So funktionieren Bauherrenmodelle
Das Bauherrenmodell ist vor allem wegen seiner steuerlichen Vorteile gefragt. Doch die Immobilien-Veranlagung kann noch mehr.
Immobilien haben sich in Krisen als Veranlagungsmodell bewährt, Betongold erfreut sich großer Beliebtheit. Wer sein Erspartes in diesem sicheren Hafen veranlagen will, muss aber nicht unbedingt ein Haus oder eine Wohnung kaufen.
„Beteiligungen an Bauherrenmodellen im geförderten Wohnbau bieten ebenfalls eine Realwertsicherung“, weiß Michael Baert, Vorstand der zur Soravia-Gruppe gehörenden IFA AG.
Konkret erwerben beim Bauherrenmodell mehrere Investoren eine Liegenschaft, sanieren diese mit Förderungen der öffentlichen Hand umfassend –oder bauen das Objekt komplett neu auf und vermieten die Wohnungen dann langfristig.
Ideeller Anteil
Die Anleger – das durchschnittliche Investment beim klassischen Bauherrenmodell liegt bei 100.000 Euro – erwerben dabei in der Regel keine zugewiesene Wohnung, sondern je nach Kapitaleinlage einen entsprechenden Anteil an der Immobilie.
Je nach Rechtsform – die Investoren können entweder eine Miteigentümergemeinschaft oder eine Kommanditgesellschaft bilden – sind diese entweder namentlich im Grundbuch oder als Gesellschafter im Firmenbuch eingetragen. „Bei einer KG steht diese dann im Grundbuch“, so Baert.
Steuerliche Vorteile
Hauptgrund für die Beliebtheit der Bauherrenmodelle sind die steuerlichen Vorteile, die dadurch lukriert werden können: Dabei werden die Baukosten nämlich über 15 Jahre verkürzt und nicht wie bei Immobilien sonst üblich 67 Jahre abgeschrieben.
„Durch die Fünfzehntelabschreibung entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften, unter anderem den Mieteinnahmen, gegengerechnet wird. Je höher die Besteuerung bei anderen Einkünften ist, desto mehr wirken sich diese Verluste aus“, erklärt Baert.
Darüber hinaus können Werbungskosten sofort abgeschrieben werden. Außerdem ist der zum Unternehmer gewordene Investor vorsteuerabzugsberechtigt.
Hoher Steuersatz
Der zu erzielende steuerliche Effekt ist allerdings von der Steuerstufe, in der sich die Anleger befinden, abhängig. „Anleger profitieren voll ab einer Progressionsstufe von mehr als 42 Prozent“, sagt Baert.
Aus steuerlicher Sicht ist noch etwas wichtig: Das Modell muss binnen 25 Jahren einen Gesamtgewinn erzielen. Falls nicht, kann es der Fiskus als Liebhaberei ansehen, im schlimmsten Fall droht die Rückabrechnung“, sagt Baert.
Doch nicht nur die Steuervorteile kommen den Anlegern zugute: „Man hat einerseits einen Sachwert, andererseits ist das Leerstandsrisiko und damit ein etwaiger Mietausfall aufgeteilt“, weiß Baert. Da die Mieten durch die Wohnbauförderung gedeckelt und somit im Vergleich zu freifinanzierten Wohnungen günstiger sind, sei Letzterer allerdings gering.
Leistbares Wohnen
Neben den Anlegern profitiert aber auch die Gesellschaft: Mietern können sich über qualitativ hochwertige und dennoch leistbare Wohnungen freuen, liegt doch durch den Einsatz von Fördermitteln die Miete oft weit unter dem Richtwert. „In der Steiermark beispielsweise beträgt sie zwei Drittel des dortigen Richtwerts“, weiß Baert.
Auch die Umwelt profitiert, da statt Neubauten auf der grünen Wiese bestehende Gebäude revitalisiert und somit dem Bodenverbrauch Einhalt geboten wird.
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