Der Mietvertrag ist unterschrieben, die Wohnung damit vermietet. Dennoch ist der Eigentümer, sprich Vermieter, nicht von diversen Pflichten entbunden.
Eine leerstehende Wohnung kann für Eigentümer durchaus zur Belastung werden. Nicht nur finanziell, sondern auch organisatorisch, sollte dort doch regelmäßig gelüftet und nach dem rechten gesehen werden. Mittlerweile müssen Eigentümer leerstehender Wohnungen in manchen Bundesländern sogar schon Meldungen über den Leerstand machen und sogar Leerstandsabgaben bezahlen. Umso größer die Freude, wenn dafür ein Mieter gefunden wird. „Trotzdem dürfen Vermieter nicht vergessen, dass nicht nur Mieter, sondern auch sie mit der Unterzeichnung des Mietvertrags Verpflichtungen eingehen“, sagt Immobilienrechtsexpertin Valentina Philadelphy-Steiner.
Angemessener Zustand
Dazu gehört beispielsweise, dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt dem Mieter im vereinbaren Umfang, sprich in einem angemessenen und bewohnbaren Zustand, übergeben wird. Und er muss dafür sorgen, dass das auch so bleibt, zumindest im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Im Altbau und im geförderten Wohnbau gilt damit für die allgemeinen Teile des Hauses – dazu gehören unter anderem das Dach, die Fassade, Mauern, Außenfenster und -türen, das Stiegenhaus, diverse Leitungen in der Wand, aber auch Gemeinschaftsanlagen wie die Zentralheizung, der Lift, die Waschküche oder der Gemeinschaftsgarten – eine Erhaltungspflicht des Vermieters. Das heißt, er muss diese erhalten und etwaige Schäden daran zu beheben. Gleiches gilt beispielsweise für die Gastherme oder den Geschirrspüler, wenn die Küche mit vermietet wurde.
Unterliegt das Mietobjekt nur teilweise oder gar nicht dem MRG, ist der Vermieter zwar grundsätzlich laut ABGB zu Erhaltungsarbeiten verpflichtet. „Aber er kann mit dem Mieter eine andere Vereinbarung treffen. Gänzlich kann er die Erhaltungspflichten jedoch nicht auf diesen abwälzen“, sagt Philadelphy-Steiner. Ist die Wohnung allerdings durch ein außerordentliches Ereignis, wie Feuer oder Sturm, unbrauchbar geworden, ist der Vermieter nicht zu ihrer Wiederherstellung verpflichtet.
Tempo gefragt
Ewig Zeit mit der Behebung von Schäden sollten sich Vermieter übrigens nicht lassen. „Sie sollten das in einem angemessenen Zeitraum erledigen lassen“, so die Immobilienrechtsanwältin. Andernfalls könnte der Mieter nämlich berechtigterweise eine Mietzinsminderung begehren.
Andere Pflichten der Vermieter
Abgesehen davon ist der Vermieter dazu verpflichtet, Verwaltungsvorschriften, beispielsweise einen Kanalanschluss betreffend, zu erfüllen. Auch Energiesparmaßnahmen fallen in seinen Zuständigkeitsbereich. Darüber hinaus ist der Vermieter dazu verpflichtet, erhebliche Gesundheitsgefährdungen vom Mieter abzuwenden und dafür zu sorgen, dass dieser sein Mietrecht ungestört ausüben kann. „Verursacht ein anderer Mieter beispielsweise ungebührlichen Lärm, muss er dafür sorgen, dass dieser dieses Verhalten unterlässt – im schlimmsten Fall muss er den Störenfried kündigen“, so Philadelphy-Steiner.
Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es für Vermieter noch eine weitere Pflicht: Sie müssen dem Mieter jeweils bis 30. Juni des Folgejahres die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres vorlegen, andernfalls drohen sogar Verwaltungsstrafen.
Kaution – nur mit Verzinsung
Wurde im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution vereinbart, muss diese vom Vermieter mit dem Eckzinssatz veranlagt werden – sei es auf einem Sparbuch, sei es in einer anderen Veranlagungsform. Diese muss allerdings die gleiche Verzinsung und Sicherheit bieten wie ein Sparbuch. Beide müssen außerdem vom Privatvermögen des Vermieters abgegrenzt sein.
Darüber hinaus ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Kaution unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu zahlen, sofern er keine berechtigten Forderungen dem Mieter gegenüber hat. Nur, wenn das der Fall ist, kann der Vermieter die Kaution in Höhe der Forderung einbehalten. Ist die Kaution höher als dieser, muss der darüber hinaus gehende Betrag samt Zinsen dem scheidenden Mieter überwiesen werden.
Unsere Expertin
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