Kündigung durch den Vermieter – was Sie wissen sollten I MYHOME BLOG

Durch das Mietrecht sind Mieter in Österreich gut geschützt. Denn dieses sieht nur in einigen wenigen Fällen eine Kündigung durch den Vermieter vor. Welche das sind und was es dabei sonst noch zu bedenken gibt, weiß Lukas Gottardis von „pgf Rechtsanwälte“ in Innsbruck.

Können Mieter vom Vermieter gekündigt werden?

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur unter besonderen Voraussetzungen durchzusetzen. Fällt das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, kann der Vermieter den Mieter nur kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt. Das gilt übrigens auch bei befristet vermieteten Wohnungen.

Welche Kündigungsgründe werden im Gesetz genannt?

Als gesetzlicher Kündigungsgrund gelten unter anderem:

Die Nichtbenützung der Wohnung, also wenn die Wohnräume nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient.
Die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes (z.B. Untervermietung).
Die Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Untermietzins). Das ist der Fall, wenn die Untermiete um mehr als 50 Prozent höher ist als die Miete des Mieters, der die Wohnung oder einzelne Räume untervermietet.
Der Tod des Mieters und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen.
Die Nichtbezahlung der Miete: Der Mieter muss trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand sein. Wird die Miete jedoch bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz bezahlt, ist die Kündigung abzuweisen, sofern den Mieter kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft. Allerdings muss der Mieter die Kosten wie Gerichtskosten oder Mahngebühren übernehmen.
Der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes: Dazu gehört neben einer starken Vernachlässigung der Wohnung auch grob ungehöriges Verhalten den anderen Mietern gegenüber sowie bei gröberen strafbaren Handlungen gegen Hausbewohner oder den Vermieter.
Eigenbedarf der Vermieterin/des Vermieters: „Dieser ist in der Praxis sehr schwer durchzusetzen“, sagt Gottardis. In diesem Fall wird vom Gericht eine Interessensabwägung vorgenommen. „Die Interessen des Vermieters müssen gegenüber jenen des Mieters überwiegen“, so Gottardis. Eigenbedarf kann darüber hinaus erst zehn Jahre (Sperrfrist) nach dem Erwerb der Wohnung geltend gemacht werden.
Abbruch des Hauses: Liegt eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vor, kann der Mieter gekündigt werden. Im Gegenzug muss ihm allerdings eine gleichwertige Ersatzwohnung beschafft werden.
Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung

Kann man auch selbst Kündigungsgründe im Mietvertrag vereinbaren?

Grundsätzlich ja. Diese müssen aber genauso gewichtig („wichtig und bedeutsam“) sein wie die im Mietrechtsgesetz aufgelisteten. Daher sollte man dazu unbedingt rechtliche Expertise einholen.

Kündigung Vermieter, Wohnung, Recht — Einen Mieter vor die Türe setzen? Das geht in Österreich nicht so einfach.

Wie sieht es mit der Kündigung durch den Vermieter aus, wenn die Wohnung nicht dem MRG unterliegt?

Im ABGB gibt es keine Kündigungsgründe. Es gibt Auflösungsgründe gem § 1118 ABGB. Dieser sieht drei Gründe vor, nämlich erheblich nachteiligen Gebrauch, Bestandszinsrückstand oder der Abbruch des Hauses. In diesen Fällen kann der Vermieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, welche sich aus § 560 ZPO ergibt, – meist ist das ein Monat – den Mietvertrag aufkündigen.

Wie muss gekündigt werden?

Der Vermieter muss im Anwendungsbereich des ABGB den Mietvertrag schriftlich oder gerichtlich kündigen. Im Anwendungsbereich des MRG kann der Vermieter hingegen ausschließlich gerichtlich kündigen. Aber Achtung: In der gerichtlichen Kündigung müssen sämtliche Kündigungsgründe geltend gemacht werden, nachträglich ist das nicht möglich. Das heißt, man sollte sich vorab gut überlegen, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund ausreicht.

Was ist unter einer gerichtlichen Kündigung zu verstehen?

In diesem Fall stellt der Vermieter beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Aufkündigung des Mietverhältnisses, der daraufhin dem Mieter zugestellt wird. Erhebt dieser binnen offener Frist Einwendungen, beginnt das Gerichtsverfahren. Lässt der Mieter die Einwendungsfrist verstreichen, erwächst die Kündigung in Rechtskraft, ohne dass es zu einem Verfahren kommt.

Kann man sich mit dem Mieter auf Kündigung des Mietvertrags einigen?

Das ist möglich. Hilfreich bei unbefristeten Mietverträgen dazu ist, wenn man dem Mieter eine gleichwertige Wohnung verschafft oder sich mit ihm auf eine Ablöse des Mietrechts einigt.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter trotz rechtskräftiger Kündigung nicht auszieht?

In diesem Fall muss der Vermieter eine Räumungsexekution beantragen, mit Gerichtsvollzieher, Schlosser und Räumungsunternehmen. Wird der Mieter nicht angetroffen, kann die Wohnung unter Hinzuziehung von Zeugen geöffnet und geräumt werden. Die Einrichtung und Habseligkeiten des früheren Mieters dürfen aber nicht entsorgt werden. Vielmehr erstellt der Gerichtsvollzieher im Zuge der Räumungsexekution ein Inventar und erklärt gegebenenfalls einzelne Gegenstände für wertlos, die dann entsorgt werden könnten. Die anderen müssen – auf Kosten des Mieters – zwischengelagert werden.

Was kann der Vermieter tun, wenn die Gefahr besteht, dass ein Mieter bei einem befristen Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung nicht ausziehen will?

Vermieter können unabhängig, ob das Mietobjekt im Anwendungsbereich des MRG liegt oder nicht, in den letzten sechs Monaten vor Ablauf der Befristung einen sogenannten Übergabsauftrag (gemäß § 567 ZPO) bei Gericht einbringen. Sollte der Beschluss über den Übergabsauftrag in Rechtskraft erwachsen (der Mieter hat die Möglichkeit Einwendungen binnen vier Wochen bei Gericht einzubringen), hätte man sofort einen Räumungstitel und müsste kein zusätzliches Räumungsverfahren führen. Sollte diese Gefahr bestehen, empfiehlt Gottardis die Einbringung eines Übergabsauftrages.