Неудачное строительство: разработка контракта с учетом рисков I MYHOME BLOG

Неудачное строительство — это проблема, которая часто ставит владельцев зданий перед огромными трудностями. Четкое составление договора — ключ к тому, чтобы заранее избежать ошибок и недоразумений. В этом интервью д-р Даниэла Витт-Дёрринг объясняет, какие юридические и практические меры должны предпринять строители, чтобы защитить себя.

Доктор Витт-Дёринг, какие виды договоров обычно называют «договорами строительного подряда»?

Следует различать два основных типа «договора строительного подряда»: С одной стороны, «договор строительного подряда», иногда называемый просто «договор строительного подряда», который регулирует выполнение определенных строительных услуг.
Он заключается между владельцем незастроенной недвижимости — в случае строительства нового дома — или владельцем (квартиры) или арендатором недвижимости, подлежащей капитальному ремонту, в качестве «заказчика», и строительной компанией в качестве подрядчика. С другой стороны, существует договор на застройку, в котором заказчик застройщика также приобретает у застройщика недвижимость, на которой будет вестись строительство, или доли в этой недвижимости. А застройщик обязуется предоставить строительные услуги до оговоренной степени завершения строительства квартиры и/или дома, либо поручить их третьим лицам. В последнем случае между застройщиком и компанией, выполняющей строительные работы, заключается описанный выше «договор строительного подряда», обычно в форме «договора генерального подряда».

Что должно быть включено в договор подряда на строительство, чтобы избежать судебных споров?

Важно, чтобы в договоре на строительство (работы) были точно определены основные договорные услуги обеих сторон. Сюда входит цена, которую должен заплатить клиент, с точки зрения суммы (фиксированная цена, индексация) и сроков оплаты (график платежей, частичные счета, промежуточная приемка), а также, и это более сложная часть, услуги, которые должна оказать строительная компания. Кроме того, дополнительные положения, включающие период строительства, дату завершения работ, взаимные информационные обязательства и права клиента на инспекцию, положения о гарантии и отказе от ответственности. И — что также очень важно — каковы будут последствия, если одна из сторон контракта не выполнит свои обязательства в соответствии с контрактом на этапе исполнения (невыполнение обязательств, штрафные санкции, право на расторжение). Чем выше сумма контракта, тем более сложным должен быть контракт. Он также должен предусматривать взаимные гарантии и заключение страховых полисов обеими сторонами контракта. При составлении договора на строительство всегда следует обращаться за юридической и технической консультацией.

Что необходимо для определения объема услуг компании-исполнителя в контракте?

Здесь требуется подробное описание здания, для чего в любом случае необходимо обратиться к техническим специалистам. Часть этого описания может быть взята из утвержденных планов, но также требуется описание материалов и их качества, требований к установке инженерных коммуникаций, типа конструкции, архитектурных и эстетических аспектов (цвета, поверхности, покрытия) и т.д., а также подробное описание арматуры, в котором также должны быть указаны используемые продукты и производители. Унитаз — это не унитаз, выключатель света — это не выключатель света — и здесь частному застройщику не обойтись без совета специалиста, не в последнюю очередь из-за разнообразия предлагаемых товаров и отсутствия знаний о разумном соотношении цены и качества. Поэтому для крупных строительных проектов такие советы следует получать не только от поставщика, но и от независимых, технически опытных специалистов. Эстетические аспекты, такие как цвет, форма и дизайн поверхности, часто переоцениваются частными строителями, в то время как технические, функциональные и энергетические аспекты недооцениваются.

Почему так важно подробно описать объем услуг компании-исполнителя в договоре на строительство (работы)? Как осуществляется мониторинг?

Подробное и реалистичное описание услуг — единственный способ проверить, выполняет ли строительная компания свои договорные обязательства. Это гарантирует, что ожидания клиента, которые лежат в основе ценового соглашения, будут удовлетворены. Кроме того, «строгий» контракт повышает качество исполнения, поскольку подрядчик знает, что в случае «недовыполнения» он может быть привлечен к финансовой ответственности. Также очень важно, чтобы качество строительных работ постоянно контролировалось на этапе строительства. Если проверки проводятся только по завершении строительства и при передаче объекта, то многие дефекты уже не видны из-за особенностей строительного процесса и становятся очевидными только со временем в процессе эксплуатации. В таком случае клиенту часто бывает уже слишком поздно предъявлять свои претензии, или же ему приходится сталкиваться со значительными трудностями при предоставлении доказательств, подтверждающих наличие дефектов.

Каковы формальные требования к договору подряда на строительство (работы)?

Теоретически, договор на строительство (работы) может быть заключен и в устной форме, имеющей юридическую силу. Однако из вышесказанного ясно, что желательно составлять договор в письменной форме. Поэтому договор должен содержать пункт о письменной форме, который также предусматривает, что все дополнительные соглашения, любые дополнения и изменения к договору должны быть оформлены в письменном виде. Все важные уведомления между договаривающимися сторонами также должны быть сделаны в письменной форме, причем уведомления, которые являются критическими с точки зрения сроков — когда важно время отправки — также должны быть отправлены письмом Reco. Простые электронные письма не отвечают требованию письменной формы. Электронные подписи становятся все более популярными на практике и также действительны, если соблюдены соответствующие требования.

Какое содержание договора может быть недействительным или оспоримым в строительной отрасли, и как Вы можете защитить себя от этого?

Поскольку частный заказчик обычно является потребителем, а подрядчик — предпринимателем, комплексная правовая защита, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (только), действует в пользу заказчика. Поэтому недействительные или оспоримые положения обычно наносят ущерб только подрядчику. Исключением может быть слишком неточная спецификация услуг, которая может привести к тому, что договор вообще не будет заключен — это известно как «несогласие». Это также негативно скажется на клиенте, если он рассчитывал на то, что договор будет заключен.

Тем не менее, для обеспечения правовой определенности рекомендуется, чтобы обе стороны договора обращали внимание на достаточно конкретные, прозрачные и ясные положения договора. См. также комментарии к требованию подробных спецификаций выше.

Какие правовые инструменты Вы рекомендуете для минимизации рисков ошибок в строительстве или нарушения договора?

Что Вам следует или нужно учесть:

Перед заключением договора проверьте кредитоспособность поставщика (обратите внимание: необычно низкая цена предложения — это «тревожный сигнал»).
Четкий и подробный договор, заключенный с помощью юридических и технических экспертов.
Избегайте чрезмерных «авансовых платежей» (авансовые платежи или сроки оплаты, перенесенные по просьбе подрядчика).
Постоянный мониторинг и документирование строительных работ на этапе строительства техническими экспертами.
Окончательная приемка в сопровождении технических экспертов, которая документируется или подтверждается экспертами в случае неудовлетворительных характеристик. При наличии значительных дефектов в приемке должно быть отказано.
Согласитесь с отказом от ответственности.
Заключение страховых полисов.
Сохраняйте всю переписку (включая преддоговорную).
Структурированное и датированное хранение фотографий.
Уведомление о крайних сроках (например, об истечении гарантийного срока) с достаточным предварительным уведомлением, чтобы можно было принять меры.
Немедленное письменное уведомление о дефектах, если они становятся очевидными.
Сохранение доказательств в суде при возникновении спорных моментов.
Заключите договор страхования юридических расходов, покрывающий споры, возникающие в связи с договорами на строительство/приобретение земли (также в этом отношении: обратитесь за советом на ранней стадии, поскольку для получения страхового покрытия необходимо соблюсти период ожидания между заключением договора страхования и началом процесса планирования/заключением договора на строительство или договора на застройку).