L’impôt sur les plus-values immobilières se base sur les ventes privées de biens immobiliers et donc sur des opérations à titre onéreux, raison pour laquelle les transferts à titre gratuit, tels que les donations et les héritages de biens immobiliers, ne constituent en principe pas des opérations de transfert pertinentes pour l’impôt sur les plus-values.
Pour l’application de l’impôt sur les plus-values immobilières, la distinction entre une opération à titre onéreux et une opération à titre gratuit est donc déterminante, puisque la transmission à titre gratuit d’immeubles privés est possible en franchise d’impôt sur les plus-values. Il convient toutefois de noter qu’une opération à première vue gratuite peut avoir une incidence sur l’impôt sur le revenu si elle entraîne le transfert conjoint de dettes, d’autres charges ou des paiements compensatoires dans le cadre d’un partage successoral.
En règle générale, on entend par acquisition à titre gratuit un héritage ainsi qu’une donation (pure), sachant qu’en principe, on peut également l’admettre en cas de donation mixte, c’est-à-dire une donation avec une contrepartie. Contrairement à l’impôt sur les mutations immobilières, par exemple, le droit fiscal sur les revenus ne divise pas la donation mixte en une partie à titre gratuit, une partie à titre partiellement gratuit et une partie à titre onéreux, mais l’attribue à l’élément qui est au premier plan. Ainsi, le montant de la contrepartie joue un rôle essentiel dans l’évaluation :
- On considère qu’il y a cession (à titre onéreux) lorsque la contrepartie représente au moins 75% de la valeur vénale de l’actif transféré.
- On considère qu’il y a transmission à titre gratuit lorsque la contrepartie est inférieure ou égale à 25% de la valeur vénale du bien transmis.
- En cas de donation entre proches, il faut en principe considérer qu’il s’agit d’une transmission à titre gratuit, même si la contrepartie est supérieure à 25% mais inférieure à 75% de la valeur vénale du bien transmis et qu’il existe une volonté d’enrichissement.
Une donation mixte peut donc être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, raison pour laquelle il convient de vérifier s’il s’agit d’une opération à titre gratuit ou à titre onéreux, notamment en cas de transmission conjointe de dettes, d’hypothèques ou d’autres charges. Dans le cas d’une succession anticipée, il convient de noter qu’un paiement compensatoire, dans la mesure où il provient de la sphère patrimoniale du repreneur, constitue une contrepartie, de sorte qu’il faut également vérifier s’il y a un transfert à titre onéreux.
Contrairement à la législation sur l’impôt sur les bénéfices, qui prévoit un corridor de 75%-25%, la limite entre la rémunération et la gratuité en matière d’impôt sur les mutations immobilières est de 70% et 30%.
Il convient de noter que, contrairement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les mutations foncières couvre non seulement les formes d’acquisition à titre onéreux, mais aussi les transmissions à titre gratuit entre vifs et à cause de mort, et donc également les donations et les héritages de biens immobiliers. Au sein de la famille, l’impôt sur les mutations foncières suppose toujours la gratuité.
Du point de vue de la TVA, la donation et l’héritage de biens immobiliers sont des transferts de biens immobiliers à titre gratuit qui n’ont de conséquences en matière de TVA que si le bien immobilier est affecté à une entreprise et si la personne qui transfère le bien remplit les conditions de la qualité d’entrepreneur conformément à l’article 2 de la loi sur la TVA. Dans la mesure où un bien immobilier n’a jamais été affecté à l’entreprise du donateur ou du défunt, le transfert n’entraîne pas non plus de conséquences en matière de TVA.
Cet article a été rédigé par www.tpa-group.at
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