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Betriebskosten: Wie sie verrechnet werden. Wie Sie die Höhe überprüfen können.
Betriebskosten stellen einen nicht unwesentlichen Teil des Mietzinses dar. Es lohnt sich daher, etwas mehr darüber zu wissen.
Definition Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die den Eigentümern durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen. Aufgeteilt werden die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietobjektes zur Gesamtfläche des Hauses.
Bei dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegenden Mietverhältnissen ist genau gesetzlich geregelt, was den Mietern als Betriebskosten verrechnet werden kann. Nach dem MRG können als Betriebskosten verrechnet werden die Kosten für
• Wasserversorgung
• Rauchfangkehrungen
• Kanalräumung
• Müll- und Unratabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses
• angemessene Hausversicherung
• Verwaltungskosten
• Hausbesorger oder angemessene Hausbetreuung
• öffentliche Abgaben
Darüber hinaus sind auch die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Aufzug, Grünanlage, Waschküche, Gemeinschaftsräume wie Sauna o.ä.) den Mietern gegenüber verrechenbar. Kosten einer Reparatur sind aber keinesfalls Betriebskosten.
Bei Wohnungen, die dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterliegen, zählt vorrangig die freie Vertragsvereinbarung. Gibt es eine solche nicht, gilt grundsätzlich §1099 ABGB. Dann sind sämtliche Lasten vom Vermieter zu tragen.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Wie funktioniert die Betriebskostenabrechnung?
In der Praxis nahezu ausschließlich kommt für die Abrechnung der Betriebskosten die sogenannte „Jahrespauschalverrechnung“ zur Anwendung. Bei dieser Abrechnungsform werden von den Mietern monatlich Pauschalbeträge eingehoben und über die Betriebskosten des gesamten Kalenderjahres für das ganze Haus bis zum 30.6. des Folgejahres eine Abrechnung erstellt (Betriebskostenabrechnung).
In dieser Abrechnung sind alle Betriebskosten (Ausgaben) anzuführen und die Einnahmen, im Wesentlichen die von den Mietern monatlich bezahlten Pauschalbeträge, den Ausgaben gegenüberzustellen.
Betragen die Ausgaben mehr als die Einnahmen, ergibt die Abrechnung einen Saldo zugunsten des Vermieters, umgekehrt zugunsten der Mieter. Den Saldo zugunsten des Vermieters haben die Mieter anteilig auszugleichen, umgekehrt hat der Vermieter den Saldo zugunsten der Mieter (= Guthaben für die Mieter) den Mietern anteilig auszuzahlen.
Einsicht & Überprüfung der Kosten
Die vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung ist für die Mieter an einer geeigneten Stelle (z.B. Hausbesorger oder einem Mieter des Hauses) zur Einsicht aufzulegen, ebenso muss den Mietern eine Einsicht in die zur Abrechnung gehörigen Belege ermöglicht werden.
Haben Sie Zweifel an der Richtigkeit der verrechneten Betriebskosten, können Sie die Überprüfung der Betriebskosten bei der Schlichtungsstelle bzw. außerhalb Wiens beim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Betriebskosten-Abrechnungen können nur innerhalb einer Frist von 3 Jahren bestritten werden (Ausnahme: Genossenschaftswohnungen).
Am besten informieren Sie sich bereits bei der Immobiliensuche über die Höhe der Betriebskosten. Notieren Sie die Betriebskosten sowie sämtliche weiteren Details der Immobilie in einer Checkliste – so vergessen Sie nichts während und nach der Besichtigung..
Irrtum beim Begriff „Betriebskosten“
Ein häufiger Irrtum lautet, dass Gas und Strom, Versicherungen, Telefon und Internet ebenfalls zu den Betriebskosten zählen. Das tun sie nicht. Es handelt sich hierbei vielmehr um die laufenden Kosten, die für einen Mieter zusätzlich anfallen (können).
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