Zwangsversteigerung von Immobilien in Österreich
Zu Zwangsversteigerungen von Immobilien kommt es, wenn der bisherige Besitzer Schulden hat, für die er anhaltend nicht aufkommen kann. Das über die Versteigerung eingenommene Kapital wird zur Schuldentilgung bei Gläubigern, Bank etc. eingesetzt. Über die Zwangsversteigerung entscheidet nicht der verschuldete Besitzer, sondern sie wird von Gläubigern beantragt und bewilligt oder eben nicht.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Warum sind bei Zwangsversteigerungen erworbene Immobilien günstig?
Diese Immobilien sind nicht zwingenderweise günstig.
Der Unterschied zur normalen Transaktion ist einfach. Während bei einem „normalen“ Immobilienkauf der Verkäufer einen bestimmten Preis verlangen kann und Angebot und Nachfrage diesen regeln, hat der verschuldete Besitzer keinen Einfluss auf die Preisgestaltung bei der Versteigerung.
Die Zwangsversteigerung ist behördlich verordnet, der Ausrufpreis wird von der Behörde definiert. Danach lautet die Frage, wie sich die Versteigerung entwickelt. Da es einen Verkaufszwang gibt, kann man als Käufer theoretisch mit Glück einen guten Preis erzielen.
Allerdings sind Zwangsversteigerungen längst kein Insidertipp mehr. Durch den Aufschwung am Immobilienmarkt in Österreich erzielen die Objekte von Zwangsversteigerungen mittlerweile selten richtige Schnäppchenpreise. Das gilt besonders für den Bereich einzelner Wohnimmobilien.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Die erste Frage lautet, wie man Immobilien findet, die zwangsversteigert werden. Diese werden z.B. in der Ediktsdatei des Justizministeriums oder beim zuständigen Gericht veröffentlicht bzw. sind dort einsehbar. Es gibt auch Anbieter, die sich darauf spezialisiert haben, Übersichten über zur Versteigerung stehende Immobilien zu erstellen – online oder in Printmagazinen. Allerdings muss man diese bezahlen. Die Information kann man sich mit ein wenig Aufwand jedoch kostenlos selbst holen.
Das zur Versteigerung stehende Objekt wird von der Behörde geschätzt und ausgeschrieben. Wer mitbieten will, muss sich zur Versteigerung anmelden und eine Sicherheit im Wert von 10 % des geschätzten Wertes hinterlegen bzw. eine Bürgschaft der Bank über diesen Betrag nachweisen können. Wer dann den Zuschlag erhält, ist neuer Besitzer der Immobilie.
Worauf muss ich bei Zwangsversteigerungen achten?
- Man sollte keinesfalls für eine Immobilie bieten, die man nicht zuvor von außen und innen angesehen hat.
- Wichtig ist auch, dass manche Immobilien deswegen preislich günstig sind, weil man mit dem Objekt auch Schulden bzw. Hypotheken übernimmt – d.h. der letztendliche Preis ist dann höher. Über diese Schulden wird man natürlich informiert.
- Auch bei der Zwangsversteigerung fallen Nebenkosten an. Konkret für Notar, Grunderwerbssteuer, Vermittlungsgebühr (5 %), mögliche Kreditkosten.
- Häufig sind die Objekte in einem schlechten Zustand. Schließlich hat der Besitzer Schulden und kein Kapital, diese zu begleichen. Es liegt also nahe, dass er nicht in den Erhalt der Immobilie investieren konnte. Das heißt, dass Sanierungskosten anfallen können.
- Generell sollte man nicht einfach zu einer Zwangsversteigerung gehen und irgendeine Immobilie kaufen. Eine Empfehlung wäre, den Ablauf der Versteigerung zuerst als Unbeteiligter zu beobachten, sich vorab Tipps zu holen, eine Begleitperson mit Erfahrungswerten mitzunehmen.
