Аннулирование арендодателем - что Вы должны знать I MYHOME BLOG

Арендаторы в Австрии хорошо защищены законом об аренде. Это связано с тем, что оно предусматривает расторжение договора по инициативе арендодателя только в нескольких случаях. Лукас Готтардис из «pgf Rechtsanwälte» в Инсбруке знает, что это за случаи и что еще нужно учесть.

Может ли арендатор получить уведомление от арендодателя?

Расторжение договора со стороны арендодателя может быть осуществлено только при соблюдении особых условий. Если договор аренды подпадает под полную или частичную сферу применения Закона об аренде, арендодатель может расторгнуть договор с арендатором только при наличии причины, признанной законом важной. Это также относится к квартирам, сдаваемым на определенный срок.

Какие основания для аннулирования указаны в законе?

Правовые основания для отмены включают, среди прочего, следующие:

Неиспользование квартиры, т.е. если жилая площадь не используется для удовлетворения насущной потребности в проживании.
Полная передача арендованного имущества (например, субаренда).
Сдача в субаренду за непропорционально высокую плату (субарендная плата). Это происходит в том случае, если плата за субаренду более чем на 50% превышает арендную плату арендатора, сдающего квартиру или отдельные комнаты в субаренду.
Смерть арендатора и отсутствие уполномоченных лиц.
Неуплата арендной платы: Несмотря на напоминание, задолженность арендатора должна составлять не менее восьми дней. Однако если арендная плата будет внесена к концу судебного заседания в первой инстанции, в расторжении договора должно быть отказано, за исключением случаев, когда арендатор грубо виноват в просрочке платежа. Однако арендатор должен нести расходы, такие как судебные издержки или плата за напоминание.
Использование арендуемой недвижимости с существенным вредом для здоровья: Помимо сильного запустения квартиры, сюда также входит грубое неподобающее поведение по отношению к другим жильцам, а также грубые преступные действия против жильцов или арендодателя.
Личное пользование арендодателя: «На практике это очень трудно осуществить», — говорит Готтардис. В этом случае суд взвешивает интересы арендатора. «Интересы арендодателя должны перевешивать интересы арендатора», — говорит Готтардис. Кроме того, право личного пользования может быть заявлено только через десять лет (блокирующий период) после покупки квартиры.
Снос дома: Если строительные власти дали разрешение на снос дома, арендатору может быть направлено уведомление. Однако взамен жильцу должна быть предоставлена равноценная квартира на замену.
Предотвращение улучшения некачественного жилья

Можно ли в договоре аренды оговорить собственные основания для отмены?

В принципе, да. Однако они должны быть такими же важными («важными и значительными») , как и те, что перечислены в Законе об аренде. Поэтому очень важно получить юридическую консультацию.

Аннулирование арендодателя, квартира, закон — Выставить арендатора за дверь? В Австрии это не так просто.

Как быть с расторжением договора по инициативе арендодателя, если квартира не подпадает под действие MRG?

В ABGB нет оснований для расторжения договора. Существуют основания для расторжения договора в соответствии с § 1118 ABGB. Оно предусматривает три причины, а именно: использование в неблагоприятных условиях, задолженность по арендной плате или снос здания. В этих случаях арендодатель может расторгнуть договор аренды с уведомлением, которое обычно составляет один месяц, в соответствии с § 560 ZPO.

Как я должен уведомить об этом?

В рамках применения ABGB арендодатель должен расторгнуть договор аренды в письменной форме или в судебном порядке. Однако в рамках применения MRG арендодатель может расторгнуть договор аренды только в судебном порядке. Но имейте в виду: все основания для расторжения договора должны быть указаны в судебном уведомлении о расторжении договора; это невозможно сделать задним числом. Это означает, что Вам следует заранее тщательно продумать, достаточны ли заявленные основания для расторжения договора.

Что такое судебная отмена?

В этом случае арендодатель подает заявление о расторжении договора аренды в компетентный районный суд, которое затем вручается арендатору. Если арендатор в установленный срок заявляет возражения, начинается судебное разбирательство. Если арендатор допускает истечение срока возражений, расторжение договора становится юридически обязательным без каких-либо разбирательств.

Можно ли договориться с арендатором о расторжении договора аренды?

Это возможно. В случае бессрочных договоров аренды полезно предоставить арендатору равноценную квартиру или договориться о передаче прав аренды.

Что может сделать арендодатель, если арендатор не съезжает, несмотря на юридически обязательное уведомление о расторжении договора?

В этом случае арендодатель должен подать заявку на выселение с привлечением судебного пристава, слесаря и компании по выселению. Если арендатор не найден, квартира может быть вскрыта и выселена с помощью свидетелей. Однако от предметов обстановки и вещей бывшего жильца избавляться нельзя. Вместо этого судебный пристав составит опись в ходе исполнения решения о выселении и, при необходимости, объявит отдельные предметы бесполезными, после чего они могут быть утилизированы. Остальные вещи должны быть временно сохранены за счет арендатора.

Что может сделать арендодатель, если есть риск, что арендатор, заключивший срочный договор аренды, не захочет съезжать по окончании срока?

Независимо от того, подпадает ли арендуемая недвижимость под действие MRG или нет, арендодатели могут подать в суд так называемое передаточное распоряжение (в соответствии с § 567 ZPO) в последние шесть месяцев до истечения срока. Если решение по передаточному распоряжению станет юридически обязательным (у арендатора есть возможность представить в суд возражения в течение четырех недель), у Вас сразу же появится право на выселение, и Вам не придется проводить дополнительную процедуру выселения. Если такой риск существует, Готтардис рекомендует подавать передаточное распоряжение.