Термин «земельная книга» неизбежно возникает в связи с покупкой недвижимости. Это имеет давнюю традицию: его корни уходят в Средневековье, первые земельные кадастры в виде книг были созданы при Марии Терезии в 1770 году, в 1980-х годах земельные кадастры были компьютеризированы, а с 1999 года доступны в режиме онлайн. Ульрих Фойт, нотариус в Вене и представитель Австрийской нотариальной палаты (ÖNK), рассказывает нам все, что мы всегда хотели знать о земельном кадастре.
Что такое земельный кадастр?
Земельный кадастр — это публичный реестр, в котором регистрируются как права собственности на недвижимость, так и другие права или обременения, связанные с ней. Основой земельного кадастра является кадастр: он определяет фактические условия собственности, такие как местоположение или площадь, а иногда и границы недвижимости на так называемой кадастровой карте. Записи в земельный кадастр вносятся судом по земельным делам. «Работающие там сотрудники суда проверяют документы на точность. Затем записи либо вносятся, либо отклоняются. Так происходит, например, если документ неверен или вводит в заблуждение», — говорит нотариус Ульрих Фойт. Основанием для внесения записи в земельную книгу является заявление о внесении в земельную книгу, которое, за исключением самых простых заявлений, таких как изменение адреса собственников, обычно подается нотариусом или адвокатом.
Как устроен земельный кадастр и что в нем написано?
Земельный реестр состоит из основного реестра и коллекции актов, при этом для каждого кадастрового муниципалитета (КГ) ведется отдельный основной реестр и отдельная коллекция актов.
В главной книге каждый объект недвижимости обозначен своим номером («номер вклада»). Кроме того, для каждого объекта недвижимости существует три листа. Лист А (лист инвентаризации имущества) содержит информацию о номере имущества, его площади, адресе (если есть) и типе использования. Лист А2 содержит информацию о вещных правах, а также об ограничениях и обременениях в соответствии с публичным правом. «Это повторяющиеся обязательства, такие как толерантные обязательства и публичные сервитуты», — объясняет Войт. Таким образом, на листе А2 содержится информация о том, находится ли собственность, например, в зоне авиационного шума. На листе B перечислены владельцы в последовательных номерах и их доли в собственности. На листе B также указан документ, хранящийся в коллекции документов, на основании которого было зарегистрировано право собственности. Лист C, также известный как лист обременений, содержит все обременения, связанные с правом собственности на недвижимость. К ним относятся банковские залоги, запреты на продажу или обременения, жилищные, преимущественные или выкупные права или сервитуты.
Коллекция актов содержит все акты, на основании которых когда-либо была сделана запись в земельной книге. К ним относятся, например, договоры купли-продажи и кондоминиума, решения о наследовании, договоры займа или дарения.
Что такое залог в земельном кадастре?
«Залоговое право — это вещное право кредитора на определенный объект, в данном случае на имущество. Это вещное право служит для обеспечения требования по кредиту», — объясняет Войт. Если должник, т.е. заемщик, не в состоянии выплатить кредит, кредитор может покрыть свое требование за счет продажи имущества.
Владеете ли Вы недвижимостью, если Вы не внесены в земельный кадастр?
Ответ в основном отрицательный. Собственником, за некоторыми исключениями (наследники, узуфруктуарии, аукционисты), является лицо, внесенное в земельную книгу.
Сколько стоит вход?
В принципе, необходимо заплатить пошлину за подачу заявления о внесении записи в земельную книгу (47 евро за электронное заявление, в противном случае — 66 евро) и пошлину в размере 1,1 процента от покупной цены при приобретении недвижимости или 1,2 процента от залогового права при регистрации ипотеки. Перед подачей заявления о внесении записи в земельный кадастр соответствующие документы должны быть нотариально заверены, что также связано с расходами. Однако в настоящее время регистрационный сбор не взимается при определенных условиях — но только при покупке недвижимости: каждый, кто приобрел или приобретает дом, квартиру или земельный участок после 1 апреля 2024 года, может подать заявление на освобождение от регистрационного сбора до 30 июня 2026 года. Освобождение распространяется на сумму 500 000 евро на каждую сделку по покупке, но не более двух миллионов евро. (См. запись в блоге на тему освобождения от платы)
Сколько стоит отмена?
Например, после погашения кредита залог может быть аннулирован в земельном кадастре. «Для этого необходимо, чтобы банк дал свое согласие в расписке об аннулировании, которая должна быть заверена нотариально», — говорит Войт. Заявление об аннулировании в электронных юридических сделках также влечет за собой вступительный взнос в размере 47 евро, или 66 евро в неэлектронных юридических сделках, а также расходы на нотариуса или адвоката. «Кроме того, существует плата за саму процедуру аннулирования, которая определяется стоимостью залога. Для небольших залогов эти расходы могут составлять 300 евро, а для крупных залогов они могут достигать 1 600 евро», — говорит Войт.
Сколько времени занимает регистрация?
«Это индивидуально», — говорит Войт. Если речь идет о простой записи в земельной книге без создания прав на жилую недвижимость или без сложного раздела имущества, то средняя продолжительность составляет от четырех до шести недель. «Но если, например, необходимо внести в земельный кадастр жилую собственность для недавно построенного жилого комплекса, то можно ожидать, что это займет от шести до двенадцати месяцев», — говорит нотариус.
Кто может запросить выписку из земельного кадастра в Австрии и где я могу ее получить?
Поскольку земельный кадастр является публичным, любой житель Австрии может ознакомиться с ним или запросить выписку из земельного кадастра. Выписку из земельной книги можно получить либо лично в соответствующем районном суде, либо через адвоката или нотариуса. Выписки из земельной книги, заверенные нотариусом, также можно получить у последнего. Данные земельной книги также можно запросить через JustizOnline или в клиринговых центрах, уполномоченных Федеральным министерством юстиции, или на онлайн-платформах. Стоимость варьируется в зависимости от объема запрашиваемых данных. Например, текущую выписку из земельного кадастра можно получить всего за несколько евро.
Является ли земельная книга анонимной?
Нет. Однако поправка к земельному кадастру от 2024 года создала возможность ограничить проверку и включить в коллекцию актов такие документы, как договоры купли-продажи и дарения, постановления о наследовании, соглашения о разводе и подобные. С 1 сентября 2024 г. лица могут запросить ограничение доступа к данным о частной или семейной жизни, содержащимся в таких документах, например, к соглашениям об опеке в случае развода, путем подачи заявления, не требующего оплаты.
Джулия Драгосиц
Похожие посты:
Что такое строительный контроль?
