Puis-je léguer une maison de jardin familial sur un terrain loué ?
En matière de propriété, les choses sont claires. Mais que se passe-t-il si le preneur décède ? Le terrain loué pour une période déterminée est-il alors transmis aux héritiers ? Nous avons posé la question à Martin Kirnbauer (cabinet Hopmeier, Wagner, Kirnbauer), un véritable spécialiste du droit immobilier.
Puis-je léguer une maison de jardin familial sur un terrain loué ?
Un abri de jardin est généralement un bien immobilier appartenant au locataire et appelé superstructure – c’est-à-dire une construction sur le terrain d’autrui qui n’a pas été érigée dans l’intention de rester en permanence sur ce terrain. Mot-clé : absence d’intention de s’installer. Le transfert de propriété du super-édifice est possible et se fait par dépôt d’acte. L’héritage du bâtiment est donc en principe envisageable, mais l’héritage général du contrat de bail lui-même ne l’est pas.
Concrètement, cela signifie ?
Si l’on se base sur les rapports de fermage au sens de la loi sur les jardins familiaux (en abrégé : KlGG), le décès du (sous-)locataire met en général fin au contrat de fermage. Sauf si certains membres de la famille, tels que le conjoint, le partenaire, les parents en ligne directe ou les enfants d’adoption, ou toute autre personne ayant participé de manière significative à l’exploitation du jardin familial au cours des cinq dernières années précédant le décès du locataire, entrent dans le contrat de bail en faisant une déclaration écrite dans les deux mois suivant le décès du locataire. Il n’est pas nécessaire que le fermier décédé ait pris des dispositions testamentaires pour le transfert du contrat de bail. Si le contrat de bail prend fin faute d’un ayant droit à l’entrée, le jardin familial revient au bailleur et une compensation est versée par le bailleur à la succession. Si la construction existante sur un terrain loué a été érigée par le bailleur et louée en même temps, l’abri de jardin familial partage le sort juridique du contrat de bail.
Et comment est fixée – en cas de survenance – la durée du bail pour l’héritier/l’héritière ? Est-ce que j’hérite de la durée restante du bail ou est-ce que le/la successeur(e) a droit à une nouvelle durée de bail ?
La durée du bail en cas de nouvelle conclusion est d’au moins dix ans (cf. 2 LCB). Le nouvel arrivant reprend le bail pour la durée restante, telle qu’elle est encore prévue dans le contrat de bail. Il n’est en principe pas prévu de droit à un nouveau bail ou à une prolongation à l’expiration de la durée limitée du bail.
Une maison de jardin familial sur un terrain loué peut-elle également être louée ?
Non. La sous-location et/ou la location à des tiers constitue généralement un motif de résiliation.
Quand est-il possible d’acheter le terrain loué ?
A Vienne, la vente de jardins familiaux appartenant à la ville de Vienne a en principe cessé le 1er février 2021. La règle générale était que seul celui qui était déjà locataire d’un terrain loué pour ou avec une maison de jardins familiaux pouvait l’acheter. Le prix d’achat était alors généralement fixé par un expert officiel.
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