Comment fonctionnent les modèles de maître d’ouvrage
Le modèle du maître d’ouvrage est surtout demandé pour ses avantages fiscaux. Mais l’investissement immobilier peut faire encore mieux.
L’immobilier a fait ses preuves en tant que modèle d’investissement en temps de crise, l’or en béton jouit d’une grande popularité. Les personnes qui souhaitent placer leurs économies dans ce havre de paix ne doivent toutefois pas nécessairement acheter une maison ou un appartement.
« Les participations à des modèles de maîtres d’ouvrage dans la construction de logements subventionnés offrent également une garantie de valeur réelle », sait Michael Baert, directeur de l’IFA AG, qui appartient au groupe Soravia.
Concrètement, dans le modèle du maître d’ouvrage, plusieurs investisseurs acquièrent un immeuble, le rénovent entièrement avec des subventions des pouvoirs publics – ou reconstruisent entièrement l’objet et louent ensuite les appartements à long terme.
Part idéale
Les investisseurs – l’investissement moyen dans le modèle classique du maître d’ouvrage est de 100 000 euros – n’acquièrent généralement pas de logement attribué, mais une part correspondante du bien immobilier en fonction de leur apport en capital.
Selon la forme juridique – les investisseurs peuvent former soit une communauté de copropriétaires, soit une société en commandite – ceux-ci sont inscrits soit nominativement au registre foncier, soit en tant qu’associés au registre des entreprises. « Dans le cas d’une société en commandite, celle-ci figure alors au registre foncier », explique Baert.
Avantages fiscaux
La raison principale de la popularité des modèles de maître d’ouvrage est l’avantage fiscal qu’ils permettent d’obtenir : Les coûts de construction sont en effet réduits sur 15 ans et ne sont pas amortis sur 67 ans, comme c’est généralement le cas pour les biens immobiliers.
« L’amortissement des quinzièmes entraîne une perte fiscale qui est compensée par d’autres revenus, entre autres les revenus locatifs. Plus l’imposition sur les autres revenus est élevée, plus ces pertes ont un impact », explique Baert.
En outre, les frais de publicité peuvent être amortis immédiatement. En outre, l’investisseur devenu entrepreneur est autorisé à déduire la TVA.
Taux d’imposition élevé
L’effet fiscal à obtenir dépend toutefois du niveau d’imposition dans lequel se trouvent les investisseurs. « Les investisseurs en profitent pleinement à partir d’un niveau de progression de plus de 42 pour cent », explique Baert.
D’un point de vue fiscal, une autre chose est importante : Le modèle doit réaliser un bénéfice global en l’espace de 25 ans. Si ce n’est pas le cas, le fisc peut considérer qu’il s’agit d’une activité à but lucratif, et dans le pire des cas, il risque de demander un remboursement », explique M. Baert.
Mais les avantages fiscaux ne sont pas les seuls à profiter aux investisseurs : « On a d’une part une valeur réelle, et d’autre part le risque de vacance et donc d’une éventuelle perte de loyer est réparti », sait Baert. Toutefois, comme les loyers sont plafonnés par l’aide au logement et donc moins chers que les logements financés par des fonds libres, ce dernier serait faible.
Un logement abordable
Outre les investisseurs, la société en profite également : les locataires peuvent se réjouir d’avoir des logements de qualité à un prix abordable, car grâce aux subventions, le loyer est souvent bien inférieur à la valeur de référence. « En Styrie, par exemple, elle représente les deux tiers de la valeur de référence locale », explique M. Baert.
L’environnement en profite également, car au lieu de construire de nouveaux bâtiments en pleine campagne, on revitalise des bâtiments existants et on met ainsi un terme à la consommation de sol.
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