Если застройщик обанкротился на этапе строительства, это, пожалуй, самый страшный кошмар для покупателей недвижимости. Герберт Гартнер из Gartner Vitek Humpel Rechtsanwälte знает, как лучше всего защитить себя и что делать в этом случае.
Мечта о собственном доме в четырех стенах, похоже, становится реальностью: Договор купли-продажи подписан, а дом мечты находится на стадии строительства. Но затем наступает грубое пробуждение: застройщик подает заявление о банкротстве.
Что подразумевается под несостоятельностью?
Под неплатежеспособностью, также известной как банкротство или банкротство, понимается ситуация неплатежеспособности или чрезмерной задолженности компании или физического лица. Это означает, что причитающиеся платежи больше не могут быть осуществлены. В результате этого компетентный суд по делам о несостоятельности может открыть производство по заявлению несостоятельного должника или пострадавшего кредитора после рассмотрения требований законодательства. Если имеющиеся у должника активы настолько малы, что не покрывают даже расходы на производство, заявление об открытии производства по делу о несостоятельности будет отклонено судом по причине отсутствия активов.
Каковы последствия неплатежеспособности для покупателей недвижимости?
Если проект уже завершен и установлено право собственности на кондоминиум, банкротство застройщика может стать проблемой для покупателей в связи с гарантией, которая действует в течение трех лет с момента передачи объекта. Однако, как правило, необходимо иметь достаточно средств для устранения строительных дефектов с помощью удержания ответственности, для чего до окончания гарантии удерживается не менее двух процентов от объема строительства.
Как это выглядит, если проект еще находится на стадии строительства?
В этом случае возникает два насущных вопроса: первый — что будет с уже внесенными платежами, второй — что будет с будущим домом. «В принципе, покупатели защищены Законом о договорах с застройщиками (BTVG). от потери выплат защищены», — говорит Герберт Гартнер из Gartner Vitek Humpel Rechtsanwälte(https://myhome.at/bautraegervertragsgesetz-sicherheitsnetz-fuer-wohnungskaeufer/). В соответствии с ним застройщики должны обеспечить платежи либо банковской гарантией (обеспечение по обязательственному праву), либо, как это обычно бывает, обеспечением по земельной книге в сочетании с назначением доверенного лица (нотариуса или адвоката) и оплатой в соответствии с планом рассрочки.
Кроме того, BTVG предусматривает третий вид обеспечения в виде залога, хотя на практике он не играет особой роли. “С банковской гарантией покупатель теряет квартиру, но получает большую часть своих денег обратно”, — говорит Гартнер.
Если вы хотите исключить этот риск, вам следует прибегнуть к обеспечению земельного кадастра. “При такой модели обеспечения доверительный управляющий перечисляет застройщику или финансирующему его банку только сумму, соответствующую ходу строительства”, — поясняет эксперт по имущественному и строительному праву.
Таким образом, стоимость строительного материала, соответствующая доле покупателя, представляет собой контрценность для выплат. Оставшаяся покупная цена, напротив, надежно хранится на счете эскроу. Это также гарантирует, что в случае неплатежеспособности у вас будет достаточно средств для завершения строительства с помощью другой компании. У этой модели безопасности есть еще одно преимущество: покупатель приобретает долю в совместном владении недвижимостью с обещанием, что впоследствии ему будет предоставлено право собственности на жилье.
Включено ли имущество в конкурсную массу?
Если покупка была обеспечена банковской гарантией, имущество обычно становится частью имущественной массы в деле о несостоятельности. Однако в случае с кадастровым обеспечением это, как правило, не так, поскольку и недвижимость, и деньги доверительного управляющего являются обособленными активами, на которые кредиторы не имеют права претендовать.
Однако в данном контексте особенно важно обещание последующего владения кондоминиумом: “Оно имеет эффект сохранения ранга, — объясняет Гартнер. Если оно отсутствует, то при определенных обстоятельствах покупатель может потерять свои права, а первоначальный взнос и имущество станут частью имущественной массы банкрота”. “Однако в данном случае покупатель имеет претензии к арбитражному управляющему. Управляющий должен был обратить внимание на обещание”, — говорит Гартнер.
Что произойдет, если покупатель отменит покупку в случае неплатежеспособности?
Этот шаг не рекомендуется предпринимать без тщательной профессиональной экспертизы. “В этом случае покупатель не имеет никаких претензий к арбитражному управляющему, — говорит Гартнер. Если он все же решит это сделать, то должен своевременно и в письменном виде представить свои требования в компетентный суд по делам о несостоятельности”.
А как насчет завершения проекта?
Завершение проекта не регулируется BTVG, и в случае несостоятельности право на него отсутствует. В большинстве случаев управляющие в делах о несостоятельности отказываются от договора, и покупателям приходится самостоятельно или, возможно, совместно с другими покупателями и финансирующим банком обеспечивать продолжение строительства. Такая задержка в строительстве и повторное проведение тендера на завершение строительства могут привести к дополнительным расходам (“потери на трение”).
Важные советы:
Чтобы мечта о покупке недостроенной недвижимости не превратилась в кошмар, у Гартнера есть еще два совета для покупателей:
Совет 1: Информируйте
Покупатели должны не только узнать о застройщике и его кредитоспособности. Они также должны навести справки об инспекторе хода строительства — решение которого является основанием для перечисления соответствующей части платежей — и об организаторе договора/доверительном управляющем.
Совет 2: Проверьте
“Кроме того, вам следует пригласить признанного эксперта по BTVG, чтобы он проверил, соответствует ли договор купли-продажи положениям BTVG”, — советует эксперт по строительному праву Gartner.
Герберт Гартнер работает независимым адвокатом с ноября 1983 года и специализируется во всех областях недвижимости и строительного права, а также в отдельных областях коммерческого права. Он также является членом различных экспертных комиссий, занимающихся совершенствованием правовых норм в области договорного права на застройку, налога на недвижимость, жилищного права и смежных тем.
Похожие посты:
Планируется переоборудование крыши — что вы должны знать
Неудачное строительство: разработка контракта с учетом рисков
Неудачное строительство: как лучше всего принять меры предосторожности?
