Grundverkehrsrecht in Österreich – ein Überblick I MYHOME.AT

Beim Erwerb einer Immobilie ist rechtlich einiges zu bedenken. Das gilt nicht nur für den Kaufvertrag, oft spielt dabei auch das Grundverkehrsrecht eine große Rolle. Der Wiener Notar Markus Kaspar erklärt, was es damit auf sich hat.

Was ist das Grundverkehrsrecht?

Das Grundverkehrsrecht regelt, wer in Österreich zu welchen Bedingungen durch Kauf, Tausch oder Schenkung Grund und Boden erwerben darf. Aber auch Bestands- und Pachtverträge sowie sonstige, Grundstücke betreffende Verträge, können dem Grundverkehrsrecht unterliegen.

Dessen Ziel ist die Erhaltung der ländlichen Strukturen, aber auch ausreichend leistbarer Siedlungsraum für die Bevölkerung soll gesichert werden. „Das führt dazu, dass unter Umständen Immobilientransaktionen von der Grundverkehrsbehörde genehmigt oder dieser zumindest angezeigt werden müssen“, sagt dazu der Wiener Notar Markus Kaspar. Behörde erster Instanz ist in der Regel die jeweilige Bezirkshauptmannschaft, in Wien ist die MA 35 zuständig.

Allerdings: Angesichts der föderalen Struktur Österreichs gibt es kein einheitliches Grundverkehrsrecht. „Vielmehr hat jedes Bundesland eigene und durchaus unterschiedliche Gesetze. Das macht das Thema sehr komplex“, so Kaspar.

Welche Arten von Grundverkehr gibt es in Österreich?

In Österreich wird zwischen dem so genannten „grünen“ Grundverkehr, der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, dem „grauen“ Grundverkehr (bebaute und unbebaute Grundstücke) sowie dem Ausländergrundverkehr unterschieden. Bei diesem wird der Rechtserwerb durch Ausländer beschränkt, unabhängig davon, um welche Grundstücksart es sich handelt.

Konkret wird zwischen genehmigungsfreien und genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften unterschieden. Als Ausländer nach den Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer gelten juristische Personen oder Personengesellschaften, die ihren Sitz entweder im Ausland ebenjenen zwar im Inland haben, aber die Mehrheit der Anteile der juristischen Person von Ausländern gehalten wird.

„EU-Bürger gelten nicht als Ausländer, sie sind österreichischen Staatsbürgern weitgehend gleichgestellt“, erklärt der Notar. Drittstaatsangehörige unterliegen hingegen häufig umfangreichen Genehmigungspflichten. Zu beachten ist, dass es beim „Ausländer-Grundverkehr“ verschiedenen landesspezifische Ausnahmen gibt. Genehmigungen werden im Bereich des Ausländer-Grundverkehrs in der Regel nur dann erteilt, wenn ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse vorliegt.

Wer braucht eine Genehmigung nach dem Grundverkehrsrecht?

Ob der Erwerb einer Immobilie oder von Rechten an derselben einer Genehmigung bedarf, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen davon, in welchem Bundesland sich die Liegenschaft befindet, zum anderen von der Widmung. „Aber auch die Tatsache, wer das Grundstück erwerben will und wie die künftige Nutzung desselben erfolgt, spielen eine wichtige Rolle“, sagt Kaspar.

Der grüne Grundverkehr ist in allen Bundesländern bis auf Wien unter bestimmten Umständen genehmigungspflichtig. Wird die land- beziehungsweise forstwirtschaftliche Nutzung weiterhin garantiert, wird diese Genehmigung in der Regel auch erteilt.

Der graue Grundverkehr ist, vor allem auch in Hinblick auf Zweit- beziehungsweise Ferienwohnsitze in einigen Bundesländern von großer Bedeutung. In Tirol beispielsweise ist sogar bei Erbschaften in manchen Fällen das Grundverkehrsrecht zu beachten.

Gilt das Grundverkehrsrecht auch für Österreicher?

Grundsätzlich ja, sofern keine Ausnahmen festgelegt sind.

Was passiert, wenn das Grundverkehrsrecht nicht eingehalten wird?

„Wird das Grundverkehrsrecht nicht eingehalten, ist der betreffende Vertrag letztlich unwirksam“, so Kaspar. Denn ohne Genehmigung der Grundverkehrsbehörde darf das Grundbuchsgericht die Eintragung ins Grundbuch nicht bewilligen. Gleiches gilt für die Vormerkung im Grundbuch.

Betrifft das Grundverkehrsrecht auch Zweitwohnsitze?

Ja, da gibt es in manchen Bundesländern sehr spezifische Vorschriften.

Wie läuft ein Grundverkehrsverfahren ab?

„In der Regel zeigt ein Notar oder Rechtsanwalt vor der grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages den Grundstückserwerb bei der Grundstücksbehörde an oder sucht um Genehmigung dafür an“, erklärt der Notar. Parteistellung kommt dabei den jeweiligen Parteien des Rechtsgeschäfts zu. Die Bearbeitung durch die zuständige Grundverkehrsbehörde kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Eine verfahrensrechtliche Maximaldauer ist in den Grundverkehrsgesetzen übrigens nicht vorgesehen. Wird die Genehmigung nicht erteilt, kann übrigens ein Rechtsmittel eingebracht werden.

FAQ: Grundverkehrsrecht

Was bedeutet Grundverkehr?

Grundverkehr kann man als Erwerb von Rechten an Grund und Boden in verschiedenen Formen definieren. Dabei ist es irrelevant, ob dieser Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.

Was ist unter Grundverkehrsrecht zu verstehen?

Das Grundverkehrsrecht regelt, wer in Österreich zu welchen Bedingungen Rechte an Grund und Boden erwerben darf.

Für wen gilt das Grundverkehrsrecht?

Das Grundverkehrsrecht gilt für In- und Ausländer.

Muss ich mich an die Grundverkehrsregeln halten?

Ja, sonst ist das Immobiliengeschäft unwirksam.

Was ist, wenn die Grundverkehrsbehörde dem Rechtsgeschäft nicht zustimmt?

Wird der Erwerb eines Grundstückes nicht von der Grundverkehrsbehörde genehmigt, kann gegen den Bescheid eine Beschwerde beziehungsweise Berufung beim zuständigen Landesverwaltungsgerichtshof eingelegt werden.