Als Alternative zum klassischen Hotelaufenthalt hat sich in den letzten Jahren ein weltweiter Trend zur günstigen und kurzfristigen Vermietung von Privatwohnungen über das Internet entwickelt. Eine der wohl bekanntesten Online-Plattformen auf diesem Gebiet ist der in den USA gegründete Anbieter „Airbnb“. Nun stellt Airbnb die Rechtsordnungen sowie Hotellerie- und Tourismusbranchen in weiten Teilen Europas vor teilweise ungelöste Fragen und Probleme.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Was ist bei uns erlaubt? Was verboten?
Auch in Österreich, insbesondere in Wien, feilt man an Gesetzesänderungen. So soll es eine Novelle des Wiener Tourismusförderungsgesetzes geben, welche am 30.09.2016 im Wiener Landtag beschlossen wird. Aktuell gibt es das Problem, dass die Stadt nicht weiß, wer über eine Plattform Zimmer oder Wohnungen vermietet. Daher hat sie auch keine Kontrolle darüber, ob Steuern und Ortstaxen ordnungsgemäß entrichtet werden. Um die Vermieter in die Pflicht nehmen zu können, sollen die Plattformen durch die Gesetzesänderung nunmehr ihre Daten offenlegen müssen. Mit der Novelle wird der Strafrahmen zudem von 420 auf 2.100 Euro erhöht.
Aufgrund der ständig strenger werdenden gesetzlichen Rahmenbedingungen, wird es immer wichtiger zu wissen, was tatsächlich erlaubt ist.
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob man eine Mietwohnung oder eine Eigentumswohnung über Airbnb zur Verfügung stellen will.
Regelungen bei einer Mietwohnung
Ist man selbst Mieter einer Wohnung ist zu beachten, dass eine Untervermietung grundsätzlich nicht zulässig und meist auch vertraglich ausgeschlossen ist. Entscheidet man sich dennoch dazu, seine Wohnung kurzfristig an Touristen unterzuvermieten läuft man Gefahr, dass das Mietverhältnis vom Vermieter aufgekündigt wird.
Eine vertragliche Zustimmung zur Weitergabe der Nutzung der Wohnung im Mietvertrag steht einer Kündigung grundsätzlich entgegen. Das heißt, wenn in einem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass man unbegrenzt und im gewöhnlichen Ausmaß zur Untervermietung berechtigt ist, dann ist die Vermietung prinzipiell unbedenklich, solange man die Wohnung noch zur Deckung seines eigenen dringenden Wohnbedürfnisses benützt. Mehr dazu auch hier: Untermiete: Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag?
Regelungen bei einer Eigentumswohnung
Anders verhält sich dies natürlich im Bereich von Eigentumswohnungen. Hier ist der Eigentümer grundsätzlich dazu berechtigt seine Wohnung zu vermieten. Allerdings ist es entscheidend, welche Widmung ein Wohnungseigentumsobjekt im Wohnungseigentumsvertrag hat.
Der Oberste Gerichtshof hat zuletzt ausgesprochen, dass in Fällen der Vermietung von als „Wohnung“ gewidmeten Objekten als Ferienapartments eine (zustimmungspflichtige) Widmungsänderung vorgenommen werden muss, da infolge der erhöhten Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden können.
Ist eine Wohnung also nur für Wohnzwecke gewidmet („Wohnung“), ist für die Vermietung der Wohnung an Touristen eine Widmungsänderung erforderlich, die der Zustimmung sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann auch durch einen gerichtlichen Beschluss ersetzt werden, wenn im konkreten Fall keine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer gegeben ist.
Liegt weder eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer noch eine gerichtliche Genehmigung vor, kann man von den anderen Wohnungseigentümern auf Unterlassung geklagt werden. Hier sollte man definitiv den legalen Weg wählen, da es aufgrund der hohen Frequenz an wechselnden Gästen leicht zu einem Konflikt mit den Nachbarn kommen kann.
Steuern, Ortstaxe und Meldepflichten
Bei der kurzfristigen Vermietung an Touristen sind neben den miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen natürlich auch die Steuergesetze sowie die länderspezifischen Abgaben zu beachten.
In Österreich ist Einkommen über 11.000 Euro pro Jahr steuerpflichtig. Achtung: Gibt es auch Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (ein Dienstverhältnis) so dürfen daneben nur 730 Euro steuerfrei verdient werden. Wer mehr einnimmt, muss für „Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit“ eine Einkommensteuererklärung abgeben und für den Gewinn Steuern zahlen. Wenn die Erlöse zudem die Kleinunternehmergrenze von 30.000 Euro pro Jahr überschreiten, wird zudem Umsatzsteuer fällig.
Auch Ortstaxen und Tourismusabgaben sind einzuheben und abzuführen. Die Regelungen hierzu sind Ländersache und je nach Bundesland unterschiedlich. Außerdem müssen Gäste, die länger als drei Tage bleiben, vom Vermieter bei der Polizei gemeldet werden.
Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
PHH Rechtsanwälte
