Geänderte Lebensumstände, zu hohe Kosten oder der Wunsch nach einer ruhigeren Umgebung – Gründe, das bisher aufrechte Mietverhältnis zu kündigen, gibt es viele. Bevor man diesbezüglich zur Tat schreitet, sollte man sich jedoch informieren. Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien, weiß, worauf es beim Wohnung kündigen ankommt.
Was muss ich bei der Kündigung eines befristeten Mietvertrags beachten?
Bei befristeten Wohnungen endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der Befristung. Allerdings kann ein befristetes Mietverhältnis auch vorzeitig aufgelöst werden – allerdings erst nach Ablauf des ersten Jahres. „Das gilt auch bei der Verlängerung von befristeten Verträgen“, sagt Hanel-Torsch. Danach kann der Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden. „Für die Fristen zählt ausschließlich das Einlangen der Kündigung bei der Hausverwaltung oder dem Vermieter“, so die Mietrechtsexpertin. Daher sollte das Kündigungsschreiben rechtzeitig abgeschickt werden, um nicht wertvolle Zeit zu verlieren.
Achtung: Unterliegt der befristete gemietete Mietgegenstand nicht dem Mietrechtsgesetz oder dem WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) und wurde im Mietvertrag nichts in Hinblick auf eine vorzeitige Kündigung geregelt, läuft der Mietvertrag tatsächlich erst mit dem Ende der Vertragslaufzeit aus.
Wann muss das befristete Mietverhältnis nun genau gekündigt werden?
Wurde beispielsweise mit 1.2.2024 ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag geschlossen, kann dieser erst mit 28.2.2025 gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet somit Ende Mai.
Was gilt für die Kündigung unbefristeter Mietverträge?
Wer einen unbefristeten Mietvertrag auflösen will, sollte als erstes einen Blick in den Mietvertrag werfen. „In der Regel sind dort die Kündigungsfristen zu finden. Meist sind es ebenfalls drei Monate zum Monatsletzten“, sagt Hanel-Torsch. Haben Mieter und Vermieter diesbezüglich nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist – diese beträgt einen Monat. Wurde also eine Wohnung mit 1.9. angemietet und eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten vereinbart, so endet das Mietverhältnis Ende Dezember. Auch da gilt, dass für die Fristen ausschließlich das Einlangen der Kündigung bei der Hausverwaltung oder dem Vermieter zählt.
Gibt es die Möglichkeit, die Kündigungsfristen zu verkürzen?
Grundsätzlich gilt: Eine Verkürzung der Kündigungsfristen ist von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Nur in ganz wenigen Fällen sieht das ABGB auch eine Auflösung des Mietverhältnisses außerhalb der Kündigungsfrist vor. „Das ist dann der Fall, wenn der Mietgegenstand ohne Schuld des Mieters unbrauchbar geworden ist, etwa aufgrund einer Überschwemmung“, sagt Hanel-Torsch.
Wie sieht es aus, wenn der Mieter stirbt?
Der Mietvertrag muss auch in diesem Fall gekündigt werden. Möchte auch eine eintrittsberechtigte Person die Wohnung nicht mehr weiter nutzen, muss sie dies binnen 14 Tagen nach dem Tod des Mieters der Hausverwaltung bekannt geben.
Wie schreibe ich die Kündigung der Wohnung richtig?
Die Kündigung muss schriftlich – am besten mittels eingeschriebenen Briefes – erfolgen. Hanel-Torsch rät dabei zu folgendem Wortlaut: „Hiermit kündige ich mein Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist für die Wohnung xy, sodass es am xx endet“. Vorlagen für das Verfassen eines Kündigungsschreibens sind unter anderem auf der Website der Mietvereinigung (https://mietervereinigung.at/699/Downloadcenter) oder der Arbeiterkammer Wien (https://wien.arbeiterkammer.at/service/musterbriefe/wohnen/miete/Kuendigung_eines_Mietvertrages.html) zu finden.
Muss ich beim Wohnung kündigen noch etwas beachten?
Neben den Fristen sollten die auszugswilligen Mieter dran denken, Zählerstände sowie den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. „Wir raten Mietern, vor Rückgabe der Wohnung Fotos der einzelnen Räume zu machen und diese mit Datum zu versehen. Auch Zeugen können unter Umständen hilfreich sein“, sagt Hanel-Torsch. Dies ist hilfreich, sollte der Vermieter die ehemaligen Mieter nach deren Auszug mit etwaigen Schäden beziehungsweise deren Behebung konfrontieren.
Wohnung kündigen: Stichwort Kaution
Vermieter müssen die Kaution unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses dem ehemaligen Mieter rückerstatten. Ausnahme sind berechtige Forderungen des Vermieters. Aber selbst dann kann er die Kaution nur in Höhe der Forderung, konkret den Zeitwert, einbehalten.
Elke Hanel-Torsch ist Juristin, seit 2016 Geschäftsführende Vorsitzende der Mietervereinigung Wien und seit 24. Oktober 2024 auch Abgeordnete im Nationalrat.
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