{"id":23092,"date":"2024-12-07T06:00:00","date_gmt":"2024-12-07T05:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/myhome.at\/?p=23092"},"modified":"2024-12-03T13:21:30","modified_gmt":"2024-12-03T12:21:30","slug":"pfusch-am-bau-vertragsgestaltung-gegen-risiken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myhome.at\/fr\/pfusch-am-bau-vertragsgestaltung-gegen-risiken\/","title":{"rendered":"Construction mal faite : r\u00e9diger un contrat contre les risques"},"content":{"rendered":"\n

Les malfa\u00e7ons dans la construction sont un sujet qui pose souvent d’immenses d\u00e9fis aux ma\u00eetres d’ouvrage. Une r\u00e9daction claire du contrat est la cl\u00e9 pour \u00e9viter les erreurs et les malentendus en amont. Daniela Witt-D\u00f6rring explique dans une interview quelles mesures juridiques et pratiques les ma\u00eetres d’ouvrage devraient prendre pour se prot\u00e9ger. <\/p>\n\n

Dr. Witt-D\u00f6rring, quels types de contrats sont commun\u00e9ment appel\u00e9s \u00ab\u00a0contrats de construction\u00a0\u00bb ?<\/strong><\/h3>\n\n

Dans le \u00ab\u00a0contrat de construction\u00a0\u00bb, il faut distinguer deux types de contrats fondamentaux : D’une part, le \u00ab\u00a0contrat de construction\u00a0\u00bb, parfois appel\u00e9 simplement \u00ab\u00a0contrat de construction\u00a0\u00bb, qui r\u00e9git l’ex\u00e9cution de certains travaux. Il est conclu entre le propri\u00e9taire d’un bien immobilier non b\u00e2ti – dans le cas de la construction d’une nouvelle maison – ou le propri\u00e9taire (d’un appartement) ou le locataire d’un bien immobilier \u00e0 r\u00e9nover en profondeur, en tant que \u00ab\u00a0donneur d’ordre\u00a0\u00bb, et une entreprise de construction, en tant que preneur d’ordre.D’autre part, il existe le contrat de promotion immobili\u00e8re, dans lequel le client du promoteur immobilier ach\u00e8te \u00e9galement au promoteur immobilier le bien immobilier \u00e0 construire ou les parts du bien immobilier. Et le promoteur s’engage \u00e0 r\u00e9aliser les travaux de construction jusqu’au niveau d’ach\u00e8vement convenu de l’appartement et\/ou de la maison, ou \u00e0 les faire r\u00e9aliser par des tiers. Dans ce dernier cas, le \u00ab\u00a0contrat de construction\u00a0\u00bb d\u00e9crit ci-dessus est conclu, le plus souvent sous la forme d’un \u00ab\u00a0contrat d’entreprise g\u00e9n\u00e9rale\u00a0\u00bb entre le promoteur et l’entreprise charg\u00e9e de la construction. <\/p>\n\n

Quels sont les principaux \u00e9l\u00e9ments contractuels que doit contenir un contrat de construction\/d’ouvrage afin d’\u00e9viter les litiges ?<\/strong><\/h3>\n\n

Il faut veiller \u00e0 ce que le contrat de construction (d’ouvrage) d\u00e9finisse pr\u00e9cis\u00e9ment les principales prestations contractuelles des deux parties. Il s’agit d’une part du prix \u00e0 payer par le client en termes de montant (prix fixe, indexation) et d’\u00e9ch\u00e9ance (calendrier de paiement, factures partielles, r\u00e9ceptions interm\u00e9diaires), et d’autre part, et c’est la partie la plus complexe, des prestations dues par l’entreprise de construction. Il y a \u00e9galement des dispositions annexes qui comprennent la dur\u00e9e des travaux, la date d’ach\u00e8vement, les obligations d’information r\u00e9ciproques et les droits de contr\u00f4le du ma\u00eetre d’ouvrage, les dispositions relatives \u00e0 la garantie et \u00e0 la responsabilit\u00e9. Et – ce qui est \u00e9galement tr\u00e8s important – quelles sont les cons\u00e9quences si, pendant la phase d’ex\u00e9cution, l’une des parties au contrat ne remplit pas ses obligations conform\u00e9ment au contrat (retards, p\u00e9nalit\u00e9s, droits de r\u00e9siliation). Plus le montant du march\u00e9 est \u00e9lev\u00e9, plus le contrat doit \u00eatre sophistiqu\u00e9. Il doit \u00e9galement pr\u00e9voir des garanties r\u00e9ciproques et la souscription d’assurances par les deux parties. Il est important de demander des conseils juridiques et techniques pour la r\u00e9daction d’un contrat de construction. <\/p>\n\n

Qu’est-ce qui est essentiel pour d\u00e9finir contractuellement l’\u00e9tendue des prestations de l’entreprise ex\u00e9cutante ?<\/strong><\/h3>\n\n

Dans ce cas, une description d\u00e9taill\u00e9e de la construction est n\u00e9cessaire, pour laquelle il convient de faire appel \u00e0 des experts techniques. Une partie de cette description peut \u00eatre tir\u00e9e des plans approuv\u00e9s, mais il faut \u00e9galement une description des mat\u00e9riaux et des qualit\u00e9s, des exigences en mati\u00e8re d’installations techniques, du type de r\u00e9alisation, des aspects architecturaux et esth\u00e9tiques (couleurs, surfaces, rev\u00eatements), etc. ainsi qu’une description d\u00e9taill\u00e9e de l’\u00e9quipement, qui doit \u00e9galement indiquer les produits et les fabricants \u00e0 utiliser. Un WC n’est pas un WC, un interrupteur n’est pas un interrupteur – l\u00e0 encore, un ma\u00eetre d’ouvrage priv\u00e9 est d\u00e9muni sans les conseils d’un professionnel, notamment en raison de la diversit\u00e9 de l’offre, et de la m\u00e9connaissance d’un rapport qualit\u00e9-prix raisonnable. Pour les grands projets de construction, ces conseils ne devraient donc pas \u00eatre demand\u00e9s uniquement au fournisseur, mais aussi \u00e0 des initi\u00e9s ind\u00e9pendants et techniquement comp\u00e9tents du secteur. Les aspects esth\u00e9tiques tels que la couleur, la forme et la finition sont souvent surestim\u00e9s par les ma\u00eetres d’ouvrage priv\u00e9s, tandis que les aspects techniques, fonctionnels et \u00e9nerg\u00e9tiques sont sous-estim\u00e9s.<\/p>\n\n

Pourquoi est-il si important de d\u00e9finir en d\u00e9tail l’\u00e9tendue des prestations de l’entreprise ex\u00e9cutante dans le contrat (d’entreprise) de construction ? Comment le contr\u00f4le est-il effectu\u00e9 ? <\/strong><\/h3>\n\n

Seul un cahier des charges d\u00e9taill\u00e9 et r\u00e9alisable permet de v\u00e9rifier que l’entreprise charg\u00e9e de la construction remplit ses obligations contractuelles. Et donc de s’assurer que les attentes du client, qui sont \u00e0 la base de l’accord sur le montant du prix, sont satisfaites. Il est \u00e9galement vrai qu’un contrat \u00ab\u00a0strict\u00a0\u00bb am\u00e9liore la qualit\u00e9 de l’ex\u00e9cution, car l’entrepreneur sait qu’il peut \u00eatre tenu financi\u00e8rement responsable en cas de \u00ab\u00a0sous-performance\u00a0\u00bb. Il est \u00e9galement tr\u00e8s important que le contr\u00f4le de la qualit\u00e9 des travaux soit effectu\u00e9 en permanence pendant la phase de construction. Si le contr\u00f4le n’est effectu\u00e9 qu’\u00e0 l’ach\u00e8vement et \u00e0 la r\u00e9ception, de nombreux d\u00e9fauts ne sont plus visibles en raison de la nature m\u00eame de la construction et ne se manifestent qu’au fil du temps dans le cadre de l’utilisation. Il est alors souvent trop tard pour que le client puisse faire valoir ses droits ou il doit faire face \u00e0 des difficult\u00e9s de preuve consid\u00e9rables concernant la constatation des d\u00e9fauts. <\/p>\n\n

Quelles sont les exigences formelles du contrat de construction (d’entreprise) ?<\/strong><\/h3>\n\n

Un contrat (d’entreprise) de construction peut \u00ab\u00a0en th\u00e9orie\u00a0\u00bb \u00eatre valablement conclu oralement. Toutefois, il ressort de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que seule la r\u00e9daction d’un \u00e9crit est recommand\u00e9e. Le contrat devrait donc contenir une clause de forme \u00e9crite, qui pr\u00e9voit \u00e9galement que toutes les clauses accessoires, les \u00e9ventuels avenants et les modifications du contrat doivent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s par \u00e9crit. De m\u00eame, toutes les communications importantes entre les parties contractantes doivent \u00eatre faites par \u00e9crit, l’envoi par lettre de rappel devant \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9vu pour les annonces critiques en termes de d\u00e9lai – pour lesquelles le moment de l’envoi est important. Les simples e-mails ne remplissent pas l’exigence de la forme \u00e9crite. La signature \u00e9lectronique s’impose de plus en plus dans la pratique et est \u00e9galement valable si elle est respect\u00e9e. <\/p>\n\n

Quelles sont les clauses contractuelles potentiellement nulles ou annulables dans le secteur de la construction et comment s’en prot\u00e9ger ?<\/strong><\/h3>\n\n

\u00c9tant donn\u00e9 que le donneur d’ordre priv\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement un consommateur et que le ma\u00eetre d’\u0153uvre est un entrepreneur, la protection l\u00e9gale compl\u00e8te offerte par la loi sur la protection des consommateurs s’applique (uniquement) au donneur d’ordre. Les dispositions nulles ou contestables n’affectent donc g\u00e9n\u00e9ralement que le contractant. L’exception serait une description trop impr\u00e9cise des prestations, qui pourrait conduire \u00e0 ce qu’un contrat ne soit pas du tout conclu, c’est ce que l’on appelle le \u00ab\u00a0dissensus\u00a0\u00bb. S’il s’est fi\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alisation du contrat, cela affecterait \u00e9galement le donneur d’ordre de mani\u00e8re n\u00e9gative. <\/p>\n\n

N\u00e9anmoins, pour des raisons de s\u00e9curit\u00e9 juridique, il est recommand\u00e9 aux deux parties au contrat de veiller \u00e0 ce que les dispositions contractuelles soient suffisamment pr\u00e9cises, transparentes et claires. Voir \u00e9galement les explications relatives \u00e0 l’exigence d’une description d\u00e9taill\u00e9e des prestations ci-dessus. <\/p>\n\n

Quels instruments juridiques recommandez-vous pour minimiser les risques de d\u00e9fauts de construction ou de manquements au contrat ?<\/strong><\/h3>\n\n

Ce dont vous devez tenir compte ou ce dont vous avez besoin :<\/p>\n\n