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PHH Rechtsanwälte
Weitergabe und Übertragung des Mietrechts – wenn der Vermieter die Immobilie verkauft
Bei zweiseitigen Verträgen ist es prinzipiell nicht möglich, dass ein Vertragspartner ohne Zustimmung des anderen Vertragspartners seine Rechte und Pflichten aus dem Vertrag an einen Dritten abtritt bzw. weitergibt.
Das gilt auch für Mietverträge und die beiden Parteien Vermieter und Mieter. Im Bereich des Kündigungsschutzes, also bei gänzlicher oder auch nur teilweiser Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetz (MRG), gibt es allerdings Ausnahmen von diesem Grundsatz.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Was passiert, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft?
Verkauft der Vermieter die ihm gehörige Liegenschaft (samt Gebäude), tritt der Käufer der Immobilienach dem MRG auf Vermieterseite in alle bestehenden Mietverträge ein. Der Käufer wird also dadurch zum neuen Vermieter.
Für die Mieter ändert sich durch den Eigentümerwechsel nichts, ihre Mietverträge gelten unverändert weiter. Der neue Vermieter kann aufgrund des Eigentümerwechsels keinen bestehenden Mietvertrag kündigen.
Welches Weitergaberecht hat der Mieter?
Doch ist es nicht nur möglich, dass der Vermieter die Wohnung bzw. das gesamte Wohngebäude verkauft. Auch der Hauptmieter einer Wohnung hat nach dem MRG ein Weitergaberecht. Er kann seine Hauptmietrechte an seinen Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie (z.B. Kinder oder Enkelkinder) oder an Geschwister abtreten.
Dafür ist erforderlich, dass der Hauptmieter die Wohnung endgültig verlässt. Und dass zuvor mit dem Ehegatten oder einem Verwandten in gerader Linie mindestens zwei Jahre lang ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat. Mit einem Geschwister muss der Haushalt mindestens fünf Jahre lang gemeinsam geführt werden.
Die Abtretung ist dem Vermieter anzuzeigen. Der Ehegatte oder nahe Angehörige wird dadurch zum neuen Mieter. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht, den bisherigen Hauptmietzins zu erhöhen.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn das mietende Unternehmen verkauft wird?
Wird ein Unternehmen verkauft, so tritt der Erwerber in den zum Unternehmen gehörigen Mietvertrag als neuer Hauptmieter ein. Das betrifft auch den Fall, dass mehrere Mietverträge vorhanden sind. Der Verkäufer des Unternehmens scheidet als bisheriger Hauptmieter aus.
Der Unternehmensverkauf ist dem Vermieter anzuzeigen. Der Vermieter hat dann das Recht, den bisherigen Hauptmietzins zu erhöhen. Vereinfacht gesagt auf jene Höhe, welcher der Vermieter bei einer Neuvermietung zu diesem Zeitpunkt verlangen könnte. Den Mietvertrag alleine, also ohne Verkauf des Unternehmens, kann der Unternehmer nicht verwerten. In diesem Fall hätte der Vermieter ein Kündigungsrecht.
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