Wohnen, wo andere Urlaub machen
Sonne, Strand und Meer nicht nur für ein kurze Zeit im Hotel, sondern öfter und länger genießen zu können, ist der Traum vieler. So mancher davon lässt ihn mit einem Zweitwohnsitz im Süden Realität werden – besonders beliebt sind dabei Kroatien, Italien (Ligurische Küste, Toskana, Venedig), Frankreich (Nizza, Cannes), Spanien (Mallorca, Marbella, Ibiza) und die griechischen Inseln. Wir geben einen Überblick, was Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie unter anderem beachten müssen.
Grundsätzlich können EU-Bürger in den Mitgliedstaaten problemlos Immobilien erwerben, dennoch gibt es im Vergleich zu Österreich einige Unterschiede. So existiert nicht überall ein aktuelles Grundbuch nach österreichischem Vorbild, weshalb gegebenenfalls die Eigentumssituation vor dem Kauf durch einen Anwalt bei Gericht überprüft werden sollte. Gleiches gilt übrigens für Bebauungspläne und ähnliches. Anders als hierzulande fungieren auch Notare nicht unbedingt als Treuhänder, was zu einer gewissen Unsicherheit in Hinblick auf Kaufpreis und Eigentumseintragung führt. Bevor der Kauf eines Apartments oder eines Hauses im Süden in die Tat umgesetzt wird, sollte man sich somit genau informieren und vor Ort Unterstützung durch seriöse Makler, Rechtsexperten und gegebenenfalls Übersetzer holen – schließlich soll aus dem Traum vom Zweitwohnsitz im sonnigen Süden kein Alptraum werden.
Italien
In Italien wird üblicherweise ein rechtlich bindender Vorvertrag abgeschlossen, gleichzeitig wird eine Anzahlung von bis zu 30 Prozent des Kaufpreises fällig. Nimmt der Käufer ein darin gegebenenfalls vereinbartes Rücktrittsrecht in Anspruch, so erhält er die Anzahlung nicht zurück. Im Anschluss an den Vorvertrag wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, mit dem der offizielle Eigentümerwechsel einhergeht und der in das Liegenschaftsregister eingetragen wird. Dieser Kaufvertrag muss übrigens verpflichtend eine Erklärung des Verkäufers beinhalten, dass die Immobilie frei von Steuerschulden ist – und er muss von einem italienischen Notar beglaubigt werden.
Wird der Kauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, wird nach Zustandekommen des Vorvertrages eine Maklerprovision in Höhe von zwei bis vier Prozent des Kaufpreises fällig. Dazu kommen Notarkosten, die bis zu 2,5 Prozent des Kaufvertrages betragen, sowie diverse Steuern, etwa die Grunderwerbsteuer sowie verschiedene Gebühren. Ihre Höhe richtet sich unter anderem danach, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, aber auch die Grundstückswidmung ist ein Einflussfaktor. Eine pauschale Aussage kann somit nicht getroffen werden. Weiters benötigt man als Käufer einer Immobilie in Italien – unabhängig davon, ob man selbst in Italien einen Wohnsitz begründet – eine Steuernummer. Diese ist schon für die grundbücherliche Durchführung des Vertrages erforderlich und kann bei jedem Finanzamt in Italien beantragt werden.
Kroatien
Auch in Kroatien können EU-Bürger Immobilien ohne Probleme erwerben, vorausgesetzt, sie können eine kroatische Steuernummer vorweisen. Wobei es einige Ausnahmen gibt: Nicht gekauft werden dürfen land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie Naturschutzgebiete. Üblicherweise wird ein Vorvertrag abgeschlossen und eine Anzahlung vereinbart. Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt allerdings der Verkäufer zurück, muss er dem Kaufinteressierten die doppelte Anzahlung als Entschädigung überweisen. Bevor beide Parteien schließlich den Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnen, muss dieser den Kaufvertrag beglaubigen.
Nach Vertragsunterzeichnung wird der restliche Kaufvertrag fällig und die Immobilie übergeben. Anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – zur Sicherheit sollte eine Eigentumsurkunde beantragt werden. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen folgende Nebenkosten an: Die Grunderwerbssteuer in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises, gegebenenfalls die Maklerprovision (meist drei bis 3,75 Prozent) sowie die Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch und eventuell Kosten für einen Anwalt und Übersetzer.
Griechenland
Auch in Griechenland können EU-Bürger im Prinzip problemlos Immobilien erwerben. Eine Ausnahme stellen jedoch die griechischen Grenzgebiete zur Türkei dar, zu denen beispielsweise die Insel Samos gehört. In diesen Gebieten ist Ausländern der Kauf eines Grundstücks verboten – außer, sie wohnen und arbeiten bereits in Griechenland. In diesem Fall kann der EU-Bürger bei einem Ausschuss im jeweiligen Verwaltungsbezirk einen Antrag auf Aufhebung des Erwerbsverbots stellen.
Generell gilt: Ist die Wunschimmobilie gefunden, wird der Kaufvertrag ausverhandelt. Dazu empfiehlt es sich, angesichts der komplexen Rechtslage einen fachkundigen Anwalt hinzuzuziehen. Dieser übernimmt auch die Grundbuchrecherche und die Eintragung im Grundbuch, mit der schließlich der Eigentumsübertrag vollzogen wird. Wird eine Anzahlung verlangt, was meist üblich ist, sollte bei einem Notar ein Vorvertrag abgeschlossen werden.
Wie überall, fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten an: Die Grunderwerbsteuer beträgt rund drei Prozent des Kaufpreises, dazu kommen die Gemeindesteuer in Höhe von drei Prozent der anfallenden Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten, die direkt von einem Bauträger erworben werden, fällt die Grundsteuer weg, stattdessen ist eine Mehrwertsteuer in Höhe von 24 Prozent des Kaufpreises zu bezahlen. Nicht zu vergessen sind gegebenenfalls die Honorare für Makler, Anwalt, Notar, Übersetzer sowie Umschreibungskosten bei Kataster und Grundbuch.
Spanien
Für den Immobilienkauf in Spanien gibt es keine Einschränkungen. Käufer eines Ferienapartments oder eines Hauses benötigen allerdings eine spanische Steuernummer. Die sogenannten NIE kann bei der Ausländerabteilung der für die jeweilige Region zuständigen Polizeistelle beantragt werden. Haben Käufer und Verkäufer sich auf die Vertragskonditionen geeinigt, stellt dies bereits einen gültigen Vorvertrag dar, mit dem eine Anzahlung in Höhe von etwa zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises fällig wird. Zwar sind Privatverträge in Spanien ebenso bindend, dennoch empfiehlt es sich, für den Kaufvertrag einen Anwalt hinzuzuziehen. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, steht als nächster Schritt die Unterzeichnung der Kaufurkunde vor einem Notar auf dem Programm. Mit dieser wird der Verkauf notariell beglaubigt, das Eigentum beim Grundbuchamt gesichert und der Rest des Kaufbetrags fällig.
Die zusätzlich anfallenden Nebenkosten liegen bei etwa elf Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören die Mehrwertsteuer, die bei Neubauten anfällt und zehn Prozent beträgt, die Grunderwerbsteuer (in der Regel acht bis zehn Prozent des Kaufpreises), Stempelsteuer sowie Gebühren für Steuernummer, Grundbucheintragung, Notar und eventuell Anwalt. Wird ein Übersetzer hinzugezogen, sind diese Kosten ebenfalls mit einzuberechnen.
Frankreich
Wie in anderen EU-Ländern steht Bewohnern von Mitgliedsstaaten der Erwerb von Immobilien in Frankreich ohne Einschränkungen frei. Wurde das passende Objekt gefunden, steht nach dem Anbot der bindende Vorvertrag an. Er beinhaltet alle Vereinbarungen, die später auch Inhalt des Kaufvertrags sein werden, sowie eine Anzahlung in Höhe von maximal zehn Prozent des Kaufpreises und eine Widerrufsfrist von zehn Tagen. Allerdings können sowohl Käufer als auch Verkäufer auch nach Ablauf der Widerrufsfrist vom Vorvertrag zurücktreten. Für diesen Fall wird meist eine Klausel vereinbart, die eine Entschädigungssumme an die andere Partei vorsieht. Wurde allerdings eine Strafklausel in den Vorvertrag aufgenommen und tritt der Käufer zurück, so kann der Verkäufer die bereits getätigte Anzahlung behalten.
Sobald der Hauptvertrag unterzeichnet wurde, wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Die Grundbucheintragung im Anschluss an die Unterzeichnung sowie die Überweisung des Kaufpreises ist reine Formsache. Übrigens: Der Hauptvertrag muss, im Gegensatz zum Vorvertrag, immer notariell beurkundet werden. Apropos Notar: In Frankreich können sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Notar zu Rate ziehen. Dieser kann weiters neben Maklern und Vermittlern ebenfalls Immobilien vermitteln. Und natürlich werden auch in Frankreich Gebühren fällig: Jene des Notars betragen ungefähr ein Prozent des Kaufpreises, dazu kommen die Grunderwerb- sowie die Katastersteuer. In Summe sollten für die Nebenkosten zwischen sieben und acht Prozent des Kaufpreises bei gebrauchten Objekten und bei neuen Objekten zwei bis drei Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden. Ebenfalls fällig werden Stempelgebühren.
Beim Kauf neuer Immobilien ist übrigens die Mehrwertsteuer in Höhe von 20 Prozent fällig. Diese ist aber oftmals bereits im Kaufpreis enthalten. Ein Ablaufdatum hat hingegen die Wohnsteuer – sie soll 2023 wegfallen. Bisher musste sie jährlich von jenem, der die Immobilie am 1. Jänner eines Kalenderjahres bewohnt hat, berappt werden. Die Berechnung der Wohnsteuer für Ferienhäuser erfolgt entsprechend des Katasterwertes des Hauses, zuzüglich eines Zuschlags von 1,5 Prozent durch den französischen Staat. Je nach Gemeinde, in der sich der Zweitwohnsitz befindet, kommt ein spezifischer Zuschlag von fünf Prozent bis 60 Prozent dazu. Ebenfalls jährlich zu bezahlen ist die Grundsteuer auf Gebäude, Grund und Boden. Die Höhe dieser Steuer kann von Département zu Département, ja sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.
Thema Aufenthaltsrecht
Ist der Kauf schließlich unter Dach und Fach, gilt es trotzdem noch einiges zu bedenken: EU-Bürger können sich drei Monate in einem anderen Mitgliedsstaat aufhalten, ohne dort ein Aufenthaltsdokument zu beantragen. Danach muss gegebenenfalls der Wohnsitz bei der zuständigen Behörde angemeldet und eine Anmeldebescheinigung beantragt werden. Wer sich mehrere Monate am Zweitwohnsitz aufhält, sollte sich darüber hinaus über steuer- und sozialrechtliche Vorgaben erkundigen. Menschen, die eine Pension in Österreich beziehen, müssen Auslandsaufenthalte ab zwei Monaten beim Pensionsversicherungsträger melden.
Auch das Thema Erbrecht sollte bedacht werden: Der seit 2015 geltenden EU-Erbrechts-Verordnung zufolge, kommt der Staatsbürgerschaft des Erblassers beim Vererben keine Bedeutung mehr zu. Vielmehr ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen entscheidend für die Frage nach zuständigen Gerichten und anwendbarem Recht. Wer also als Österreicher seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Alpenrepublik, sondern in einem anderen EU-Staat hat, sollte somit unbedingt festlegen, welches Recht im Todesfall zur Anwendung kommen soll. Denn je nach Staat gibt es gravierende Unterschiede zum heimischen Erbrecht.
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