Les travaux de construction dans un immeuble sont loin d’être agréables pour les habitants. Nous avons examiné ce qui doit être toléré – et ce qui ne doit pas l’être.
La cage d’escalier est rénovée, les combles sont aménagés ou l’appartement voisin est transformé. Pour les habitants, de tels travaux sont loin d’être agréables, car ils entraînent des désagréments tels que le bruit, davantage de saleté, etc. Mais faut-il vraiment tout tolérer ? L’avocate Valentina Philadelphy-Steiner apporte des éclaircissements sur les obligations et les droits en matière de tolérance.
Sur les droits et obligations
Les locataires n’ont pas seulement des droits, mais aussi des obligations. Parmi ces derniers, il y a le fait d’autoriser certaines mesures prises par le bailleur. Il s’agit notamment de travaux d’entretien et d’amélioration, tant dans la maison que dans son propre appartement ou dans d’autres appartements de l’immeuble. « Pour ces travaux, le bailleur ou les entreprises chargées de les réaliser doivent, si nécessaire, être autorisés à accéder à leur propre logement », explique Valentina Philadelphy-Steiner, avocate. Il en résulte que les nuisances qui en découlent, comme la saleté ou le bruit, doivent en principe être tolérées. D’ailleurs, même si le voisin rénove son appartement, il faut le tolérer. « On ne peut donc pas interdire au propriétaire d’installer un ascenseur ou au voisin de rénover sa salle de bains ou son sol », conclut l’avocate.
Le bailleur/gestionnaire doit-il annoncer les travaux de construction dans l’immeuble, par exemple par voie d’affichage ?
Les chantiers doivent être affichés en conséquence. Les documents de soumission nécessaires doivent également être disponibles sur place. Il existe donc naturellement certaines obligations de notification. Dans la pratique, on est parfois confronté à de petits travaux à l’intérieur des logements, qui ne sont parfois pas officiellement annoncés au moyen d’une déclaration de travaux. Des problèmes tout à fait banals se posent alors, de sorte qu’il faut d’abord déterminer d’où provient le bruit des travaux.
Combien de temps faut-il supporter les travaux dans la maison ?
Les nuisances ne doivent pas dépasser le niveau normal. Le donneur d’ordre et les exécutants des travaux doivent veiller à ce que les travaux soient effectués rapidement et à ce que la durée et l’ampleur des perturbations pour les voisins soient réduites au minimum.
Y a-t-il une pause à midi pour les travaux de construction dans la maison ?
Il n’y a pas d’heures de repos fixées par la loi à midi, mais la nuit, les dimanches et les jours fériés, il convient d’appliquer des critères plus stricts en cas de bruit gênant de manière indue. Cependant, il faut toujours examiner la situation au cas par cas. Dans certains cas, une nuisance sonore peut constituer une infraction administrative ou un voisin peut interdire le bruit s’il dépasse les limites des normes locales.
Les travaux génèrent beaucoup de saleté – qui doit s’occuper du nettoyage ?
Celui qui est à l’origine du chantier est tenu d’organiser le nettoyage. « Mais c’est un point de litige fréquent, notamment dans le domaine de la copropriété, à savoir lorsqu’il n’y a qu’un seul propriétaire : dans la pratique, les frais de nettoyage supplémentaires sont toujours imputés dans les frais d’exploitation par l’intermédiaire du syndic de copropriété, et au final, tout le monde paie au prorata », sait Philadelphy-Steiner.
Combien de bruit faut-il supporter ?
Le bruit des travaux, et donc les travaux de construction, sont autorisés à Vienne du lundi au dimanche, y compris les jours fériés, entre six et vingt heures. « Mais il existe aussi des dérogations », sait Philadelphy-Steiner. Il s’agit par exemple de travaux visant à éliminer un danger immédiat. De manière générale, il s’agit toujours d’une évaluation au cas par cas. Bien sûr, ce type de bruit est gênant pour les voisins, mais dans la pratique, il est parfois difficile de l’éviter.
Peut-on se défendre contre les nuisances sonores ?
Si les travaux de construction ont lieu pendant les heures définies par la loi sur le bruit des travaux de construction, vous devez tolérer le bruit généré par les travaux de construction dans votre maison. Du moins, tant qu’ils sont conformes aux usages locaux. Cependant, le problème avec le caractère local est qu’il n’existe pas de définition précise ni de niveau de décibels particulier. De plus, l’existence d’une gêne importante n’est pas évaluée en fonction du sentiment personnel, mais de ce que ressent une personne moyenne. Si, par exemple, le voisin ne respecte pas les heures de repos prescrites, il est possible, dans certaines circonstances, d’intenter une action en cessation. « Mais dans tous les cas, je conseillerais dans un premier temps de contacter directement le voisin et d’en parler avec lui. Dans un deuxième temps, vous pouvez vous adresser au propriétaire ou au gérant », conseille Philadelphy-Steiner.
En règle générale, il faut toutefois vivre avec.
Des travaux dans l’immeuble sont-ils un motif de réduction du loyer ?
Si le locataire est fortement gêné dans l’utilisation de son logement pendant une période prolongée, que ce soit à cause du bruit ou si l’ascenseur est hors service pendant une longue période en raison des travaux, il peut dans certains cas demander une réduction de loyer. « Il est toutefois conseillé de continuer à payer le loyer avec une certaine réserve jusqu’à ce que vous vous soyez mis d’accord avec le propriétaire sur le montant de la réduction », explique Philadelphy-Steiner.
En effet, si l’on réduit soi-même le loyer sans accord correspondant, le bailleur pourrait engager une action en justice pour le paiement du loyer et l’expulsion, ou l’on devra payer un supplément si le tribunal décide que l’on a retenu trop de frais. « C’est pourquoi il faut en tout cas se faire conseiller juridiquement, notamment sur le montant de la réduction de loyer », conseille l’avocate.
Les perspectives sont toutefois limitées : Ainsi, il existe des jugements selon lesquels le loyer ne peut pas être réduit si des mesures de construction (comblement de vides dans la construction, transformations, extensions, réparations de biens existants) sont à prévoir dans une zone d’urbanisation fermée, car ces immissions doivent en principe être considérées comme conformes aux usages locaux.
FAQ sur les travaux à domicile
Faut-il tolérer des travaux de construction dans la maison ?
Oui, les locataires et les propriétaires d’appartements doivent en principe tolérer certains travaux de construction dans l’immeuble. Il s’agit notamment des travaux d’entretien (par exemple, la rénovation du toit, de la façade ou des conduites) ainsi que des mesures d’amélioration telles que l’installation d’un ascenseur. Les rénovations dans les appartements voisins doivent également être acceptées, dans la mesure où elles sont effectuées légalement. Les nuisances qui en découlent, comme le bruit des travaux ou la saleté, sont généralement considérées comme acceptables tant qu’elles ne dépassent pas les normes locales.
Faut-il annoncer des travaux dans la maison ?
En principe, oui. Les travaux de construction importants doivent être publiés, par exemple par voie d’affichage dans l’immeuble. Les mesures soumises à autorisation nécessitent des documents de présentation correspondants, qui doivent être disponibles sur place. Toutefois, lorsqu’il s’agit de petites transformations au sein d’un logement, il arrive souvent qu’elles ne soient pas annoncées séparément. Dans de tels cas, il faut souvent commencer par déterminer d’où provient le bruit des travaux.
Quelles sont les périodes de repos applicables aux travaux de construction et au bruit de construction ?
À Vienne, les travaux de construction sont généralement autorisés entre 6 et 20 heures, y compris les dimanches et les jours fériés. La loi n’impose pas de pause à midi. Cependant, pendant les heures de nuit, un critère plus strict s’applique en cas de bruit excessif. Le caractère inadmissible d’une nuisance sonore est toujours évalué au cas par cas. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si les niveaux habituels sont dépassés – et non le sentiment subjectif de certains habitants.
Qui doit s’occuper de la saleté et du nettoyage après les travaux de construction ?
En principe, le responsable du chantier est tenu de prendre en charge le nettoyage. Cela concerne par exemple les surfaces communes sales comme la cage d’escalier ou l’ascenseur. Dans la pratique, il arrive toutefois que les frais de nettoyage supplémentaires soient intégrés dans les frais d’exploitation par le biais de la gestion de l’immeuble. Dans ce cas, tous les propriétaires ou locataires supportent les coûts au prorata – un point de litige fréquent dans les complexes résidentiels.
Des travaux dans l’immeuble sont-ils un motif de réduction du loyer ?
Une réduction de loyer peut être possible si l’utilisation du logement est considérablement entravée pendant une longue période – par exemple en raison du bruit massif des travaux ou d’un ascenseur en permanence hors service. Toutefois, il ne faut pas réduire le loyer de son propre chef. Il est recommandé de continuer à payer le loyer sous réserve et de demander un conseil juridique. Les tribunaux décident au cas par cas, mais les travaux de construction dans les zones densément peuplées sont souvent considérés comme étant conformes aux usages locaux et ne justifient donc pas une réduction de loyer.
Valentina Philadelphy-Steiner est avocate et médiatrice enregistrée. Elle est experte en droit de la famille ainsi qu’en droit immobilier et a fondé le cabinet dans le centre-ville de Vienne en août 2020. Auparavant, elle a travaillé dans des cabinets d’affaires renommés à Vienne.
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