Сырые подвалы, протекающие окна или крыши, мостики холода, плесень и, и, и — при наличии строительных дефектов неприятности, как правило, неизбежны. Эксперт по имущественному праву Лукас Готтардис из pgf Rechtsanwälte знает, что делать, если наступило худшее.
Радость от нового дома или квартиры не всегда бывает долгой. Когда появляются первые дефекты, она быстро угасает — не в последнюю очередь из-за риска длительного и дорогостоящего судебного спора.
Что подразумевается под строительным дефектом?
«Не существует юридического определения строительных дефектов или структурных повреждений, — говорит эксперт по жилищному праву Лукас Готтардис. В гражданском праве под дефектом понимается отклонение фактического состояния от заданного. «На практике мы говорим о дефекте (здания), когда отсутствуют определенные свойства, оговоренные в договоре», — говорит Готтардис. Однако некоторые технические дефекты определены в строительных нормах и правилах — в строительных нормах Нижней Австрии, например, это плесень или влажность.
Кто должен доказывать существование дефектов?
Здесь необходимо провести различие. Владелец здания должен доказать, что дефект существует, что этот дефект явился причиной возникшего ущерба и что он существовал на момент передачи. Однако есть одно исключение: если дефект возник в течение первых шести месяцев после вступления во владение домом или квартирой, закон презюмирует, что он уже был скрыт на момент передачи — в этом случае бремя доказывания меняется на противоположное.
Какие сроки должны быть соблюдены в случае обнаружения строительных дефектов?
Во-первых, это гарантийный срок. Он составляет три года для зданий, которые считаются недвижимым имуществом, и компонентов, постоянно прикрепленных к зданию, таких как окна, системы отопления, плитка или электрооборудование. В течение этого срока компания, выполняющая работы, должна гарантировать отсутствие дефектов.
«Гарантийный срок начинается с момента сдачи дома или квартиры или с момента завершения работы сантехников, плотников и других мастеров», — говорит Готтардис. Кстати, гарантийные обязательства, которые нельзя исключить из договора, существуют и без вины.
Однако право на компенсацию зависит от вины компании, выполняющей работы. Если, например, ущерб был нанесен в результате некачественных работ, ошибок в планировании или бракованных материалов, владельцы зданий могут потребовать компенсации от ответственной стороны — даже после истечения гарантийного срока.
«Если, например, только через пять лет вы обнаружите, что использовался неправильный плиточный клей, вы все равно можете подать иск о компенсации, — говорит Готтардис. На это у вас есть три года — с того момента, как вам стало известно об ущербе и его причинителе». Однако и гарантийное требование, и требование о возмещении ущерба — если партнер по договору является неразумным — должны быть предъявлены в суде, что сопряжено с определенным риском судебных разбирательств и расходов».
Как вы справляетесь со строительными дефектами?
Строители домов и домовладельцы должны обращаться к тем, с кем был заключен договор. Если застройщик часто заключает индивидуальные договоры с профессионалами, то покупатель квартиры в кондоминиуме вынужден иметь дело с застройщиком. В этом случае для утверждения дефектов обычно также требуется решение большинства. Если речь идет об арендованных квартирах, то в качестве контактного лица выступает арендодатель. О дефектах всегда следует сообщать в письменном виде и, по возможности, тщательно документировать.
Кто должен устранять строительные дефекты?
Соответствующие партнеры по договору несут ответственность за устранение дефекта или дефектов. Они также несут ответственность за устранение дефекта или дефектов. Вы должны установить для них разумный срок для этого. Если ответа не последовало, при определенных обстоятельствах может быть проведена так называемая замена исполнения, и устранение дефектов может быть поручено другой компании. Расходы на это могут быть взысканы с партнера по договору, который выполнил дефектные работы или несет за них ответственность, как и застройщик, — обычно через суд.
Что еще вы должны знать в связи с платежами и строительными дефектами?
Например, что право на отказ от оплаты — один из важнейших инструментов защиты клиентов в случае строительных дефектов. Или что существует также возможность согласовать в договоре удержание ответственности. Обычно это составляет от двух до пяти процентов от объема строительства и сохраняется до конца гарантийного срока. В случае покупки по Закону о договорах с застройщиками (BTVG), то есть покупки еще не завершенного строительства, обязательной является наиболее часто используемая модель обеспечения земельного кадастра с рассрочкой платежа в размере двух процентов.
Кстати, гарантийные обязательства не могут быть исключены из договора между предпринимателями и их клиентами. Это не так, например, если вы покупаете дом у частного лица: вы можете исключить их по договору.
Можно ли защитить себя от строительных дефектов или раздражения, которое они вызывают?
Чтобы избежать строительных дефектов, перед началом строительства необходимо заключить подробные соглашения о соответствующих услугах. Кроме того, перед принятием каждой частичной услуги и соответствующей рассрочки платежа следует тщательно проверить, соответствуют ли работы условиям договора и нет ли в них видимых дефектов.
«Однако большинству людей не хватает соответствующего опыта и специальных знаний. Поэтому имеет смысл поручить эксперту наблюдение за строительством «частного дома», — советует Готтардис. Ведение дневника строительства и подробное документирование работ с помощью фотографий или видео также доказало свою эффективность». В случае судебного спора это поможет доказать, откуда взялся строительный дефект и, при необходимости, что он уже присутствовал на момент сдачи объекта».
Также полезно составить подробный отчет вместе с подрядчиком (подрядчиками) после окончательной приемки работ или сдачи дома или квартиры. В нем должны быть перечислены все выявленные дефекты и оговорены способы и сроки их устранения.
Лукас Готтардис — партнер и адвокат в pgf Rechtsanwälte в Инсбруке. Юрист, который учился в Инсбруке и получил докторскую степень в 2018 году, также работает преподавателем в Университете Инсбрука и в WIFI Tirol.
Похожие посты:
Банкротство застройщика — что делать?
Планируете переоборудование мансарды? Что вы должны знать
Неудачное строительство: как лучше принять меры предосторожности
