Nicht nur der Kauf, sondern auch der Verkauf einer Wohnung ist ein komplexes Vorhaben. Und eines, mit dem man nur in den seltensten Fällen öfter als einmal im Leben konfrontiert ist. Umso wichtiger ist es, gerade bei mangelnder Erfahrung, sich auf das Projekt Wohnungsverkauf gut vorzubereiten. Und zwar noch bevor Sie oder der von Ihnen beauftragte Makler die Wohnung auf den Markt bringt. Denn gute Planung kann maßgeblich dazu beitragen, einen attraktiven Preis zu erzielen und den Verkauf reibungslos abzuwickeln. Im Umkehrschluss ist bei weniger guter Vorbereitung die Wahrscheinlichkeit groß, dass sich der Verkaufsprozess hinauszögert, groß – aber das kostet Zeit und Geld. Inklusive Checkliste zum Ausdrucken, Abhaken und Speichern.
Wie kann man einen Wohnungsverkauf richtig vorbereiten?
Die richtige Vorbereitung ist das Geheimnis, das hinter dem erfolgreichen Verkauf jeder Wohnung steht. Erfolgreich ist dieser dann, wenn die Immobilie möglichst rasch und zu einem guten Preis an den Mann gebracht wird.
Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Verkäufer bereits einige Zeit vor dem Verkaufsstart eine Reihe von Aufgaben erledigen. Welche das sind, beschreibt Katharina Höllwarth, Leiterin des Büro Steyr von Raiffeisen Immobilien.
#1: Informieren Sie sich über die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen
Bevor Sie loslegen, sollten Sie sich schlau machen, wie ein Wohnungsverkauf grundsätzlich abläuft, welche Unterlagen und Informationen Sie Interessenten beziehungsweise dem Käufer vorlegen müssen beziehungsweise sollten. Weiters dürfen Sie nicht vergessen, dass beim Verkauf der Wohnung unter Umständen Immobilienertragsteuer fällig werden kann. Auch Kosten für Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater können möglicherweise anfallen. Gleiches gilt, wenn Sie sich dazu entscheiden, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. In diesem Fall sollten Sie sich allerdings bewusst machen, dass ein Makler Ihnen viel Arbeit abnimmt und damit auch Zeit erspart.
#2: Erstellen Sie einen Zeitplan
„Ein Zeitplan ist ein ganz wesentliches Element der richtigen Vorbereitung“, sagt die Maklerin. Verkäufer sollten sich daher ganz besonders folgende Fragen stellen:
- Bis wann sollte die Wohnung idealerweise verkauft sein? Gibt es dafür eine Frist? Das ist etwa dann wichtig, wenn eine Übersiedlung ansteht oder mit dem Verkaufserlös Schulden bezahlt werden sollen.
- Wie lange will beziehungsweise muss ich noch in der Wohnung wohnen? „Wer in einen Neubau übersiedelt, sollte auf alle Fälle einen Polster einplanen. Es kommt immer wieder vor, dass man aus der alten Wohnung hinaus muss, aber überraschenderweise doch noch nicht in die neue einziehen kann“, weiß Höllwarth aus Erfahrung.
- Wann soll es Besichtigungen geben – noch, während man in der Wohnung wohnt oder erst nach dem Auszug?
- Wer Besichtigungen selbst durchführen will, sollte sich darüber hinaus überlegen, wann diese für ihn am ehesten durchführbar sind – am Vormittag, abends oder am Wochenende.
- Denken Sie auch daran, dass das Beantworten von Anfragen, das Vereinbaren von Besichtigungen und diese selbst zeitintensiv sind.
# 3: Unterlagen bereitlegen
Wer erst während der Besichtigungen oder Verkaufsverhandlungen wichtige Unterlagen suchen oder Informationen einholen muss, verliert kostbare Zeit – und möglicherweise auch ernstzunehmende Interessenten. Sollten Sie nicht ohnehin alle für den Wohnungsverkauf erforderlichen Dokumente in einer Mappe haben, sollte diese Aufgabe noch bevor die Wohnung inseriert wird auf Ihrer to-do-Liste stehen. Gehen Sie davon aus, dass potenzielle Käufer aber an weit mehr als diesen interessiert sind: „Sie wollen sich ein umfassendes Bild von der Wohnung machen“, weiß Höllwarth. Dementsprechend sollten Sie sich auf alle möglichen Fragen vorbereiten – von jener nach durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, nach Schulen oder den Nachbarn. „Gerne wird aber auch gefragt, ob die Heizung nach Quadratmetern oder nach Wärmemenge abgerechnet wird. Oder ob man die Wohnraumlüftung selbst warten lassen muss“, erzählt die Maklerin. Nicht zuletzt sollten Sie kontrollieren, ob alle Schlüssel, die Sie bei der Übergabe der Wohnung erhalten haben, noch vorhanden sind. Mussten Sie bereits welche nachmachen lassen, sollten Sie auch die Schlüsselkarte bereitlegen.
#4: Zielgruppe und Verkaufsstrategie festlegen
Definieren Sie die Zielgruppe, die Sie beim Verkauf ansprechen wollen und richten Sie die Verkaufsstrategie entsprechend aus. „Eine größere Wohnung, in deren Umgebung es Kindergärten und Schulen gibt, ist in der Regel ein Fall für Familien. Eine barrierefreie Wohnung wiederum spricht wahrscheinlich eher Ältere an“, sagt Höllwarth.
#5: Preisfindung
Ein realistischer Verkaufspreis ist für den erfolgreichen Verkauf entscheidend. Ist der Preis nämlich zu hoch angesetzt, wird sich der Verkauf verzögern. „Ist die Wohnung deshalb lange auf dem Markt, gehen potenzielle Käufer davon aus, dass es bei der Immobilie einen Haken gibt“, sagt Höllwarth. Auch diverse Preissenkungen schaden dem Image der Wohnung.
Den richtigen Preis zu finden, ist allerdings gar nicht so einfach. Zum einen ist die Bewertung einer Immobilie durchaus komplex. „Dabei spielen die verschiedensten Faktoren, von Lage und Alter des Hauses über Größe, Schnitt und Ausstattung der Wohnung bis zur Infrastruktur eine Rolle“, erklärt Höllwarth. Zum anderen sollte auch der Marktpreis in die Preisfindung einfließen. Das bedeutet, Verkäufer sollten sich informieren, zu welchem Preis vergleichbare Wohnungen in der Umgebung verkauft wurden. „Es macht daher Sinn, für die Preisfindung einen Profi heranzuziehen“, ist Höllwarth überzeugt.
#6: Optimale Präsentation der Wohnung
„Es gibt nur eine Chance für den ersten Eindruck“, bringt es Höllwarth auf den Punkt. Das Wichtigste ist somit, die Braut herauszuputzen und qualitativ hochwertige Fotos, die genauso wie der Text aussagekräftig sein sollten, zu machen.
Wie macht man eine Wohnung verkaufsfit?
Um fit für den Verkauf zu sein, müssen Verkäufer der Wohnung ein wenig Aufmerksamkeit schenken. „Die Wohnung sollte freundlich und einladend sein“, sagt die Maklerin. Ein Muss sei es daher, zu putzen und aufzuräumen. Darüber hinaus sollte die Wohnung gleichsam entpersonalisiert werden: Persönliche Gegenstände und Bekleidung sollten weder auf den Fotos noch bei Besichtigungen zu sehen sein zu finden. Auch zu viele Möbel und Dekoration ist kontraproduktiv. „Interessenten fühlen sich dann nicht wohl, damit lässt das Interesse nach“, erklärt Höllwarth. Unter Umständen sei es auch ratsam, leichte Gebrauchsspuren zu beseitigen. „Weiß auszumalen schadet daher nach dem Auszug nicht“, so Höllwarth.
Wie wichtig sind Fotos und Home Staging beim Wohnungsverkauf?
„Fotos sind enorm wichtig, da sie den ersten Berührungspunkt zwischen Interessenten und der zum Verkauf stehenden Wohnung darstellen“, so die Maklerin. Denn je besser und ansprechender sie sind, desto eher machen sie Lust darauf, die Wohnung in natura zu sehen. Fotos sollten daher weder verwackelt noch unscharf sein und bei gutem Wetter und Tageslicht aufgenommen werden.
Mindestens genauso wichtig wie die technische Qualität der Fotos ist das, was abgebildet wird.
In diesem Zusammenhang gewinnt Home Staging, das professionelle Styling der Wohnung, zunehmend an Bedeutung. „Ein Zuhause ist mehr als ein paar Ziegel, es ist ein Gefühl“, sagt Höllwarth. Genau dieses wird beim Home Staging mit sorgfältig ausgewählten, geschickt positionierten Möbeln und Accessoires, guter Beleuchtung und Gerüchen erzeugt. Die professionelle Inszenierung von Immobilien zeigt aber nicht nur, wie es sich anfühlt, in der Wohnung zu wohnen, sondern macht auch das Raumgefühl in einer leeren Wohnung erlebbar. „Die meisten Menschen können dort die Proportionen nicht richtig einschätzen“, so die Maklerin. Dazu kommt, dass möblierte Wohnungen mehr Klicks und Aufmerksamkeit erhalten als unmöblierte. All das kann den Verkauf der Immobilie beschleunigen: Studien zufolge werden Wohnungen mit Unterstützung von Home Staging um mindestens 50 Prozent schneller verkauft.
Sollte man eine Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Ob eine Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden sollte oder nicht, sollte individuell entschieden werden. „Das hängt wirklich vom jeweiligen Zustand ab“, sagt Höllwarth. Nicht zuletzt deshalb, da eine Renovierung Zeit und Geld kostet – und der Käufer möglicherweise ohnehin ganz andere Vorstellungen hat.
Welche Unterlagen braucht man für den Wohnungsverkauf?
Für den Wohnungsverkauf sind aus Gründen der Transparenz zahlreiche Unterlagen erforderlich. Potenziellen Käufern sollten demnach Grundbuchsauszug, Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Garagenvertrag und -beschreibung, Grundriss, Betriebskostenabrechnung, eine Übersicht über die monatlich anfallenden Nebenkosten sowie der Energieausweis, der nicht älter als zehn Jahre sein darf, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen über die Höhe der vorhandenen Rücklagen vorgelegt werden. „Interessenten wollen schließlich wissen, ob möglicherweise kurz nach dem Kauf Sanierungsmaßnahmen beziehungsweise eine Erhöhung der Rücklagen auf sie zukommen“, erklärt Höllwarth. Eine Baubeschreibung des Hauses, ein Leitungs- und Installationsplan sowie Infos über vom Verkäufer durchgeführte Sanierungs- beziehungsweise Renovierungsmaßnahmen sind weitere Unterlagen, die von Interesse sind. Ist die Wohnung vermietet, gehört auch der Mietvertrag in die Dokumentenmappe.
Wie steigert man den Wert einer Wohnung vor dem Verkauf?
„Den Wert einer Wohnung vor dem Verkauf kann man nicht steigern. Denn die meisten Faktoren, die den Wert bestimmen, wie Lage oder Infrastruktur, können Verkäufer nicht beeinflussen“, sagt Höllwarth. Der Preis jedoch kann beeinflusst werden: Je besser die Wohnung in Schuss ist, desto eher sind Käufer bereit, zumindest den gewünschten Preis oder auch mehr zu bezahlen.
Welche Fehler sollte man bei der Vorbereitung eines Wohnungsverkaufs vermeiden?
Wer Fehler bei der Vorbereitung des Wohnungsverkaufs vermeiden möchte, sollte sich ausführlich und zeitgerecht mit dem Thema auseinandersetzen. Zu den größten Fehlern, die man in diesem Zusammenhang machen kann, gehören unter anderem nicht vollständige Unterlagen sowie ein unrealistischer Preis. „Es ist aber auch nicht hilfreich, wenn man die Wohnung nicht entsprechend präsentiert“, sagt Höllwarth.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf?
Diese Frage ist nicht so leicht zu beantworten. Von der Jahreszeit her gesehen, sind das Frühjahr und der Herbst ideal, um eine Wohnung zu verkaufen. Aber natürlich spielt auch die Marktlage eine große Rolle. Ist die Nachfrage nach Wohnungseigentum groß, ist der Zeitpunkt für einen Verkauf sehr gut. Überwiegt hingegen das Angebot die Nachfrage, sollte mit dem Verkauf zugewartet werden – sofern dies dem Verkäufer möglich ist. Mitten in der Übersiedlung verkaufen zu wollen, ist ebenfalls nicht empfehlenswert, so Höllwarth. Denn weder herumstehende Umzugskartons noch gestresste Verkäufer sind dem Verkauf förderlich.
Gut zu wissen:
- Im Schnitt dauert es sechs bis zwölf Monate bis eine Wohnung verkauft wird – Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel.
- Wer die Wohnung unter Zeitdruck verkauft, erzielt meist einen weniger guten Preis.
- Verstecken Sie Mängel nicht – im schlimmsten Fall kann das zur Rückabwicklung des Kaufes führen.
- Denken Sie bei der Vorbereitung immer daran, was Sie selbst fragen würden, wären Sie der Käufer
Wohnungsverkauf vorbereiten: Checkliste zum Download
Ein Wohnungsverkauf ist ein komplexes Unterfangen. Damit Sie dabei nichts übersehen, haben wir alle wichtigen Schritte kompakt zusammengefasst. Die Checkliste können Sie direkt hier durcharbeiten oder als PDF herunterladen und ausdrucken.
#1 Checkliste Unterlagen
Diese Unterlagen sollten Sie schon vor dem Verkaufsstart bei der Hand haben
- Grundbuchsauszug
- Nutzwertgutachten
- Wohnungseigentumsvertrag
- Energieausweis, nicht älter als zehn Jahre
- Betriebskostenabrechnung
- Übersicht über die monatlichen Nebenkosten
- Stand der Rücklagen
- Wohnungsplan/Grundriss
- Leitungs- und Installationsplan
- Baubeschreibung des Hauses (falls vorhanden)
- Infos über durchgeführte Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen plus Belege
- Garagenvertrag bzw. Garagenbeschreibung
Falls die Wohnung vermietet ist:
- Mietvertrag
#2 Checkliste Vorbereitung
Die wichtigsten Schritte im Vorfeld des Verkaufs:
- Informationen über rechtliche und steuerliche Bedingungen beim Verkauf einholen
- Zeitplan erstellen
- Erforderliche Unterlagen kontrollieren bzw. ergänzen
- Zielgruppe und Verkaufsstrategie festlegen
- Preisfindung
- Wohnung verkaufsfit machen
- aussagekräftiges Exposé mit qualitativ hochwertigen Fotos und ebensolchem Text
- oder ggf. Beauftragung eines seriösen Maklers. Die Liste jener, die von FINDMYHOME.AT als Qualitätsmakler ausgezeichnet wurden, finden Sie hier.
Zum Download
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