Das österreichische Mietrecht sieht nicht nur die unbefristete, sondern auch die befristete Vermietung von Immobilien vor. Erfahren Sie, was ein befristeter Mietvertrag bedeutet – und welche Änderungen das Jahr 2026 für diese gebracht hat.
Darf jede Wohnung befristet vermietet werden?
Grundsätzlich Ja. Wobei, wie erwähnt, in den meisten Bundesländern Gemeinden und gemeinnützige Bauvereinigungen ihre Wohnungen nur unbefristet vermieten.
Wie lange dürfen Wohnungen befristet vermietet werden?
Unterliegt eine Immobilie nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG), das ist beispielsweise bei einem Einfamilienhaus der Fall, kann die zeitliche Dauer der Befristung frei vereinbart werden. Das bedeutet, es gibt weder eine gesetzliche Mindest- noch Höchstdauer für diese.
Fällt die Wohnung hingegen in den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, gibt es zumindest eine gesetzliche Mindestbefristung.
Wie lang ist die Mindestbefristung bei einem befristeten Mietvertrag?
Wird die Wohnung von jemandem vermietet, der kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) ist, darf die Wohnung auf drei Jahre oder mehr vermietet werden. Ist der Vermieter hingegen als Unternehmer anzusehen, muss die Befristung nun auf mindestens fünf Jahre vereinbart werden. Wann ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist, ist allerdings noch nicht ganz klar geregelt. „Gerichte gehen in der Regel von der Anzahl der Mietgegenstände im Eigentum des Vermieters aus. Regelmäßig wird etwa ab fünf vermieteten Wohnungen von einer unternehmerischen Vermietung angesehen. Allerdings ergibt sich das nur aus Gerichtsurteilen und gibt es im Gesetz selbst keine klare Abgrenzung“, sagt Berger.
Kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?
Ja. Dabei ist allerdings Folgendes zu beachten: „Wird ein befristeter Mietvertrag von Mieter und Vermieter aktiv verlängert, kann dies beliebig oft passieren“, so Berger. Anders sieht es aus, wenn beide das Ende der Befristung übersehen. In diesem Fall verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend. „Das ist allerdings nur einmal möglich. Wird das Auslaufen des befristeten Mietvertrages nach dieser einmaligen Verlängerung neuerlich übersehen, wird der Mietvertrag automatisch unbefristet“, erklärt der Wohnrechtsexperte.
Kann man den befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Mieter können einen befristeten Mietvertrag im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG nach einem Jahr schriftlich ohne Angabe von Gründen zum Monatsletzten und unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vermieter können auch schon im ersten Jahr kündigen. Sie können aber – wie auch bei unbefristeten Mietverhältnissen – nur gerichtlich und nur aus einem gesetzlichen Kündigungsgrund kündigen. Fällt die befristet vermietete Immobilie weder in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG noch ins WGG, können weder Mieter noch Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden, es sei denn, es gibt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.
Was sollte man sonst noch zum Thema befristeter Mietvertrag wissen?
Wird der Mietvertrag nicht vorzeitig aufgelöst, endet er automatisch zum vereinbarten Endtermin. „Vermieter, aber auch Mieter, könnten somit grundsätzlich auch erst einen Tag davor sagen, dass sie den Vertrag nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen verlängern“, sagt Berger, der dazu rät, sich zeitgerecht für die Klärung der weiteren Vorgangsweise an einen Tisch zu setzen.
Und noch etwas anderes sollte man wissen: Im Vollanwendungsbereich des MRG wird sowohl bei befristeten Haupt- als auch Untermietverträgen der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent reduziert. Demnach muss der Mieter nur 75 Prozent des ansonsten höchst zulässigen Mietzinses bezahlen. Wird der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt, gilt der Befristungsabschlag jedoch unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr.
Wie viele befristete Mietverträge gibt es in Österreich?
Österreichweit waren nach Angaben der Statistik Austria im Jahr 2024 rund 443.600 oder 24,8 Prozent der bestehenden Hauptmietverträge befristet. Drei von vier neuen Mietverträgen am privaten Mietmarkt in Österreich sind befristet, bei bestehenden ist sogar jeder zweite zeitlich begrenzt. Während Befristungen im Gemeinde- und Genossenschaftssegment die Ausnahme sind, sind im „privaten“ Mietbereich 49,5 Prozent der Hauptmietwohnungen befristet. Die wenigsten befristeten Mietverträge gibt es dabei im Burgenland, die meisten in Vorarlberg. Im Ländle werden nämlich auch Gemeindewohnungen sowie Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen befristet vergeben.
FAQ: Befristeter Mietvertrag
Grundsätzlich ja. Das österreichische Mietrecht erlaubt sowohl unbefristete als auch befristete Mietverträge. Allerdings vermieten Gemeinden und gemeinnützige Bauvereinigungen in den meisten Bundesländern ihre Wohnungen in der Regel unbefristet. Im privaten Mietbereich sind Befristungen hingegen weit verbreitet.
Das hängt davon ab, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.
Ohne MRG (z. B. Einfamilienhaus): Die Befristung kann frei vereinbart werden, es gibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer.
Mit MRG (Teil- oder Vollanwendung): Es gilt eine gesetzliche Mindestbefristung.
Ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, beträgt die Mindestdauer drei Jahre. Gilt er als Unternehmer, muss die Befristung seit der Neuregelung mindestens fünf Jahre betragen. Ob jemand als Unternehmer gilt, ist gesetzlich nicht exakt definiert; Gerichte orientieren sich häufig an der Anzahl der vermieteten Wohnungen (regelmäßig ab etwa fünf Objekten).
Ja. Eine aktive Verlängerung durch beide Vertragsparteien ist beliebig oft möglich.
Wird das Vertragsende jedoch übersehen, verlängert sich der Vertrag einmal automatisch („stillschweigend“). Geschieht das danach erneut, wird der Mietvertrag automatisch unbefristet.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt:
Mieter können nach Ablauf eines Jahres schriftlich, ohne Angabe von Gründen, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen.
Vermieter können nur gerichtlich und ausschließlich aus gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen kündigen.
Fällt die Wohnung nicht unter das MRG oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), ist eine vorzeitige Kündigung grundsätzlich nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Im Vollanwendungsbereich des MRG reduziert sich bei befristeten Haupt- und Untermietverträgen der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent. Das bedeutet: Der Mieter zahlt nur 75 Prozent des ansonsten maximal erlaubten Mietzinses.
Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, kann dieser sogenannte Befristungsabschlag unter bestimmten Voraussetzungen entfallen.
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