Жить там, куда другие ездят в отпуск
Возможность наслаждаться солнцем, пляжем и морем не только в течение короткого времени в отеле, но чаще и дольше — мечта многих. Многие из них делают это реальностью, приобретая второй дом на юге — Хорватия, Италия (Лигурийское побережье, Тоскана, Венеция), Франция (Ницца, Канны), Испания (Майорка, Марбелья, Ибица) и греческие острова пользуются особой популярностью. Мы даем обзор того, что необходимо учитывать при покупке недвижимости для отдыха, среди прочего.
В принципе, граждане ЕС могут приобретать недвижимость в странах-членах без каких-либо проблем, но есть некоторые различия по сравнению с Австрией. Например, актуальная земельная книга по австрийскому образцу существует не везде, поэтому, при необходимости, ситуация с правом собственности должна быть проверена юристом в суде перед покупкой. То же самое, кстати, относится и к планам развития и т.п. В отличие от нашей страны, нотариусы также не всегда выступают в качестве доверенных лиц, что приводит к определенной неопределенности в отношении цены покупки и регистрации права собственности. Поэтому, прежде чем приступить к покупке квартиры или дома на юге, необходимо тщательно проинформировать себя и заручиться поддержкой на месте со стороны авторитетных агентов по недвижимости, юристов и, при необходимости, переводчиков — ведь мечта о втором доме на солнечном юге не должна превратиться в кошмар.
Италия
В Италии обычно заключается юридически обязывающий предварительный договор, и в это же время необходимо внести задаток в размере до 30 процентов от стоимости покупки. Если покупатель воспользуется любым оговоренным в нем правом расторжения договора, он не получает обратно авансовый платеж. После заключения предварительного договора заключается договор купли-продажи, который сопровождается официальной сменой собственника и вносится в реестр собственности. Кстати, этот договор купли-продажи должен включать обязательное заявление продавца о том, что недвижимость не имеет налоговых долгов — и оно должно быть заверено итальянским нотариусом.
Если покупкой занимается агент по недвижимости, то после заключения предварительного договора необходимо оплатить комиссионные агента в размере от двух до четырех процентов от стоимости покупки. Кроме того, существуют нотариальные сборы, которые составляют до 2,5 процентов от суммы договора купли-продажи, а также различные налоги, такие как налог на передачу земли и различные сборы. Их размер зависит, в частности, от того, является ли это первичным или вторичным жильем, но назначение недвижимости также является влияющим фактором. Поэтому нельзя сделать общее заявление. Кроме того, как покупателю недвижимости в Италии — независимо от того, имеете ли вы собственное место жительства в Италии — вам необходим налоговый номер. Это уже необходимо для внесения договора в земельный кадастр и может быть оформлено в любом налоговом управлении Италии.
Хорватия
Граждане ЕС также могут без проблем приобретать недвижимость в Хорватии, если они могут предъявить хорватский налоговый номер. Однако существуют некоторые исключения: Сельскохозяйственные и лесные земли, а также природные заповедники не могут быть приобретены. Обычно заключается предварительный договор и оговаривается задаток. Если покупатель отказывается от предварительного договора, он теряет задаток. Однако, если продавец отказывается от сделки, он должен перевести заинтересованному покупателю двойную сумму задатка в качестве компенсации. Прежде чем обе стороны окончательно подпишут договор купли-продажи перед нотариусом, нотариус должен заверить договор купли-продажи.
После подписания договора наступает срок оплаты остальной части договора купли-продажи и передача имущества. Затем следует регистрация в земельной книге — для надежности необходимо подать заявление на получение свидетельства о праве собственности. В дополнение к цене покупки возникают следующие дополнительные расходы: Налог на передачу земли в размере трех процентов от цены покупки, при необходимости комиссия брокера (обычно от трех до 3,75 процента), а также расходы на нотариуса, внесение записи в земельную книгу и, возможно, расходы на адвоката и переводчика.
Греция
В принципе, граждане ЕС также могут без проблем приобретать недвижимость в Греции. Однако пограничные районы Греции с Турцией, включающие, например, остров Самос, являются исключением. В этих районах иностранцам запрещено покупать недвижимость — если только они уже не живут и не работают в Греции. В этом случае гражданин ЕС может обратиться в комиссию соответствующего административного округа для снятия запрета на приобретение.
Как правило, после того, как желаемая недвижимость найдена, начинается согласование договора купли-продажи. Ввиду сложной правовой ситуации рекомендуется проконсультироваться со специалистом-адвокатом. Последний также берет на себя поиск земельного кадастра и внесение записи в земельный кадастр, что окончательно завершает передачу права собственности. Если требуется задаток, что обычно и происходит, необходимо заключить предварительный договор у нотариуса.
Как и везде, в дополнение к цене покупки возникают побочные расходы: Налог на передачу земли составляет около трех процентов от цены покупки, плюс муниципальный налог в размере трех процентов от действующего налога на передачу земли. В случае приобретения новостроек непосредственно у застройщика налог на недвижимость не взимается; вместо этого необходимо уплатить налог на добавленную стоимость в размере 24 процентов от цены покупки. Не следует забывать, если это применимо, об оплате услуг агентов по недвижимости, адвокатов, нотариусов, переводчиков, а также о расходах на перевод кадастра и земельной книги.
Испания
Ограничений на покупку недвижимости в Испании нет. Однако покупателям курортной квартиры или дома необходим испанский налоговый номер. Так называемый NIE можно получить в отделе по делам иностранцев полицейского участка, отвечающего за соответствующий регион. Как только покупатель и продавец согласовали условия договора, это уже является действительным предварительным договором, вместе с которым вносится задаток в размере около десяти процентов от согласованной цены покупки. Хотя частные контракты в Испании имеют равную юридическую силу, для заключения договора купли-продажи рекомендуется обратиться к адвокату. После подписания договора следующим шагом будет подписание документа о покупке у нотариуса. При этом продажа заверяется нотариально, право собственности закрепляется в земельном кадастре и выплачивается оставшаяся часть суммы покупки.
Дополнительные вспомогательные расходы составляют около одиннадцати процентов от цены покупки. Сюда входит НДС, который составляет десять процентов для новых зданий, налог на передачу земли (обычно от восьми до десяти процентов от цены покупки), гербовый сбор и сборы за налоговый номер, регистрацию земли, услуги нотариуса и, возможно, адвоката. Если привлекается переводчик, эти расходы также должны быть включены.
Франция
Как и в других странах ЕС, жители государств-членов ЕС могут свободно приобретать недвижимость во Франции без ограничений. После того, как подходящая недвижимость найдена, за предложением следует обязательное заключение предварительного договора. Он включает в себя все соглашения, которые впоследствии также станут частью договора купли-продажи, а также первоначальный взнос в размере не более десяти процентов от стоимости покупки и срок отзыва в десять дней. Однако и покупатель, и продавец могут отказаться от предварительного договора даже после истечения срока отказа. В этом случае обычно согласовывается пункт, предусматривающий выплату компенсационной суммы другой стороне. Однако, если в предварительный договор был включен пункт о неустойке, и покупатель отказывается от сделки, продавец может сохранить уже внесенный задаток.
После подписания основного договора покупатель становится владельцем недвижимости. Запись в земельной книге после подписания и перечисления покупной цены является простой формальностью. Кстати: Основной договор, в отличие от предварительного, всегда должен быть нотариально заверен. Кстати, о нотариусах: во Франции как покупатели, так и продавцы могут обращаться к нотариусу. Помимо брокеров и агентов, последние также могут выступать в качестве посредников в сфере недвижимости. И, конечно, во Франции также необходимо оплатить пошлины: нотариальная составляет примерно один процент от стоимости покупки, плюс налог на приобретение земли и кадастровый налог. В целом, на вспомогательные расходы следует выделить от семи до восьми процентов от цены покупки для подержанной недвижимости и от двух до трех процентов от цены покупки для новой недвижимости. Также необходимо уплатить гербовые сборы.
Кстати, при покупке новой недвижимости НДС составляет 20 процентов. Однако зачастую это уже включено в стоимость покупки. Налог на жилье, с другой стороны, имеет срок действия — он должен быть отменен в 2023 году. Ранее налог должен был уплачиваться ежегодно лицом, которое занимало недвижимость на 1 января календарного года. Жилищный налог для домов отдыха рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью дома, плюс надбавка в размере 1,5 процента со стороны французского государства. В зависимости от муниципалитета, в котором находится вторичное жилье, добавляется специальная надбавка в размере от пяти процентов до 60 процентов. Также ежегодно уплачивается налог на имущество на здания, землю и недвижимость. Размер этого налога может варьироваться от департамента к департаменту и даже от коммуны к коммуне.
Тема Право на проживание
После завершения покупки необходимо учесть несколько моментов: граждане ЕС могут находиться в другом государстве-члене ЕС в течение трех месяцев без подачи заявления на получение документа о пребывании. После этого, при необходимости, место жительства должно быть зарегистрировано в компетентном органе, и необходимо подать заявление на получение свидетельства о регистрации. Если вы проживаете в своем втором доме в течение нескольких месяцев, вам также следует узнать о правилах налогообложения и социального обеспечения. Лица, получающие пенсию в Австрии, должны сообщать в учреждение пенсионного страхования о пребывании за границей в течение двух месяцев и более.
Следует также рассмотреть тему наследственного права: Согласно Постановлению ЕС о наследственном праве, действующему с 2015 года, гражданство умершего больше не имеет значения для наследования. Скорее, последнее обычное место жительства умершего является решающим для вопроса о компетентных судах и применимом праве. Поэтому австрийцы, проживающие не в Альпийской Республике, а в другом государстве ЕС, должны определить, какой закон должен применяться в случае смерти. Это связано с тем, что в зависимости от штата существуют серьезные отличия от внутреннего наследственного права.
Все: Все объекты роскоши
Landlust: Элитная недвижимость в сельской местности
Урбан: Элитная недвижимость Вены Урбан
Местоположение виллы: Роскошная недвижимость Местоположение виллы
Для любителей горнолыжного спорта: роскошная жизнь для любителей горнолыжногоспорта
На набережной: роскошная жизнь у воды
Гостиничный сервис: роскошная жизнь с гостиничным сервисом
Изысканный вид: Роскошная жизнь с изысканным видом
Для любителей гольфа: роскошная жизнь для любителей гольфа
Классическая элегантность: роскошная жизнь в классической элегантности
