{"id":23618,"date":"2025-01-21T09:08:43","date_gmt":"2025-01-21T08:08:43","guid":{"rendered":"https:\/\/myhome.at\/?p=23618"},"modified":"2026-03-03T23:10:44","modified_gmt":"2026-03-03T22:10:44","slug":"notification-du-bailleur-de-ce-que-vous-devez-savoir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myhome.at\/fr\/notification-du-bailleur-de-ce-que-vous-devez-savoir\/","title":{"rendered":"R\u00e9siliation par le propri\u00e9taire &#8211; ce que vous devez savoir"},"content":{"rendered":"\n<p>En Autriche, les locataires sont bien prot\u00e9g\u00e9s par le droit de la location. En effet, celui-ci ne pr\u00e9voit la r\u00e9siliation du bail par le propri\u00e9taire que dans quelques cas. Lukas Gottardis, du cabinet d&rsquo;avocats pgf Rechtsanw\u00e4lte \u00e0 Innsbruck, explique quels sont ces cas et ce qu&rsquo;il faut prendre en compte.  <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-konnen-mieter-vom-vermieter-gekundigt-werden\"><strong>Les locataires peuvent-ils \u00eatre cong\u00e9di\u00e9s par leur propri\u00e9taire ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Un cong\u00e9 donn\u00e9 par le bailleur ne peut \u00eatre mis en \u0153uvre que dans des conditions particuli\u00e8res. Si le bail tombe dans le champ d&rsquo;application complet ou partiel de la loi sur le bail<em>, <\/em>le bailleur ne peut donner cong\u00e9 au locataire que s&rsquo;il existe un motif de r\u00e9siliation reconnu comme important par la loi. Cela vaut d&rsquo;ailleurs \u00e9galement pour les logements lou\u00e9s pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e.  <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-kundigungsgrunde-werden-im-gesetz-genannt\"><strong>Quels sont les motifs de r\u00e9siliation mentionn\u00e9s dans la loi ?<\/strong><\/h3>\n\n<p><strong>Les motifs l\u00e9gaux de r\u00e9siliation incluent  <\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La non-utilisation<\/strong> du logement, c&rsquo;est-\u00e0-dire lorsque les locaux d&rsquo;habitation ne servent pas \u00e0 satisfaire un besoin urgent de logement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>la cession totale<\/strong> de l&rsquo;objet lou\u00e9 (par exemple, la sous-location).  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La sous-location<\/strong> en \u00e9change d&rsquo;une r\u00e9mun\u00e9ration disproportionn\u00e9e (sous-location). C&rsquo;est le cas lorsque le loyer de la sous-location est sup\u00e9rieur de plus de 50 % \u00e0 celui du locataire qui sous-loue le logement ou certaines pi\u00e8ces. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le d\u00e9c\u00e8s<\/strong> du locataire et l&rsquo;absence de personnes autoris\u00e9es \u00e0 entrer dans le logement.  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le non-paiement<\/strong> du loyer : Le locataire doit \u00eatre en retard d&rsquo;au moins huit jours malgr\u00e9 une mise en demeure. Toutefois, si le loyer est pay\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 la fin de l&rsquo;audience du tribunal de premi\u00e8re instance, la r\u00e9siliation doit \u00eatre rejet\u00e9e, \u00e0 moins que le locataire n&rsquo;ait commis une faute grave dans le retard de paiement.  Toutefois, le locataire doit prendre en charge les frais tels que les frais de justice ou les frais de rappel.  <\/li>\n\n\n\n<li>L&rsquo;<strong>utilisation<\/strong> consid\u00e9rablement <strong>pr\u00e9judiciable<\/strong> de l&rsquo;objet lou\u00e9 : Il s&rsquo;agit non seulement d&rsquo;une forte n\u00e9gligence du logement, mais aussi d&rsquo;un comportement grossi\u00e8rement inconvenant envers les autres locataires, ainsi qu&rsquo;en cas d&rsquo;actes d\u00e9lictueux graves contre les habitants de l&rsquo;immeuble ou le bailleur.  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Besoin personnel<\/strong> du bailleur : \u00ab\u00a0Dans la pratique, il est tr\u00e8s difficile de faire valoir ce <strong>besoin<\/strong> \u00ab\u00a0, explique Gottardis. Dans ce cas, le tribunal proc\u00e8de \u00e0 une pes\u00e9e des int\u00e9r\u00eats. \u00ab\u00a0Les int\u00e9r\u00eats du bailleur doivent pr\u00e9valoir sur ceux du locataire\u00a0\u00bb, pr\u00e9cise Gottardis. En outre, le besoin personnel ne peut \u00eatre invoqu\u00e9 que dix ans (d\u00e9lai de blocage) apr\u00e8s l&rsquo;acquisition du logement.   <\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9molition de la maison : s&rsquo;il <\/strong>existe une autorisation de d\u00e9molir la maison d\u00e9livr\u00e9e par les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes en mati\u00e8re de construction, le locataire peut \u00eatre licenci\u00e9. En contrepartie, un logement de remplacement \u00e9quivalent doit toutefois lui \u00eatre fourni.  <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Emp\u00eacher l&rsquo;am\u00e9lioration<\/strong> d&rsquo;un logement non standard<\/li>\n<\/ul>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kann-man-auch-selbst-kundigungsgrunde-im-mietvertrag-vereinbaren\"><strong>Est-il possible de convenir soi-m\u00eame de motifs de r\u00e9siliation dans le contrat de location ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>En principe, oui. Mais ils doivent \u00eatre aussi importants (<em>\u00ab\u00a0importants et significatifs\u00a0\u00bb) <\/em>que ceux \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans la loi sur le droit de bail.  Il est donc essentiel de demander une expertise juridique \u00e0 ce sujet.  <\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large is-resized\"><img decoding=\"async\" width=\"683\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-683x1024.jpg\" alt=\"R&#xE9;siliation Bailleur, logement, droit\" class=\"wp-image-23215\" style=\"width:829px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-683x1024.jpg 683w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-200x300.jpg 200w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-768x1152.jpg 768w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-scaled.jpg 1024w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-1365x2048.jpg 1365w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-830x1245.jpg 830w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Vermieter-kuendigt_pexels-mart-production-7415101-1200x1800.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 683px) 100vw, 683px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Mettre un locataire \u00e0 la porte ? Ce n&rsquo;est pas si simple en Autriche. <\/figcaption><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-sieht-es-mit-der-kundigung-durch-den-vermieter-aus-wenn-die-wohnung-nicht-dem-mrg-unterliegt\"><strong>Qu&rsquo;en est-il de la r\u00e9siliation par le bailleur si le logement n&rsquo;est pas soumis \u00e0 la loi sur les loyers (MRG) ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Il n&rsquo;y a pas de motifs de r\u00e9siliation dans l&rsquo;ABGB. Il existe des motifs de r\u00e9siliation selon le \u00a7 1118 ABGB. Celui-ci pr\u00e9voit trois motifs, \u00e0 savoir un usage fortement pr\u00e9judiciable, un retard dans le paiement des loyers ou la d\u00e9molition de la maison. Dans ces cas, le bailleur peut r\u00e9silier le contrat de location en respectant un d\u00e9lai de pr\u00e9avis, qui est g\u00e9n\u00e9ralement d&rsquo;un mois, conform\u00e9ment au \u00a7 560 ZPO.   <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-muss-gekundigt-werden\"><strong>Comment doit-on r\u00e9silier le contrat ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Dans le domaine d&rsquo;application de l&rsquo;ABGB, le bailleur doit r\u00e9silier le contrat de location par \u00e9crit ou par voie judiciaire. En revanche, dans le domaine d&rsquo;application du MRG, le bailleur ne peut r\u00e9silier le contrat que par voie judiciaire. Mais attention : tous les motifs de r\u00e9siliation doivent \u00eatre invoqu\u00e9s dans la r\u00e9siliation judiciaire, ce n&rsquo;est pas possible apr\u00e8s coup. Cela signifie qu&rsquo;il faut bien r\u00e9fl\u00e9chir au pr\u00e9alable si le motif de r\u00e9siliation invoqu\u00e9 est suffisant.     <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-ist-unter-einer-gerichtlichen-kundigung-zu-verstehen\"><strong>Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une r\u00e9siliation judiciaire ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Dans ce cas, le bailleur d\u00e9pose une demande de r\u00e9siliation du bail aupr\u00e8s du tribunal d&rsquo;arrondissement comp\u00e9tent, qui la notifie au locataire. Si ce dernier formule des objections dans le d\u00e9lai imparti, la proc\u00e9dure judiciaire commence. Si le locataire laisse passer le d\u00e9lai de contestation, la r\u00e9siliation prend force de loi sans qu&rsquo;il y ait de proc\u00e8s.    <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kann-man-sich-mit-dem-mieter-auf-kundigung-des-mietvertrags-einigen\"><strong>Est-il possible de s&rsquo;entendre avec le locataire pour r\u00e9silier le contrat de location ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>C&rsquo;est possible. Dans le cas d&rsquo;un bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, il est utile de trouver un logement \u00e9quivalent pour le locataire ou de convenir avec lui d&rsquo;un rachat de son droit de bail. <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-kann-der-vermieter-tun-wenn-der-mieter-trotz-rechtskraftiger-kundigung-nicht-auszieht\"><strong>Que peut faire le bailleur si le locataire ne quitte pas le logement malgr\u00e9 un cong\u00e9 l\u00e9gal ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Dans ce cas, le bailleur doit demander une ex\u00e9cution d&rsquo;expulsion, avec huissier, serrurier et entreprise d&rsquo;expulsion. Si le locataire n&rsquo;est pas trouv\u00e9, le logement peut \u00eatre ouvert et \u00e9vacu\u00e9 avec l&rsquo;aide de t\u00e9moins. Le mobilier et les biens de l&rsquo;ancien locataire ne peuvent toutefois pas \u00eatre jet\u00e9s. Au contraire, l&rsquo;huissier de justice dresse un inventaire au cours de l&rsquo;ex\u00e9cution de l&rsquo;expulsion et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u00e9clare certains objets sans valeur qui pourraient alors \u00eatre \u00e9limin\u00e9s. Les autres doivent \u00eatre stock\u00e9s temporairement, aux frais du locataire.      <\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-kann-der-vermieter-tun-wenn-die-gefahr-besteht-dass-ein-mieter-bei-einem-befristen-mietverhaltnis-nach-ablauf-der-befristung-nicht-ausziehen-will\"><strong>Que peut faire le propri\u00e9taire s&rsquo;il y a un risque qu&rsquo;un locataire ne veuille pas quitter le logement \u00e0 la fin d&rsquo;un bail \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ?<\/strong><\/h3>\n\n<p>Que l&rsquo;objet lou\u00e9 rel\u00e8ve ou non du champ d&rsquo;application de la loi sur les loyers (MRG), les bailleurs peuvent d\u00e9poser une demande de transfert (conform\u00e9ment au \u00a7 567 ZPO) aupr\u00e8s du tribunal dans les six mois pr\u00e9c\u00e9dant l&rsquo;expiration de la dur\u00e9e du bail. Si la d\u00e9cision relative \u00e0 l&rsquo;ordre de transfert devient d\u00e9finitive (le locataire a la possibilit\u00e9 d&rsquo;introduire des objections aupr\u00e8s du tribunal dans un d\u00e9lai de quatre semaines), on dispose imm\u00e9diatement d&rsquo;un titre d&rsquo;expulsion et il n&rsquo;est pas n\u00e9cessaire de mener une proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion suppl\u00e9mentaire. Si ce risque existe, Gottardis recommande d&rsquo;introduire un mandat de transfert.  <\/p>\n\n<p><\/p>\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-1024x1024.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-23511\" style=\"width:413px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-1024x1024.png 1024w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-300x300.png 300w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-150x150.png 150w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-768x768.png 768w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-90x90.png 90w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-580x580.png 580w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_-830x830.png 830w, https:\/\/myhome.at\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/MYHOME_Experten_Lukas-Gottardis_.png 1080w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Lukas Gottardis est partenaire et avocat chez pgf Rechtsanw\u00e4lte \u00e0 Innsbruck. De plus, ce juriste, qui a \u00e9tudi\u00e9 \u00e0 Innsbruck et obtenu son doctorat en 2018, travaille comme lecteur \u00e0 l&rsquo;universit\u00e9 d&rsquo;Innsbruck et au WIFI Tyrol. <\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n<p>Photo : Sandra Blaunstein<\/p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p>Contributions similaires :<\/p>\n\n<p><a href=\"https:\/\/myhome.at\/fr\/bail-a-duree-indeterminee-ce-que-vous-avez-toujours-voulu-savoir\/\">Bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e : ce que vous avez toujours voulu savoir<\/a><\/p>\n\n<p><a href=\"https:\/\/myhome.at\/fr\/frais-de-fonctionnement-ce-que-le-locataire-doit-savoir\/\">Frais de fonctionnement : ce que les locataires et les propri\u00e9taires doivent savoir<\/a><\/p>\n\n<p><a href=\"https:\/\/myhome.at\/fr\/?p=15726\">Transfert de logement &#8211; un expert en droit du logement apporte des \u00e9claircissements<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En Autriche, les locataires sont bien prot\u00e9g\u00e9s par le droit de la location. 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