Vivre là où d’autres passent leurs vacances
Pouvoir profiter du soleil, de la plage et de la mer non seulement pendant une courte période à l’hôtel, mais aussi plus souvent et plus longtemps, c’est le rêve de beaucoup. La Croatie, l’Italie (côte ligure, Toscane, Venise), la France (Nice, Cannes), l’Espagne (Majorque, Marbella, Ibiza) et les îles grecques sont particulièrement prisées. Nous vous donnons un aperçu de ce dont vous devez tenir compte, entre autres, lors de l’achat d’une propriété de vacances.
En principe, les citoyens de l’UE peuvent facilement acquérir des biens immobiliers dans les États membres, mais il existe néanmoins quelques différences par rapport à l’Autriche. Ainsi, il n’existe pas partout un registre foncier actualisé selon le modèle autrichien, raison pour laquelle il convient, le cas échéant, de faire vérifier la situation de propriété par un avocat auprès du tribunal avant l’achat. Il en va d’ailleurs de même pour les plans d’urbanisme et autres. Contrairement à ce qui se passe dans notre pays, les notaires n’agissent pas non plus nécessairement en tant que fiduciaires, ce qui entraîne une certaine incertitude quant au prix d’achat et à l’enregistrement de la propriété. Avant de se lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le sud, il convient donc de bien s’informer et de se faire aider sur place par des agents immobiliers sérieux, des experts juridiques et, le cas échéant, des traducteurs – après tout, le rêve d’une résidence secondaire sous le soleil du sud ne doit pas se transformer en cauchemar.
Italie
En Italie, il est d’usage de conclure un contrat préliminaire juridiquement contraignant et de verser en même temps un acompte pouvant atteindre 30 % du prix d’achat. Si l’acheteur fait usage d’un droit de résiliation qui y est éventuellement convenu, l’acompte ne lui est pas remboursé. Suite à l’avant-contrat, un contrat de vente est conclu, qui s’accompagne du changement officiel de propriétaire et qui est inscrit au registre des biens immobiliers. Ce contrat de vente doit d’ailleurs obligatoirement comporter une déclaration du vendeur selon laquelle le bien immobilier est exempt de dettes fiscales – et il doit être authentifié par un notaire italien.
Si l’achat est réalisé par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une commission de courtage de deux à quatre pour cent du prix d’achat est due après la conclusion de l’avant-contrat. S’y ajoutent les frais de notaire, qui peuvent représenter jusqu’à 2,5 % du contrat de vente, ainsi que diverses taxes, comme l’impôt sur les mutations foncières et différents frais. Leur montant dépend notamment du fait qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, mais l’affectation du terrain est également un facteur d’influence. Il n’est donc pas possible de faire une déclaration générale. En outre, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier en Italie, il est nécessaire de disposer d’un numéro d’identification fiscale, que l’on établisse ou non sa propre résidence en Italie. Celle-ci est déjà nécessaire pour l’exécution du contrat dans le registre foncier et peut être demandée auprès de n’importe quel bureau des impôts en Italie.
Croatie
Les citoyens de l’UE peuvent également acquérir des biens immobiliers en Croatie sans problème, à condition de pouvoir présenter un numéro d’identification fiscale croate. Il existe toutefois quelques exceptions : Les terres agricoles et forestières ainsi que les réserves naturelles ne peuvent pas être achetées. Habituellement, un contrat préliminaire est conclu et un acompte est convenu. Si l’acheteur se retire du contrat préliminaire, il perd l’acompte. Toutefois, si le vendeur se rétracte, il doit verser le double de l’acompte à la personne intéressée par l’achat à titre de dédommagement. Avant que les deux parties ne signent finalement le contrat de vente devant un notaire, celui-ci doit authentifier le contrat de vente.
Après la signature du contrat, le reste du contrat de vente est dû et le bien immobilier est remis. L’inscription au registre foncier est ensuite effectuée – par sécurité, il convient de demander un certificat de propriété. Les frais annexes suivants s’ajoutent au prix d’achat : L’impôt sur les mutations foncières, qui s’élève à trois pour cent du prix d’achat, le cas échéant la commission de l’agent immobilier (généralement entre trois et 3,75 pour cent) ainsi que les frais de notaire, l’inscription au registre foncier et éventuellement les frais d’avocat et de traducteur.
Grèce
En Grèce aussi, les citoyens de l’UE peuvent en principe acquérir des biens immobiliers sans problème. Les régions grecques frontalières avec la Turquie, dont fait par exemple partie l’île de Samos, constituent toutefois une exception. Dans ces zones, il est interdit aux étrangers d’acheter un terrain – sauf s’ils résident et travaillent déjà en Grèce. Dans ce cas, le citoyen de l’UE peut introduire une demande de levée de l’interdiction d’acquisition auprès d’une commission de la circonscription administrative concernée.
En règle générale, lorsque le bien immobilier souhaité est trouvé, le contrat de vente est négocié. Pour ce faire, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé, compte tenu de la complexité de la situation juridique. Celui-ci se charge également de la recherche au registre foncier et de l’inscription au registre foncier, par laquelle le transfert de propriété est finalement réalisé. Si un acompte est demandé, ce qui est généralement le cas, il convient de conclure un contrat préliminaire chez un notaire.
Comme partout ailleurs, des frais annexes s’ajoutent au prix d’achat : L’impôt sur les mutations foncières s’élève à environ trois pour cent du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les taxes communales qui s’élèvent à trois pour cent de l’impôt sur les mutations foncières dû. Pour les nouvelles constructions achetées directement auprès d’un promoteur immobilier, la taxe foncière est supprimée et une TVA de 24 % du prix d’achat doit être payée à la place. Il ne faut pas oublier, le cas échéant, les honoraires de l’agent immobilier, de l’avocat, du notaire, du traducteur ainsi que les frais de transcription au cadastre et au registre foncier.
Espagne
Il n’y a pas de restrictions pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Les acheteurs d’un appartement de vacances ou d’une maison doivent toutefois disposer d’un numéro d’identification fiscale espagnol. La NIE peut être demandée auprès du service des étrangers du poste de police compétent pour la région concernée. Si l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur les conditions du contrat, cela constitue déjà un avant-contrat valable, avec lequel un acompte d’environ dix pour cent du prix d’achat convenu est dû. Bien que les contrats privés soient tout aussi contraignants en Espagne, il est recommandé de faire appel à un avocat pour le contrat de vente. Une fois le contrat signé, l’étape suivante consiste à signer l’acte de vente devant un notaire. Celle-ci permet d’authentifier la vente par un notaire, de garantir la propriété auprès du registre foncier et de payer le reste du montant de l’achat.
Les frais annexes supplémentaires s’élèvent à environ onze pour cent du prix d’achat. En font partie la TVA, qui s’applique aux nouvelles constructions et s’élève à dix pour cent, les droits de mutation (en général huit à dix pour cent du prix d’achat), les droits de timbre ainsi que les frais pour le numéro d’identification fiscale, l’enregistrement au registre foncier, le notaire et éventuellement l’avocat. Si un traducteur est sollicité, ces frais doivent également être pris en compte.
France
Comme dans d’autres pays de l’UE, les résidents des États membres sont libres d’acquérir des biens immobiliers en France sans aucune restriction. Si l’objet adéquat a été trouvé, l’offre est suivie d’un contrat préliminaire contraignant. Il contient tous les accords qui feront plus tard partie du contrat de vente, ainsi qu’un acompte de dix pour cent maximum du prix d’achat et un délai de rétractation de dix jours. Toutefois, tant l’acheteur que le vendeur peuvent se retirer du contrat préliminaire même après l’expiration du délai de rétractation. Dans ce cas, il est généralement convenu d’une clause prévoyant le versement d’une indemnité à l’autre partie. Toutefois, si une clause pénale a été incluse dans le contrat préliminaire et que l’acheteur se rétracte, le vendeur peut conserver l’acompte déjà versé.
Une fois le contrat principal signé, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier. L’inscription au registre foncier qui suit la signature ainsi que le virement du prix d’achat ne sont qu’une simple formalité. D’ailleurs, le contrat principal, contrairement au contrat préliminaire, doit toujours être authentifié par un notaire. En parlant de notaire, en France, les acheteurs comme les vendeurs peuvent faire appel à un notaire. Celui-ci peut également servir d’intermédiaire pour la vente de biens immobiliers, en plus des courtiers et des intermédiaires. Les frais de notaire s’élèvent à environ 1 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les droits de mutation et la taxe cadastrale. Au total, il faudrait prévoir entre sept et huit pour cent du prix d’achat pour les biens d’occasion et deux à trois pour cent du prix d’achat pour les biens neufs pour les frais annexes. Des droits de timbre sont également dus.
Lors de l’achat de nouveaux biens immobiliers, la TVA de 20 % est d’ailleurs due. Mais celle-ci est souvent déjà incluse dans le prix d’achat. En revanche, la taxe d’habitation a une date d’expiration – elle devrait être supprimée en 2023. Jusqu’à présent, elle devait être payée chaque année par celui qui occupait le bien immobilier au 1er janvier de l’année civile. Le calcul de la taxe d’habitation pour les maisons de vacances se fait en fonction de la valeur cadastrale de la maison, à laquelle s’ajoute une majoration de 1,5 % par l’État français. Selon la commune où se trouve la résidence secondaire, un supplément spécifique de cinq pour cent à 60 pour cent s’y ajoute. L’impôt foncier sur les bâtiments, les terrains et les sols doit également être payé chaque année. Le montant de cet impôt peut varier d’un département à l’autre, voire d’une commune à l’autre.
Thème droit de séjour
Les citoyens de l’UE peuvent séjourner trois mois dans un autre État membre sans avoir à demander un document de séjour. Ensuite, il faut, le cas échéant, déclarer son domicile auprès de l’autorité compétente et demander une attestation d’enregistrement. Les personnes qui séjournent plusieurs mois dans leur résidence secondaire devraient en outre se renseigner sur les dispositions fiscales et sociales. Les personnes qui perçoivent une pension en Autriche doivent déclarer les séjours à l’étranger à partir de deux mois à l’organisme d’assurance pension.
La question du droit de succession doit également être prise en compte : Selon le règlement européen sur les successions en vigueur depuis 2015, la nationalité du défunt n’a plus d’importance lors de la succession. C’est plutôt la dernière résidence habituelle du défunt qui est déterminante pour la question des juridictions compétentes et de la loi applicable. Les Autrichiens qui ne vivent pas dans la République alpine, mais dans un autre pays de l’UE, doivent donc impérativement déterminer le droit qui s’appliquera en cas de décès. En effet, selon l’État, il existe de graves différences avec le droit successoral national.
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