Der Nationalrat hat Anfang März neuerlich eine Mietenbremse für den regulierten Wohnungsmarkt beschlossen. Wir haben alle wichtigen Infos zur Mietzins-Änderung 2025 für sie zusammengefasst.
Angesichts der großen Nachfrage nach Mietwohnungen ist der Mietpreis in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben gegangen. Nach Angaben der Statistik Austria sind im Jahr 2024 Hauptmieten inklusive Betriebskosten um 4,5 Prozent gestiegen, im Jahr davor waren es sogar 7,4 Prozent. Auch heuer hätten Mieter wieder tiefer in die Tasche greifen müssen – ab April wären demnach die Richtwertmieten um drei Prozent, die Kategoriemieten um 4,2 Prozent gestiegen. Mit dem „vierten mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz“ hat die neue Regierung jedoch neuerlich die Mietpreisbremse gezogen.
Welche Wohnungen/Mieten sind von der Mietzins-Änderung betroffen?
„Die Mietpreisbremse betrifft die Richtwert- und Kategoriemieten im Altbau, in Gemeindewohnungen sowie bestimmte Kosten bei Genossenschaftswohnungen“, sagt AK-Wohnrechtsexperte Clemens Berger. Weiters wurden im gesamten Mietrechtsgesetz (auch bei geförderten Neubauten) die Verwaltungskosten, die auf Kategorie A Mietzins abstellen, mittelbar eingefroren. Wer eine Wohnung vermietet, die nicht zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz oder Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fällt, wie das beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall ist, kann weiterhin frei die Miete nach der Vereinbarung im Mietvertrag anpassen.
Mietzins-Änderung: Was genau bedeutet das?
Die höchstzulässigen Kategoriemieten sind für 2025 eingefroren. Das betrifft auch die Richtwerte als Ausgangsbasis für die höchstzulässigen Richtwertmietzins. Für 2026 sieht das Mietrechtsgesetz wieder eine Erhöhung mit dem Verbraucherpreisindex vor. Diese ist aktuell mit 5 Prozent beschränkt, soll nach dem Regierungsprogramm aber noch auf höchstens ein Prozent beschränkt werden. Für 2027 plant die Bundesregierung eine Beschränkung auf zwei Prozent.
Geht es nach der neuen Regierung, sollen schließlich ab 2028 alle Mieten, auch frei finanzierte Neubauten, begrenzt werden, indem die Inflation nur bis drei Prozent zur Gänze weitergegeben wird. Ist die Inflation höher als drei Prozent, sollen sich den Plänen zufolge Mieter und Vermieter den darüberhinausgehenden Anteil teilen. Bei einer Inflation in Höhe von vier Prozent würde die Miete demnach in diesem Fall um 3,5 Prozent steigen (bei 4 % Inflation steigt die Miete um 3,5%).
Bei Genossenschaftswohnungen dürfen die Grundmiete, das Wiedervermietungsentgelt sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) 2025 nicht erhöht werden. Ausfinanzierte Genossenschaftswohnungen werden dieses Jahr daher nicht teurer. „Die Betriebskosten können aber sehr wohl steigen“, so Berger. Für 2026 und 2027 ist auch für diese Mieten eine Beschränkung der Anhebungen mit einem beziehungsweise zwei Prozent geplant. Plan der Regierung ein 0,1,2,3 System ist. Also heuer 0, dann 1, dann 2 Prozent.
Wann darf die Miete eigentlich erhöht werden – und um wie viel?
Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen darf, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten sein. Bei Richtwertmieten sehen diese Klauseln regelmäßig vor, dass sich die Miete so verändert wie die Richtwerte. Diese veränderten sich in der Vergangenheit alle zwei Jahre entsprechend der Inflation – sofern es nicht, wie aktuell, eine Mietpreisbremse gibt. In der letzten Legislaturperiode wurde dieses System allerdings auf eine jährliche Anpassung geändert. Enthält ein Mietvertrag keine Wertsicherungsklausel, darf der Vermieter den Mietzins grundsätzlich nicht einseitig erhöhen.
Dazu gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Stehen am Gebäude notwendige Erhaltungsarbeiten an, für die die Mietzinsreserven nicht ausreichen, kann der Vermieter beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle die befristete Erhöhung des Mietzinses beantragen. Und für bestimmte sehr alte Mietverträge mit niedrigem Mietzins („Friedenszins“) erlaubt das Gesetz die einseitige Erhöhung des Mietzinses auf einen kategorieabhängigen Maximalwert pro Quadratmeter.
Wie sieht es mit Mieterhöhungen bei Genossenschaften aus?
Genossenschaften dürfen aufgrund ihrer Rechtsform nur eingeschränkt Gewinne erzielen. Ihre Mieten unterliegen daher meist dem Kostendeckungsprinzip. Das heißt, dass die vom Mieter, der Mieterin am Beginn des Mietverhältnisses zu leistenden Finanzierungsbeiträge (Baukosten- und Grundkostenbeitrag) sowie das monatliche Entgelt in der Regel nicht höher und auch nicht niedriger sein dürfen, als sich aus den Herstellungskosten (Grund-, Bau- und Nebenkosten), den laufenden Hausbewirtschaftungskosten, dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und den Beiträgen zur Rücklage ergibt. Ändern sich allerdings diese Kosten, etwa die Annuitäten, hat das Auswirkungen auf das zu zahlende Entgelt – wobei diese Schwankungen in beide Richtungen möglich sind.
Aber auch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) kann sich ändern. Für den EVB ist ein gesetzlicher Höchstwert definiert, der sich auf den einzelnen Quadratmeter der Nutzfläche bezieht. Dieser Höchstwert steigt mit dem wachsenden Alter des Gebäudes. Es gibt allerdings auch einige Ausnahmen vom Kostendeckungsprinzip – etwa für Geschäftsräume und ausfinanzierte Wohnungen.
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