{"id":26977,"date":"2025-05-29T05:28:00","date_gmt":"2025-05-29T03:28:00","guid":{"rendered":"https:\/\/myhome.at\/?p=26977"},"modified":"2025-05-22T18:18:25","modified_gmt":"2025-05-22T16:18:25","slug":"insolvabilite-du-promoteur-immobilier-que-faire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myhome.at\/fr\/insolvabilite-du-promoteur-immobilier-que-faire\/","title":{"rendered":"Insolvabilit\u00e9 du promoteur immobilier – que faire ?"},"content":{"rendered":"\n

Avec la faillite du promoteur immobilier pendant la phase de construction, les acheteurs de biens immobiliers voient leur pire cauchemar se r\u00e9aliser. Herbert Gartner du cabinet d’avocats Gartner Vitek Humpel sait comment s’en prot\u00e9ger au mieux et ce qu’il faut faire dans ce cas. <\/em><\/p>\n\n

Le r\u00eave d’avoir son propre logement semble devenir r\u00e9alit\u00e9 : Le contrat de vente est sign\u00e9, le bien immobilier de r\u00eave est en construction. Mais le r\u00e9veil est brutal : Le promoteur immobilier doit se d\u00e9clarer en faillite. <\/p>\n\n

Qu’est-ce que l’insolvabilit\u00e9 ?<\/strong><\/h3>\n\n

L’insolvabilit\u00e9, \u00e9galement connue sous le nom de faillite ou de banqueroute, d\u00e9signe la situation d’insolvabilit\u00e9 ou de surendettement d’une entreprise ou d’une personne physique. Cela signifie que les paiements dus ne peuvent plus \u00eatre effectu\u00e9s. Par la suite, une proc\u00e9dure d’insolvabilit\u00e9 peut \u00eatre ouverte par le tribunal comp\u00e9tent en mati\u00e8re d’insolvabilit\u00e9 \u00e0 la demande du d\u00e9biteur insolvable ou d’un cr\u00e9ancier concern\u00e9, apr\u00e8s v\u00e9rification des conditions l\u00e9gales. Si le patrimoine disponible du d\u00e9biteur est si faible qu’il ne couvre m\u00eame pas les frais de proc\u00e9dure encourus, la demande d’ouverture d’une proc\u00e9dure d’insolvabilit\u00e9 est rejet\u00e9e par le tribunal faute de patrimoine. <\/p>\n\n

Quelles sont les cons\u00e9quences de l’insolvabilit\u00e9 pour les acheteurs de biens immobiliers ?<\/strong><\/h3>\n\n

Si le projet est d\u00e9j\u00e0 achev\u00e9 et que la propri\u00e9t\u00e9 du logement est \u00e9tablie, la faillite du promoteur peut, dans certaines circonstances, poser probl\u00e8me aux acheteurs en ce qui concerne la garantie – celle-ci est valable trois ans \u00e0 compter de la livraison. Toutefois, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la retenue de garantie, pour laquelle au moins deux pour cent du volume de construction sont conserv\u00e9s jusqu’\u00e0 la fin de la garantie, devrait permettre de disposer de moyens financiers suffisants pour rem\u00e9dier aux d\u00e9fauts de construction. <\/p>\n\n

Qu’en est-il lorsque le projet est encore en phase de construction ?<\/strong><\/h3>\n\n

Dans ce cas, deux questions urgentes se posent : l’une est de savoir ce qu’il advient des paiements d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9s, l’autre est de savoir ce qu’il adviendra des futurs quatre murs. \u00ab\u00a0En principe, les acheteurs sont prot\u00e9g\u00e9s par la loi sur les contrats de construction (BTVG) <\/em>de la perte de leurs paiements <\/em>explique Herbert Gartner de Gartner Vitek Humpel Rechtsanw\u00e4lte(https:\/\/myhome.at\/bautraegervertragsgesetz-sicherheitsnetz-fuer-wohnungskaeufer\/)<\/a>. Selon ce dernier, les promoteurs immobiliers doivent garantir les paiements effectu\u00e9s, soit par une garantie bancaire (garantie en droit des obligations), soit, comme c’est g\u00e9n\u00e9ralement le cas, par une garantie dans le registre foncier associ\u00e9e \u00e0 la d\u00e9signation d’un fiduciaire (notaire ou avocat) et \u00e0 un paiement selon un plan d’\u00e9chelonnement. <\/p>\n\n

En outre, la BTVG pr\u00e9voit une troisi\u00e8me variante de garantie avec le droit de gage, qui ne joue toutefois aucun r\u00f4le dans la pratique. \u00ab Dans le cas d’une garantie bancaire, l’acheteur perd certes le logement, mais il r\u00e9cup\u00e8re la majeure partie de son argent \u00bb, explique Gartner. <\/p>\n\n

Celui qui veut exclure ce risque devrait miser sur la garantie dans le registre foncier. \u00ab Avec ce mod\u00e8le de garantie, l’administrateur fiduciaire ne verse au promoteur ou \u00e0 sa banque de financement que le montant correspondant \u00e0 l’avancement des travaux \u00bb, explique l’expert en droit immobilier et en droit de la construction. <\/p>\n\n

La valeur de la substance construite, qui correspond \u00e0 la part de l’acqu\u00e9reur, repr\u00e9sente donc la contrepartie des paiements. Le reste de la somme d’achat reste en revanche en s\u00e9curit\u00e9 sur le compte fiduciaire. Cela permet \u00e9galement de garantir qu’en cas d’insolvabilit\u00e9, il y aura suffisamment d’argent pour terminer la construction avec une autre entreprise. Ce mod\u00e8le de garantie pr\u00e9sente encore un autre avantage : l’acheteur acquiert ainsi des parts de copropri\u00e9t\u00e9 dans l’immeuble avec la promesse que la propri\u00e9t\u00e9 du logement sera accord\u00e9e ult\u00e9rieurement. <\/p>\n\n

\"Insolvabilité
Insolvabilit\u00e9 du promoteur immobilier : en principe, les acheteurs sont prot\u00e9g\u00e9s contre la perte de leurs paiements par la loi sur les contrats de promotion immobili\u00e8re (BTVG) <\/em> <\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n

Le bien immobilier entre-t-il dans la masse de la faillite ?<\/strong><\/h3>\n\n

Si l’achat a \u00e9t\u00e9 garanti par une garantie bancaire, le bien immobilier entre g\u00e9n\u00e9ralement dans la masse de l’insolvabilit\u00e9. En revanche, ce n’est en principe pas le cas pour les garanties inscrites au registre foncier, car tant les biens immobiliers que les fonds fiduciaires sont des biens s\u00e9par\u00e9s sur lesquels les cr\u00e9anciers n’ont aucun droit. <\/p>\n\n

Dans ce contexte, la promesse de cr\u00e9ation ult\u00e9rieure d’un logement en propri\u00e9t\u00e9 est particuli\u00e8rement importante : \u00ab Elle a un effet de pr\u00e9servation du rang \u00bb, explique Gartner. Si elle fait d\u00e9faut, l’acheteur peut, dans certaines circonstances, perdre ses droits, les acomptes et le bien immobilier entrent dans la masse de l’insolvabilit\u00e9. \u00ab Dans ce cas, l’acheteur a toutefois un droit de responsabilit\u00e9 vis-\u00e0-vis de l’administrateur fiduciaire. Celui-ci aurait d\u00fb veiller \u00e0 ce que la promesse soit respect\u00e9e \u00bb, explique Gartner. <\/p>\n\n

Que se passe-t-il si l’acheteur se retire de l’achat en cas d’insolvabilit\u00e9 ?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n

Cette d\u00e9marche est d\u00e9conseill\u00e9e sans un examen professionnel pr\u00e9cis. \u00ab Dans ce cas, l’acheteur n’a aucun droit de responsabilit\u00e9 vis-\u00e0-vis de l’administrateur \u00bb, explique Gartner. S’il d\u00e9cide malgr\u00e9 tout de le faire, il doit en tout cas pr\u00e9senter ses revendications par \u00e9crit et dans les d\u00e9lais au tribunal comp\u00e9tent en mati\u00e8re d’insolvabilit\u00e9. <\/p>\n\n

Qu’en est-il de l’ach\u00e8vement du projet ?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n

L’ach\u00e8vement du projet n’est pas r\u00e9gi par la loi BTVG et il n’existe aucun droit \u00e0 cet \u00e9gard en cas d’insolvabilit\u00e9. Dans la plupart des cas, les liquidateurs se retirent du contrat et les acheteurs doivent s’occuper eux-m\u00eames, ou \u00e9ventuellement avec les autres acheteurs et la banque de financement, de la poursuite de la construction. Ce retard dans la construction ainsi que le nouvel appel d’offres pour la finalisation peuvent, dans certaines circonstances, entra\u00eener des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires (\u00ab pertes de friction \u00bb). <\/p>\n\n

Conseils importants :<\/strong><\/h3>\n\n

Pour que le r\u00eave d’acheter un bien immobilier inachev\u00e9 ne se transforme pas en cauchemar, Gartner a encore deux conseils \u00e0 donner aux acheteurs :<\/p>\n\n

Astuce n\u00b01 : il faut faire attention :<\/em><\/strong> <\/em><\/strong>Informer<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n

Les acheteurs ne doivent pas seulement se renseigner sur le promoteur et sa solvabilit\u00e9. Ils devraient \u00e9galement se renseigner sur le contr\u00f4leur de l’avancement des travaux – sa d\u00e9cision sert de base au transfert de la tranche de paiement correspondante – ainsi que sur l’agent contractuel\/le fiduciaire. <\/p>\n\n

Astuce n\u00b0 2 :<\/em><\/strong> <\/em><\/strong>V\u00e9rifier<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n

\u00ab En outre, il convient \u00e9galement de faire v\u00e9rifier par un expert confirm\u00e9 de la LTVB si le contrat de vente est effectivement conforme aux dispositions de la LTVB \u00bb, conseille Gartner, expert en droit de la construction.<\/p>\n\n

<\/p>\n

\n
\"Dr.
Dr. Herbert Gartner, Gartner Vitek Humpel Avocats<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n

Herbert Gartner est avocat ind\u00e9pendant depuis novembre 1983 et conseille principalement dans tous les domaines du droit immobilier et du droit de la construction, mais aussi dans certains domaines du droit \u00e9conomique. Il est en outre membre de diff\u00e9rents comit\u00e9s d’experts qui s’occupent de l’am\u00e9lioration de la l\u00e9gislation dans le droit des contrats de promotion immobili\u00e8re, dans le domaine des imp\u00f4ts immobiliers, dans le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 et dans des th\u00e8mes apparent\u00e9s. <\/p>\n\n

\n\n

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Construction mal faite : comment se pr\u00e9munir au mieux ?<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Avec la faillite du promoteur immobilier pendant la phase de construction, les acheteurs de biens immobiliers voient leur pire cauchemar se r\u00e9aliser. Herbert Gartner du cabinet d’avocats Gartner Vitek Humpel sait comment s’en prot\u00e9ger au mieux et ce qu’il faut faire dans ce cas. Le r\u00eave d’avoir son propre logement semble devenir r\u00e9alit\u00e9 : Le …<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":26933,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[2080,2097],"tags":[],"class_list":["post-26977","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-design-living-fr","category-law-order-fr"],"acf":[],"yoast_head":"\nInsolvabilit\u00e9 du promoteur immobilier - que faire ? 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