L’impôt sur les mutations foncières s’applique aux opérations d’acquisition de biens immobiliers nationaux qui donnent droit à la cession d’un bien immobilier, la notion de bien immobilier englobant le terrain, les bâtiments ainsi que l’accroissement (comme les plantes ou les animaux) et les accessoires (comme l’inventaire de l’hôtel). Les droits de construction et les super-édifices (bâtiments construits sur le terrain d’autrui) sont également assimilés à des biens immobiliers et sont donc couverts par les dispositions de la loi relative à l’impôt sur les mutations foncières.
Contrairement à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les mutations foncières couvre non seulement les formes d’acquisition à titre onéreux, mais aussi les transmissions à titre gratuit. Pour la naissance de la dette fiscale, on se base en principe sur la réalisation juridiquement valable de l’acte d’engagement, par exemple par la signature du document contractuel, raison pour laquelle l’acte d’exécution, c’est-à-dire l’inscription au registre foncier, n’est pas déterminant.
L’impôt sur les mutations foncières doit en principe être calculé sur la valeur de la contrepartie, mais au moins sur la valeur du terrain. La notion de contrepartie est particulièrement large et comprend toute prestation imaginable que l’acquéreur promet pour l’acquisition du bien immobilier. Cela inclut non seulement les paiements en espèces et en nature, mais aussi les bénéfices et les services réservés du cédant, tels que les droits d’habitation ou d’usufruit réservés. Toutefois, pour certaines acquisitions immobilières, telles que les acquisitions à titre gratuit ou à cause de mort et les acquisitions au sein de la famille, c’est toujours la valeur de l’immeuble qui est déterminante.
Depuis le 1er janvier 2016, l’impôt sur les mutations foncières fait la distinction entre les acquisitions à titre onéreux, à titre partiellement onéreux et à titre gratuit. Alors que le taux d’imposition unique de 3,5% s’applique aux acquisitions à titre onéreux, le barème progressif favorable s’applique aux transmissions à titre gratuit ou à la partie à titre gratuit des acquisitions à titre partiellement onéreux. Outre l’application du barème progressif de faveur, il convient également, dans le cas d’acquisitions à titre gratuit, de retenir comme base d’imposition non pas la contrepartie, mais la valeur du bien immobilier.
Il y a acquisition d’un bien immobilier à titre gratuit au sens de l’impôt sur les mutations foncières lorsque la contrepartie ne dépasse pas 30% de la valeur du bien immobilier. En revanche, il y a acquisition à titre partiellement onéreux lorsque la contrepartie est supérieure à 30% mais inférieure à 70% de la valeur du terrain. L’acquisition doit être divisée en une partie à titre onéreux et une partie à titre gratuit, le tarif progressif étant appliqué à la partie à titre gratuit et le taux normal de l’impôt sur les mutations foncières de 3,5% à la partie à titre onéreux. Si la contrepartie est supérieure à 70% de la valeur du terrain, il s’agit d’une acquisition à titre onéreux, pour laquelle la contrepartie est intégralement taxée à 3,5%.
Outre les diverses acquisitions pour cause de décès, telles que celles résultant d’une dévolution successorale ou d’un legs, une acquisition entre vifs au sein du groupe familial doit en tout état de cause être considérée comme gratuite en vertu de l’article 26a de la loi sur les biens immobiliers ( GGG), raison pour laquelle la valeur du bien immobilier doit toujours être utilisée comme base d’imposition dans de tels cas et une éventuelle contrepartie n’est pas prise en compte. Le groupe familial au sens de l’article 26a de la GGG comprend par exemple les conjoints, les partenaires enregistrés et les concubins, dans la mesure où il existe une résidence principale commune, les parents, frères et sœurs ou alliés en ligne directe, les enfants, les petits-enfants, les beaux-enfants, les enfants d’adoption, les beaux-enfants, les enfants recueillis ainsi que leurs conjoints ou partenaires enregistrés ou les neveux et nièces du cédant. Si, dans le cas d’une acquisition avec contrepartie, le montant de cette contrepartie ne peut pas être déterminé, il faut considérer qu’il s’agit d’une acquisition à titre partiellement onéreux, 50% de la valeur du bien immobilier étant imposés au barème progressif et les 50% restants au taux d’imposition normal.
En cas d’acquisition à titre gratuit de biens immobiliers, ainsi que pour la partie gratuite d’acquisitions à titre partiellement gratuit, l’impôt sur les mutations foncières doit être calculé sur la base du barème progressif comme suit :
- Pour les premiers 250.000 EUR, 0,5% ;
- Pour les 150.000 EUR suivants, il y a 2% et
- Pour tout ce qui est supérieur à 400.000 EUR, les frais sont de 3,5%.
Dans la mesure où le barème progressif s’applique au calcul de l’impôt sur les mutations foncières, il convient de tenir compte d’une règle spéciale selon laquelle les acquisitions réalisées au cours des cinq dernières années sont additionnées. On distingue l’agrégation verticale et l’agrégation horizontale. Afin d’éviter que la charge fiscale ne soit réduite par le fractionnement d’une donation en plusieurs parties et l’utilisation multiple du barème progressif favorable, il convient, dans le sens d’un regroupement vertical, d’additionner toutes les acquisitions de biens immobiliers qui ont lieu dans les cinq ans entre les mêmes personnes dans une même direction. Selon la règle de la combinaison horizontale, les acquisitions dans le cadre desquelles une seule personne reçoit successivement une unité économique ou des parties d’une unité économique de la part d’un ou de plusieurs cédants au cours d’une période de cinq ans doivent être combinées.
Cet article a été rédigé par www.tpa-group.at
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