Was ist ein Verlustausgleich?
Generell spricht man von einem Verlustausgleich, wenn Verluste steuerlich mit Einkünften aus demselben Jahr verrechnet werden können. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage, also auch die Steuerbelastung.
Auch beim Verkauf von Immobilien kann man diesen sogenannten Verlustgleich durchführen. Ein vereinfachtes Beispiel: Sie verkaufen eine Immobilie mit Verlust und eine andere mit Gewinn – dann können Sie diese beiden Verkäufe gegenrechnen. Ziel ist dabei natürlich, die für den Gewinn an den Staat zu zahlenden Steuern zu reduzieren.
Was ist beim Verlustausgleich bei Immobilien zu beachten?
Für den Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen gelten besondere Regelungen: Sie sind primär mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen zu verrechnen. In weiterer Folge dürfen die Verluste aber auch mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung gegenverrechnet werden. Möglich ist das seit 1. Jänner 2013, als das 1. Stabilitätsgesetz 2012 adaptiert wurde.
Der Grund dafür: Große Unternehmen verkaufen vielleicht mehrere Immobilien im Jahr, bei Privatpersonen kommt das jedoch eher selten vor. Daher war die vorige Regelung, dass Verluste aus Immobilienverkäufen nur mit Gewinnen aus demselben Jahr ausgeglichen werden konnten, für Privatpersonen äußerst nachteilig und in den meisten Fällen de facto irrelevant.
In welcher Höhe darf man den Verlustausgleich berechnen?
In erster Instanz wird ein Verlust aus einem Immobilienverkauf ja mit Gewinnen aus anderen Verkäufen gegenverrechnet. Bleibt danach noch ein Verlustbetrag übrig, kann dieser mit Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden – allerdings nur 50 % davon. Die zweite Hälfte des Verlusts kann nicht mit weiteren etwaigen Gewinnen gegenverrechnet werden. Er kann auch nicht ins nächste Jahr vorgetragen (also „mitgenommen“) werden.
Diese Regelung gilt wie gesagt für Privatpersonen und somit im sogenannten außerbetrieblichen Bereich.
Verlustausgleich bei Betrieben
Betriebe dürfen Verluste aus Immobilienverkäufen sehr wohl ins nächste Jahr vortragen. Das heißt konkret: Die Verluste werden mit dem Gewinn des Unternehmens gegenverrechnet. Bleibt ein Verlust übrig, kann dieser Restbetrag im nächsten Jahr wieder ausgleichend mit einem Gewinn gegenverrechnet werden – allerdings nur 75 % des Gesamtbetrags.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
