Avec la faillite du promoteur immobilier pendant la phase de construction, les acheteurs de biens immobiliers voient leur pire cauchemar se réaliser. Herbert Gartner du cabinet d’avocats Gartner Vitek Humpel sait comment s’en protéger au mieux et ce qu’il faut faire dans ce cas.
Le rêve d’avoir son propre logement semble devenir réalité : Le contrat de vente est signé, le bien immobilier de rêve est en construction. Mais le réveil est brutal : Le promoteur immobilier doit se déclarer en faillite.
Qu’est-ce que l’insolvabilité ?
L’insolvabilité, également connue sous le nom de faillite ou de banqueroute, désigne la situation d’insolvabilité ou de surendettement d’une entreprise ou d’une personne physique. Cela signifie que les paiements dus ne peuvent plus être effectués. Par la suite, une procédure d’insolvabilité peut être ouverte par le tribunal compétent en matière d’insolvabilité à la demande du débiteur insolvable ou d’un créancier concerné, après vérification des conditions légales. Si le patrimoine disponible du débiteur est si faible qu’il ne couvre même pas les frais de procédure encourus, la demande d’ouverture d’une procédure d’insolvabilité est rejetée par le tribunal faute de patrimoine.
Quelles sont les conséquences de l’insolvabilité pour les acheteurs de biens immobiliers ?
Si le projet est déjà achevé et que la propriété du logement est établie, la faillite du promoteur peut, dans certaines circonstances, poser problème aux acheteurs en ce qui concerne la garantie – celle-ci est valable trois ans à compter de la livraison. Toutefois, en règle générale, la retenue de garantie, pour laquelle au moins deux pour cent du volume de construction sont conservés jusqu’à la fin de la garantie, devrait permettre de disposer de moyens financiers suffisants pour remédier aux défauts de construction.
Qu’en est-il lorsque le projet est encore en phase de construction ?
Dans ce cas, deux questions urgentes se posent : l’une est de savoir ce qu’il advient des paiements déjà effectués, l’autre est de savoir ce qu’il adviendra des futurs quatre murs. « En principe, les acheteurs sont protégés par la loi sur les contrats de construction (BTVG) de la perte de leurs paiements explique Herbert Gartner de Gartner Vitek Humpel Rechtsanwälte(https://myhome.at/bautraegervertragsgesetz-sicherheitsnetz-fuer-wohnungskaeufer/). Selon ce dernier, les promoteurs immobiliers doivent garantir les paiements effectués, soit par une garantie bancaire (garantie en droit des obligations), soit, comme c’est généralement le cas, par une garantie dans le registre foncier associée à la désignation d’un fiduciaire (notaire ou avocat) et à un paiement selon un plan d’échelonnement.
En outre, la BTVG prévoit une troisième variante de garantie avec le droit de gage, qui ne joue toutefois aucun rôle dans la pratique. « Dans le cas d’une garantie bancaire, l’acheteur perd certes le logement, mais il récupère la majeure partie de son argent », explique Gartner.
Celui qui veut exclure ce risque devrait miser sur la garantie dans le registre foncier. « Avec ce modèle de garantie, l’administrateur fiduciaire ne verse au promoteur ou à sa banque de financement que le montant correspondant à l’avancement des travaux », explique l’expert en droit immobilier et en droit de la construction.
La valeur de la substance construite, qui correspond à la part de l’acquéreur, représente donc la contrepartie des paiements. Le reste de la somme d’achat reste en revanche en sécurité sur le compte fiduciaire. Cela permet également de garantir qu’en cas d’insolvabilité, il y aura suffisamment d’argent pour terminer la construction avec une autre entreprise. Ce modèle de garantie présente encore un autre avantage : l’acheteur acquiert ainsi des parts de copropriété dans l’immeuble avec la promesse que la propriété du logement sera accordée ultérieurement.
Le bien immobilier entre-t-il dans la masse de la faillite ?
Si l’achat a été garanti par une garantie bancaire, le bien immobilier entre généralement dans la masse de l’insolvabilité. En revanche, ce n’est en principe pas le cas pour les garanties inscrites au registre foncier, car tant les biens immobiliers que les fonds fiduciaires sont des biens séparés sur lesquels les créanciers n’ont aucun droit.
Dans ce contexte, la promesse de création ultérieure d’un logement en propriété est particulièrement importante : « Elle a un effet de préservation du rang », explique Gartner. Si elle fait défaut, l’acheteur peut, dans certaines circonstances, perdre ses droits, les acomptes et le bien immobilier entrent dans la masse de l’insolvabilité. « Dans ce cas, l’acheteur a toutefois un droit de responsabilité vis-à-vis de l’administrateur fiduciaire. Celui-ci aurait dû veiller à ce que la promesse soit respectée », explique Gartner.
Que se passe-t-il si l’acheteur se retire de l’achat en cas d’insolvabilité ?
Cette démarche est déconseillée sans un examen professionnel précis. « Dans ce cas, l’acheteur n’a aucun droit de responsabilité vis-à-vis de l’administrateur », explique Gartner. S’il décide malgré tout de le faire, il doit en tout cas présenter ses revendications par écrit et dans les délais au tribunal compétent en matière d’insolvabilité.
Qu’en est-il de l’achèvement du projet ?
L’achèvement du projet n’est pas régi par la loi BTVG et il n’existe aucun droit à cet égard en cas d’insolvabilité. Dans la plupart des cas, les liquidateurs se retirent du contrat et les acheteurs doivent s’occuper eux-mêmes, ou éventuellement avec les autres acheteurs et la banque de financement, de la poursuite de la construction. Ce retard dans la construction ainsi que le nouvel appel d’offres pour la finalisation peuvent, dans certaines circonstances, entraîner des coûts supplémentaires (« pertes de friction »).
Conseils importants :
Pour que le rêve d’acheter un bien immobilier inachevé ne se transforme pas en cauchemar, Gartner a encore deux conseils à donner aux acheteurs :
Astuce n°1 : il faut faire attention : Informer
Les acheteurs ne doivent pas seulement se renseigner sur le promoteur et sa solvabilité. Ils devraient également se renseigner sur le contrôleur de l’avancement des travaux – sa décision sert de base au transfert de la tranche de paiement correspondante – ainsi que sur l’agent contractuel/le fiduciaire.
Astuce n° 2 : Vérifier
« En outre, il convient également de faire vérifier par un expert confirmé de la LTVB si le contrat de vente est effectivement conforme aux dispositions de la LTVB », conseille Gartner, expert en droit de la construction.
Herbert Gartner est avocat indépendant depuis novembre 1983 et conseille principalement dans tous les domaines du droit immobilier et du droit de la construction, mais aussi dans certains domaines du droit économique. Il est en outre membre de différents comités d’experts qui s’occupent de l’amélioration de la législation dans le droit des contrats de promotion immobilière, dans le domaine des impôts immobiliers, dans le droit de la copropriété et dans des thèmes apparentés.
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