Der Bau eines Einfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen und sollte daher gut vorbereitet sein. Edwin Brunner, Geschäftsführer von BauManagement Brunner, verrät sein Hausbau-Einmaleins.
Ein Haus zu bauen, das machen die meisten nur einmal im Leben. Umso mehr lohnt es sich, sich sorgfältig auf das Projekt Eigenheim vorzubereiten. Denn das Projekt ist komplex, aus Unwissenheit begangene Fehler können ordentlich ins Geld gehen. Wir nennen Ihnen die wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Traumhaus, die MYHOME.AT Hausbau Checkliste zum kostenlosen Download unterstützt Sie außerdem dabei, den Überblick zu gewinnen und zu behalten.
Der Beginn
„Wer ein Haus bauen will, sollte zuvor seine persönlichen Bedürfnisse ermitteln“, sagt Edwin Brunner, Geschäftsführer von BauManagement Brunner. Die Frage „Wo will ich leben, welche Infrastruktur brauche ich?“ sollte somit als erstes beantwortet werden. Dann geht es darum, die Anforderungen an ein Grundstück zu definieren: Soll es eben oder eine Hanglage sein, welche Ausrichtung und Größe wird bevorzugt? Wird ein Grund in nähere Betrachtung gezogen, sollte man sich bei der Gemeinde unter anderem auch nach Gefahrenzonen, Entwicklungs- und Bebauungsplänen erkundigen.
Vor allem Letzterer ist essenziell, kann er doch der Fantasie der Bauherren Grenzen setzen. „Er legt nämlich die Baugrenzlinie, Höhe und Dachformen fest“, erzählt Brunner. Nicht zuletzt sollte die Frage nach möglichen Altlasten beziehungsweise Kontaminierungen gestellt werden.
Auch die Anforderungen ans Haus müssen definiert werden: Wie groß soll es sein? Was muss es jetzt und in Zukunft leisten? Wird ein Keller benötigt? Wie soll mein Haus aussehen? Welche Baustoffe sollen verwendet werden? Doch das ist noch nicht alles: Mindestens genauso wichtig ist es, zu klären, wie viel Kapital überhaupt für das Projekt Traumhaus zur Verfügung steht. „Danach richtet sich nämlich vieles“, weiß Brunner.
Die Planungsphase beim Hausbau
Der Einreichplan
Sind, im Idealfall mit professioneller Unterstützung, Antworten auf diese Fragen gefunden und in einen Entwurf gegossen worden, folgt mit dem Einreichplan, der von einem bauvorlagenberechtigten Entwurfsverfasser, meist einem Architekten, Ziviltechniker oder Baumeister, gezeichnet und abgestempelt werden muss, und Grundlage für die Baubewilligung ist, der nächste Schritt. „Beim Einreichplan sollte man bereits ein wenig ins Detail gehen“, sagt Brunner. Unter anderem sollte darin idealerweise schon die Lage der einzelnen Räume, der Anschlüsse wegen vor allem jene von Bad, Küche und WC, erkennbar sein.
Der Polierplan
Auf den Einreich- folgt der Polierplan, in dem die Details des Projektes beziehungsweise der Ausführung noch genauer festgelegt werden. „Man kann in dieser Phase durchaus schon die Elektro-, Küchen-, Bad- und Lichtplanung mitdenken“, so der Bau-Profi. Beim Bau von Einfamilienhäusern werde aus Kostengründen jedoch meist auf einen Polierplan verzichtet. Dabei trage ein Polierplan dazu bei, die Ausführungssicherheit zu erhöhen und das Risiko für etwaige Mehrkosten während der Bauphase zu senken.
Die Ausschreibung
Damit der Traum vom Hausbau kein Alptraum wird, braucht es ganz besonders eines: Seriöse und verlässliche Partner. Um diese zu finden, sei eine umfassende Recherche sinnvoll, sagt Brunner. „Schauen Sie sich vor der Beauftragung die in Frage kommenden Unternehmen genau an. Prüfen Sie deren Bonität, besuchen Sie die Firmen und Messen, fragen Sie nach Referenzen, fragen Sie Familie, Freunde, Nachbarn nach ihren Erfahrungen mit diesen“, so sein Rat an künftige Häuslbauer. Aber nicht nur das: „Holen Sie mindestens zwei bis drei, möglichst gut vergleichbare Angebote ein“, sagt Brunner. Die Chance auf Letztere können übrigens durch eine möglichst umfassende Bau- und Ausstattungsbeschreibung verbessert werden.
Und er hat noch einen Tipp parat: „Holen Sie sich gerade als privater Bauherr dazu professionelle Unterstützung.“ Denn die Suche nach ausführenden Firmen, die Ausschreibung und Beauftragung erfordere nicht nur Know-How, sondern sei darüber hinaus zeitaufwendig. „Wer sich das ersparen will, sollte einen Generalunternehmer beauftragen“, sagt Brunner.
Der Vertrag
Ist die Entscheidung gefallen, sollte man es nicht beim Anbot belassen, sondern tatsächlich einen Auftrag beziehungsweise Vertrag unterzeichnen. Dieser sollte nicht nur ein Leistungsverzeichnis samt Preis- und Mengenangaben sowie genaue Materialbezeichnungen und eine Auflistung der Arbeitsleistung sowie der dem Vertrag zugrunde liegenden Unterlagen, sondern auch fixe Termine für Baubeginn und Fertigstellung und etwaige Pönale enthalten. Ein Haftungs- oder Deckungsrücklass sollte für den Fall, dass Baumängel auftreten, ebenfalls vereinbart werden.
Gleiches gilt für Zahlungsplan und -modalitäten. Brunner warnt in diesem Zusammenhang „dringend“ vor hohen Anzahlungen und setzt als Alternative auf Teilzahlungen. Basis dafür könne ein ebenfalls vertraglich vereinbarter Bauzeitplan sein: In diesem werden die einzelnen Etappen des Hausbaus, etwa die Fertigstellung der Bodenplatte, dann des Rohbaus und so weiter, terminlich festgelegt. „Das ABGB, das die Basis für die Vertragsgestaltung ist, sieht keine Anzahlungen vor. Vielmehr geht es nach dem Prinzip: Erst die Leistung, dann die Bezahlung“, sagt der Experte.
Die Leistung der einzelnen Etappen zu beurteilen, sollten nicht fach- und sachkundige Bauherren sicherheitshalber einem Profi, etwa einer Bauaufsicht überlassen.
Die Ausführung
Unmittelbar vor Baubeginn: Bevor der Bagger rollt, gibt es für die Bauherren noch immer einiges zu tun, etwa, bestimmte Versicherungen, konkret eine Rohbau-, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie eine Bauwesenversicherung abzuschließen. Wird das Haus auch mit Eigenleistung sowie der tatkräftigen Unterstützung von Freunden und Familienmitgliedern errichtet, sind eine private Unfallversicherung für den Bauherren sowie eine Bauhelferversicherung für die Helfer sinnvoll. Ebenfalls Aufgabe des Bauherrn ist es, dafür zu sorgen, dass das Grundstück geräumt und frei von Einbauten ist, die Grundgrenzen geklärt sind und (Stark)Strom sowie Wasser und Entwässerung bereitstehen. Auch für das Vorliegen aller Bewilligungen sowie Zufahrtsmöglichkeiten ist der Bauherr verantwortlich.
Während der Ausführung: Die Absicherung der Baustelle, die in der Regel von der Baufirma vorgenommen wird, ist eine der ersten Maßnahmen vor Ort. Auch, wenn man nicht selbst Hand legt, sollte man als Bauherr trotzdem regelmäßig auf der Baustelle sein: Einerseits geht es darum, stichprobenartig zu kontrollieren, ob Arbeiten und Material dem Vertrag entsprechen, um auf der Einhaltung des Bauzeitplans zu bestehen und den Baufortschritt mittels Fotos und Videos zu dokumentieren – das erleichtert im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung nach dem Auftreten von Mängeln die Beweisführung. Gute Dienste leistet in diesem Zusammenhang auch ein Bautagebuch. Gibt es eine Bauaufsicht, werden dem Bauherren diese Aufgaben zwar abgenommen, aber: „Die Dokumentation schadet auch dann nicht, wenn es eine Bauaufsicht gibt“, sagt Brunner.
Die Übergabe/Übernahme: „Dabei sollte man sich ebenfalls begleiten lassen“, sagt Brunner. Schließlich geht es darum, etwaige Mängel festzustellen und mit den ausführenden Firmen Termine zu deren Behebung zu vereinbaren. Eine gute Dokumentation beziehungsweise ein Übergabeprotokoll mit Gewährleistung und Garantiefristen sollten ebenfalls angelegt werden.
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