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HASCH & Partner Rechtsanwälte
Was eine Teilungsklage ist und wie es zu einer Zivilteilung oder einer Realteilung kommt.
Mit der Teilungsklage kann ein Miteigentümer auf Teilung des ideellen Miteigentums klagen. Die Folge ist, dass die Gemeinschaft der Eigentümer aufgelöst wird. Die Teilung kann auf zwei Arten erfolgen: Zivilteilung (Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses nach den Anteilen) oder Realteilung (auch Naturalteilung).
Die Realteilung erfolgt bei bebauten Grundstücken durch Begründung von Wohnungseigentum oder durch Teilung der Grundstücksfläche. Bei der Realteilung geben die Miteigentümer ihre Miteigentumsrechte an der Gesamtliegenschaft auf und es erhält jeder das alleinige Eigentumsrecht an einem oder mehreren Wohnungseigentumsobjekten oder an einer Teilliegenschaftsfläche.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Kann es auch zu von einer Seite nicht gewollten Teilung des Eigentums kommen?
Da es eine Verbindlichkeit für eine immerwährend bestehende Rechtsgemeinschaft nicht gibt, ist auch eine einseitige Auflösung möglich. Das Gesetz sieht zwar vor, dass die Teilung nicht zur Unzeit oder wegen Nachteils der Übrigen erfolgen darf.
Für das Vorliegen dieser „Teilungshindernisse“ ist allerdings der Beklagte beweispflichtig, sodass er anhand konkreter Umstände darlegen muss, dass die Teilung zur Unzeit erfolgt. Unzeit liegt aber beispielsweise nicht vor, wenn die Grundstückspreise gerade niedrig sind. Im Übrigen bewirken Teilungshindernisse in der Regel nur einen Aufschub.
Was entscheidet darüber, ob es zur Zivilteilung oder Realteilung kommt?
Das Gesetz sieht einen Vorrang der Realteilung vor der Zivilteilung vor. Ist daher eine Realteilung möglich (das bedeutet, die Liegenschaft lässt sich ohne wesentliche Wertminderung teilen) und tunlich (das bedeutet ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig hohen Wertausgleiches), bleibt für eine Zivilteilung kein Raum.
Ist eine Realteilung nicht möglich oder untunlich, hat eine Zivilteilung zu erfolgen. Das Vorliegen der Voraussetzungen für die Zivilteilung hat der Teilungskläger zu beweisen.
Welche Faktoren entscheiden, ob eine Klage auf Teilung des Miteigentums berechtigt bzw. potenziell erfolgreich ist?
Die Tatsache, dass ein Miteigentümer die Teilung verlangt, kann man letztlich nicht verhindern. Welche Teilung im Einzelfall durchgeführt wird (Real- oder Zivilteilung) entscheidet das Gericht.
Die Klage auf Realteilung wird erfolgreich sein, wenn sich die Liegenschaft teilen lässt. Die Parteien können auch Teilungsvorschläge erstatten, an welche das Gericht allerdings nicht gebunden ist.
Eine vergleichsweise Einigung zwischen den Parteien ist natürlich möglich.
Kann es eine Zivilteilung geben, bei der eine Seite das Eigentum behält und die andere Seite ausbezahlt?
Bei der Zivilteilung ist die Liegenschaft zur Versteigerung auszuschreiben und der Versteigerungserlös zwischen den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile durch Richterspruch aufzuteilen.
Eine Übernahme des Anteils durch einen Miteigentümer gegen Abfindungszahlung der/des Übrigen gibt es zwar in anderen Vorschriften (zB im Anerbengesetz oder Kärntner Erbhöfegesetz), das ABGB sieht jedoch nur die Veräußerung durch gerichtliche Feilbietung vor.
Der oder die anderen Miteigentümer können aber im Rahmen der gerichtlichen Feilbietung selbst mitbieten. Das bedeutet, dass der klagende Miteigentümer den Anteil des beklagten Miteigentümers ersteigern kann und den beklagten Miteigentümer damit faktisch ausbezahlt.
Eine vergleichsweise Einigung, die auf die Übernahme des anderen Hälfteanteils abzielt, ist möglich.
