, les premiers registres fonciers sous forme de livre ont été créés sous Marie-Thérèse en 1770, dans les années 1980, le registre foncier a été informatisé et depuis 1999, il peut être consulté en ligne. Ulrich Voit, notaire à Vienne et porte-parole de la Chambre des notaires autrichiens (ÖNK), nous révèle tout ce que nous avons toujours voulu savoir sur le registre foncier.

Qu’est-ce que le registre foncier ?

Le registre foncier est un registre public dans lequel sont inscrits aussi bien les droits de propriété sur les biens immobiliers que d’autres droits ou charges liés au bien immobilier. La base du registre foncier est le cadastre : celui-ci définit, dans ce que l’on appelle le dossier cadastral, les conditions réelles de la propriété, telles que la situation ou la surface, ainsi que, parfois, les limites de la propriété. Les inscriptions au livre foncier sont effectuées par le tribunal du livre foncier. « Les greffiers qui y travaillent vérifient l’exactitude des documents. Ensuite, les inscriptions sont effectuées, ou refusées. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un document est incorrect ou ambigu », explique le notaire Ulrich Voit. La base d’une inscription au registre foncier est une demande d’inscription au registre foncier qui, à l’exception des demandes les plus simples comme les changements d’adresse des propriétaires, est généralement faite par un notaire ou un avocat.

Comment le registre foncier est-il structuré et que contient-il ?

Le registre foncier se compose du grand livre et de la collection d’actes, un grand livre et une collection d’actes distincts étant tenus pour chaque commune cadastrale (KG).

Dans le grand livre, chaque propriété est désignée par un numéro distinct (« numéro de dépôt »). En outre, on y trouve trois feuillets par immeuble. La feuille A (feuille d’état des biens) donne des informations sur le numéro d’immeuble, la surface, l’adresse (si elle existe) et le type d’utilisation. Le feuillet A2 donne des informations sur les droits réels, mais aussi sur les restrictions et les charges de droit public. « Il s’agit d’obligations récurrentes, telles que les obligations de tolérer et les servitudes publiques », explique Voit. La feuille A2 indique ainsi, par exemple, si le terrain se trouve dans une zone de bruit d’avion. La feuille B indique les propriétaires sous un numéro séquentiel et leur part de propriété dans le bien immobilier. Le feuillet B contient également l’indication de l’acte conservé dans le recueil des actes, sur la base duquel le droit de propriété a été enregistré. Le feuillet C, également appelé feuillet des charges, contient quant à lui toutes les charges liées à la propriété du bien immobilier. Il s’agit notamment des privilèges bancaires, des interdictions d’aliéner ou de grever, des droits d’habitation, de préemption ou de rachat, ou encore des servitudes.

Dans la collection d’actes sont rassemblés tous les actes sur la base desquels une inscription au registre foncier a été effectuée. Il s’agit par exemple des contrats d’achat et de copropriété, des décisions d’envoi en possession, des contrats de prêt ou de donation.

Qu’est-ce qu’un droit de gage dans le registre foncier ?

« On entend par droit de gage un droit réel du prêteur sur un bien déterminé, en l’occurrence un bien immobilier. Ce droit réel sert à garantir une créance de crédit », explique Voit. Si le débiteur, c’est-à-dire l’emprunteur, ne peut pas rembourser le crédit, le prêteur peut couvrir sa créance en vendant le bien immobilier.

Est-on propriétaire d’un bien immobilier si l’on ne figure pas au registre foncier ?

La réponse est en principe non. Le propriétaire est, à quelques exceptions près (héritiers, usufruitiers, adjudicataires), celui qui est inscrit au registre foncier.

Combien coûte l’inscription ?

En principe, l’inscription au registre foncier est soumise au paiement d’une taxe de dépôt de la demande d’inscription (47 euros pour une demande électronique, sinon 66 euros) et d’une taxe correspondant à 1,1 % du prix d’achat en cas d’acquisition d’un bien immobilier ou à 1,2 % du droit de gage en cas d’inscription d’une hypothèque. Avant de déposer la demande d’inscription au registre foncier, les documents correspondants doivent être certifiés par un notaire, ce qui entraîne également des frais. Actuellement, cependant, les droits d’enregistrement sont supprimés sous certaines conditions – mais uniquement lors de l’achat d’un bien immobilier : toute personne ayant acquis ou acquérant une maison, un appartement ou un terrain après le 1er avril 2024 peut encore demander à être exemptée des droits d’enregistrement jusqu’au 30 juin 2026. L’exonération s’applique à 500.000 euros par opération d’acquisition jusqu’à un maximum de deux millions d’euros. (Voir l’article de blog sur l’exonération de la redevance)

Combien coûte une suppression ?

Par exemple, lorsque le crédit est remboursé, le droit de gage peut être radié du registre foncier. « La condition préalable est que la banque donne son accord dans la quittance de radiation, qui doit être certifiée », explique Voit. Pour la demande par voie électronique, il faut également payer 47 euros de frais de saisie ou 66 euros par voie non électronique, ainsi que les frais de notaire ou d’avocat. « A cela s’ajoutent des frais pour la radiation elle-même, qui sont déterminés en fonction de la valeur du droit de gage. Pour les droits de gage de faible valeur, les frais peuvent s’élever à 300 euros, mais pour les droits de gage de grande valeur, les frais peuvent atteindre 1.600 euros », explique Voit.

Combien de temps prend l’enregistrement ?

« C’est individuel », dit Voit. S’il s’agit d’une simple inscription au registre foncier sans création de droits de copropriété ou sans division compliquée du bien immobilier, la durée moyenne est de quatre à six semaines. « Mais si, par exemple, une copropriété doit être inscrite au registre foncier dans le cas d’un immeuble d’habitation nouvellement construit, il faut compter entre six et douze mois », explique le notaire.

Qui peut demander un extrait du registre foncier en Autriche et où peut-on l’obtenir ?

En Autriche, le registre foncier étant public, chacun peut le consulter ou en demander un extrait. Un extrait du registre foncier peut être obtenu soit personnellement auprès du tribunal d’arrondissement concerné, soit par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire. Ce dernier peut également fournir des extraits certifiés du registre foncier. Les données du registre foncier peuvent également être consultées sur JustizOnline ou auprès de bureaux de compensation autorisés par le ministère fédéral de la Justice ou de plateformes en ligne. Les coûts varient en fonction de la quantité de données consultées. Par exemple, un extrait actuel du registre foncier est disponible à partir de quelques euros.

Le registre foncier est-il anonyme ?

Non. Avec l’amendement du livre foncier de 2024, il a été possible de limiter la consultation et l’enregistrement des actes tels que les contrats de vente et de donation, les décisions d’envoi en possession, les transactions de divorce et autres actes similaires dans le recueil des actes. Depuis le 1er septembre 2024, les personnes peuvent demander la limitation de la consultation des données relatives à la vie privée ou familiale contenues dans ces documents, comme les accords de garde en cas de divorce, par le biais d’une demande gratuite.