Wann wird das Mietrechtsgesetz (MRG) angewendet?
Die Vertragspartner eines Mietvertrages (Download-Muster) begegnen sich oftmals nicht auf gleicher Augenhöhe: Der Mieter ist häufig auf die Anmietung einer Wohnung dringend angewiesen und somit der schwächere (Miet-)Vertragspartner als der Vermieter. Den Mieter gilt es daher rechtlich zu schützen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) soll dieses Ungleichgewicht ausbalancieren und die „Übermacht“ des Vermieters durch Bestimmungen ausgleichen, die für diesen zwingend sind.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Je nach Art des Mietobjektes sowie Art und Dauer der Nutzung kann ein Mietverhältnis auf einer der folgenden Rechtsgrundlagen beruhen:
1) Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Grundsätzlich gilt, dass Wohnungsmieten und Geschäftsraummieten aller Art samt den dazugehörigen Haus- und Grundflächen (z.B. Parkplatz) dem Mietrechtsgesetz in seinem vollen (mieterfreundlichen) Umfang unterliegen („Vollanwendungsbereich“).
Ausnahmeregelungen sind in den folgenden Punkten dargelegt.
2) Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Bei bestimmten Objekten gilt das MRG nur sehr eingeschränkt. Davon betroffen sind im Wesentlichen…
(a) Mietgegenstände, in deren Entstehung der Eigentümer erheblich investiert hat, sowie Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne öffentliche Förderung mit nach 30.6. 1953 erteilter Baubewilligung errichtet wurden,
(b) Mietgegenstände in Eigentumswohnungen, deren Baubewilligung nach 8.5. 1945 erteilt wurde,
(c) bestimmte Dachgeschoßausbauten.
In diesem sogenannten „Teilanwendungsbereich“ gelten nur die MRG-Bestimmungen über den Kündigungsschutz und über das Mietrecht im Todesfall des Mieters (sog. „Eintrittsrecht der Angehörigen“ – lesen Sie dazu auch Mietvertrag übernehmen: Bedingungen des Eintrittsrechts), jedoch nicht die Mietzinsbeschränkungen des MRG.
3) Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Diverse Mietverhältnisse unterliegen gar nicht dem MRG („Nichtanwendungsbereich“): Darunter fallen insbesondere Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen oder Mietverhältnisse mit 6-monatiger Befristung, aber auch die Vermietung im Rahmen von Studenten- oder Altersheimen oder reine Flächenmieten.
Werden jedoch reine Flächen (z.B. ein Garagenplatz) – die per se nicht dem MRG unterliegen würden – mit einem dem MRG unterliegenden Objekt mitvermietet (z.B. mit einer Wohnung), unterliegt der gesamte Mietgegenstand – und somit auch die „reine Fläche“ – den Bestimmungen des MRG.
Ist das MRG aber tatsächlich nicht anwendbar, greifen lediglich die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Der Mieter genießt in diesen Fällen keinen Kündigungsschutz, das heißt der Vermieter ist bei einer Kündigung nicht an bestimmte Gründe, sondern nur an bestimmte Kündigungstermine gebunden. Zudem unterliegt die Bildung des Mietzinses im Nichtanwendungsbereich grundsätzlich keinen Beschränkungen (Ausnahmen gibt es, wie z.B. „Wucher“).
Ob das MRG auf eine Wohnung anwendbar ist oder nicht, ist eine Frage des Einzelfalls und abhängig von Wohnung und Nutzung. Die Mietverhältnisse in einem Haus in Österreich können auch unterschiedlichen Rechtsgrundlagen unterstehen. Ist das MRG jedoch (ganz oder zum Teil) anwendbar, kann es durch Parteienvereinbarung nicht zu Lasten des Mieters ausgeschlossen werden. Die Bestimmungen des MRG sind zwingendes Recht.
Beitrag verfasst mit Unterstützung von:
b-legal – Rechtanwaltskanzlei für Immobilienrecht & Mietrechtsfragen
