Le droit autrichien de la location prévoit non seulement la location à durée indéterminée, mais aussi la location à durée déterminée. Découvrez ce que signifie un contrat de location à durée déterminée – et quels changements l’année 2026 leur a apportés.
Chaque logement peut-il être loué pour une durée limitée ?
En principe, oui. Bien que, comme mentionné, dans la plupart des Länder, les communes et les associations de construction d’utilité publique ne louent leurs logements que pour une durée indéterminée.
Combien de temps les logements peuvent-ils être loués pour une durée limitée ?
Si un bien immobilier n’est pas soumis à la loi sur les loyers (MRG), ce qui est par exemple le cas pour une maison individuelle, la durée temporelle de la limitation peut être convenue librement. Cela signifie qu’il n’y a pas de durée minimale ou maximale légale pour celle-ci.
En revanche, si le logement relève du champ d’application partiel ou total du MRG, il existe au moins une durée minimale légale.
Quelle est la durée minimale d’un contrat de location à durée déterminée ?
Si le logement est loué par quelqu’un qui n’est pas un professionnel au sens de la loi sur la protection des consommateurs (KSchG), le logement peut être loué pour trois ans ou plus. En revanche, si le bailleur est considéré comme un entrepreneur, la durée doit désormais être convenue pour au moins cinq ans. La question de savoir quand un bailleur doit être considéré comme un entrepreneur n’est toutefois pas encore très clairement réglée. « Les tribunaux se basent généralement sur le nombre de biens loués appartenant au bailleur. En règle générale, on considère qu’il s’agit d’une location entrepreneuriale à partir de cinq appartements loués. Toutefois, cela ne résulte que de décisions de justice et il n’y a pas de délimitation claire dans la loi elle-même », explique Berger.
Un contrat de location à durée déterminée peut-il être prolongé ?
Oui. Il convient toutefois de noter ce qui suit : « Si le locataire et le bailleur prolongent activement un contrat de location à durée déterminée, cela peut se produire aussi souvent que nécessaire », explique Berger. Il en va autrement si les deux ignorent la fin de la durée limitée. Dans ce cas, le contrat de location est reconduit tacitement. « Cela n’est toutefois possible qu’une seule fois. Si l’expiration du contrat de location à durée déterminée est à nouveau oubliée après cette unique prolongation, le contrat de location devient automatiquement à durée indéterminée », explique l’expert en droit du logement.
Peut-on résilier le contrat de location à durée déterminée avant son terme ?
Les locataires peuvent résilier un contrat de location à durée déterminée dans le cadre de l’application partielle ou totale du MRG au bout d’un an, par écrit et sans indication de motifs, pour le dernier jour du mois et en respectant un préavis de trois mois. Les bailleurs peuvent également résilier le contrat dès la première année. Toutefois, comme pour les baux à durée indéterminée, ils ne peuvent résilier le bail que par voie judiciaire et uniquement pour un motif légal de résiliation. Si le bien immobilier loué pour une durée déterminée ne relève ni du champ d’application intégral ou partiel de la MRG, ni de la WGG, ni le locataire ni le bailleur ne peuvent mettre fin au bail de manière anticipée, sauf s’il existe une clause correspondante dans le contrat de location.
Que faut-il savoir d’autre sur le thème du contrat de location à durée déterminée ?
Si le contrat de location n’est pas résilié de manière anticipée, il prend automatiquement fin à la date de fin convenue. « Les bailleurs, mais aussi les locataires, pourraient donc en principe dire seulement un jour avant qu’ils ne prolongent pas le contrat ou seulement sous certaines conditions », explique Berger, qui conseille de s’asseoir à temps autour d’une table pour clarifier la procédure à suivre.
Il y a encore autre chose à savoir : Dans le cadre de l’application intégrale du MRG, le loyer principal maximal autorisé est réduit de 25 %, tant pour les contrats de location principale à durée déterminée que pour les contrats de sous-location. Par conséquent, le locataire ne doit payer que 75 % du loyer maximal autorisé dans le cas contraire. Toutefois, si le contrat de location à durée déterminée est transformé en contrat à durée indéterminée, la réduction pour durée déterminée ne s’applique plus sous certaines conditions.
Combien de contrats de location à durée déterminée y a-t-il en Autriche ?
Selon les données de l’institut statistique autrichien, environ 443 600 contrats de location principaux existants, soit 24,8 %, étaient limités dans le temps en 2024. Trois nouveaux contrats de location sur quatre sur le marché locatif privé en Autriche sont limités dans le temps, et même un sur deux pour les contrats existants. Alors que les durées limitées sont l’exception dans le segment des communes et des coopératives, 49,5 % des logements locatifs principaux dans le secteur locatif « privé » sont limités dans le temps. C’est dans le Burgenland qu’il y a le moins de baux à durée déterminée et dans le Vorarlberg qu’il y en a le plus. En effet, dans le Ländle, les logements communaux et les logements des associations de construction d’utilité publique sont également attribués pour une durée déterminée.
FOIRE AUX QUESTIONS : Bail à durée déterminée
En principe, oui. La législation autrichienne en matière de location autorise aussi bien les baux à durée indéterminée que les baux à durée déterminée. Toutefois, dans la plupart des Länder, les communes et les associations de construction d’utilité publique louent généralement leurs logements pour une durée illimitée. En revanche, dans le secteur de la location privée, les contrats à durée déterminée sont très répandus.
Cela dépend si le logement est soumis à la loi sur les loyers (MRG).
Sans MRG (par exemple, maison individuelle) : La durée peut être convenue librement, il n’y a pas de durée minimale ou maximale légale.
Avec MRG (application partielle ou totale): Une durée minimale légale s’applique.
Si le bailleur n’est pas un professionnel au sens de la loi sur la protection des consommateurs, la durée minimale est de trois ans. S’il est considéré comme un entrepreneur, la durée doit être d’au moins cinq ans depuis la nouvelle réglementation. La loi ne définit pas exactement si une personne est considérée comme un entrepreneur ; les tribunaux se basent souvent sur le nombre de logements loués (régulièrement à partir d’environ cinq objets).
Oui. Une prolongation active par les deux parties contractantes est possible autant de fois que nécessaire.
Toutefois, si la fin du contrat est oubliée, le contrat est automatiquement prolongé une fois (« tacitement »). Si cela se produit à nouveau par la suite, le contrat de location devient automatiquement à durée indéterminée.
Dans le domaine d’application complète et partielle du MRG, les règles suivantes s’appliquent :
Les locataires peuvent résilier leur bail par écrit après un an, sans indication de motifs, en respectant un préavis de trois mois pour le dernier jour du mois.
Les bailleurs ne peuvent résilier leur bail que par voie judiciaire et exclusivement pour des motifs de résiliation reconnus par la loi.
Si le logement ne relève pas du MRG ou de la loi sur l’utilité du logement (WGG), une résiliation anticipée n’est en principe possible que si cela a été expressément convenu dans le contrat de location.
Dans le cadre de l’application intégrale du MRG, le loyer principal maximal autorisé est réduit de 25 % pour les contrats de location et de sous-location à durée déterminée. Cela signifie que le locataire ne paie que 75 % du loyer maximal autorisé par ailleurs.
Si le contrat est ensuite transformé en contrat à durée indéterminée, cette réduction dite de durée déterminée peut être supprimée sous certaines conditions.
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