Bien léguer ses biens immobiliers
Le partage des biens, dont fait partie un appartement en copropriété, devrait idéalement être réglé par le testateur de son vivant, conseille Dr Markus Kaspar, notaire à Vienne.
De nombreux Autrichiens sont propriétaires d’un bien immobilier. Que se passe-t-il avec les appartements, les maisons et les terrains lorsque le propriétaire décède ?
S’il n’y a pas de testament, les biens immobiliers sont soumis, comme tout le reste, à la succession légale. Il en va de même si le testament n’est pas valable, si les héritiers renoncent à la succession ou s’ils sont déjà décédés. Ou si le testament ne concerne pas l’ensemble des biens transmissibles du défunt.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Dans l’ordre successoral légal, un certain nombre de personnes sont définies comme héritiers légaux : Il s’agit du conjoint ou du partenaire enregistré ainsi que des enfants ou de leurs descendants. Si ceux-ci n’existent pas, les parents, les frères et sœurs ou les neveux et nièces du défunt sont concernés. S’il n’y en a pas non plus, ce sont les grands-parents ou leurs descendants et enfin les arrière-grands-parents qui ont droit à la succession.
Les personnes ayant un lien de parenté avec le défunt ont-elles également droit à la succession ?
Ceux-ci n’ont pas de droit de succession légal.
Et qu’en est-il des compagnons de vie ?
Les partenaires de vie ont, en l’absence de testament, un droit de succession extraordinaire depuis la réforme du droit successoral de 2017. Cela signifie que l’héritage leur revient et non plus à l’État – mais seulement s’il n’y a vraiment pas d’héritiers légaux.
Qu’en est-il des parts ?
Les enfants héritent des deux tiers, les conjoints ou les partenaires enregistrés d’un tiers.
Ainsi, si quelqu’un possède seul une maison et un appartement, le conjoint survivant et/ou les enfants héritent-ils ensemble ?
C’est ainsi. Il convient de noter que dans le cas d’un appartement en copropriété, seules deux personnes au maximum peuvent devenir propriétaires. S’il y a plusieurs héritiers, un accord doit être conclu sur ce qu’il adviendra de l’appartement.
Cela peut être difficile, par exemple lorsqu’un héritier veut vendre et qu’un autre ne…
Ce cas n’est effectivement pas si rare. C’est pourquoi nous conseillons toujours de discuter de la répartition des biens avec les héritiers de son vivant et de la régler clairement dans un testament. Et par fortune, il ne faut pas entendre des millions, un petit appartement en propriété en fait déjà partie.
Ainsi, si l’on prévoit dans un testament qu’un enfant héritera seul du bien immobilier, cela signifie-t-il que les autres enfants ou le partenaire survivant n’auront rien ?
Non, personne ne repart les mains vides, la réserve héréditaire y veille. Chacun des enfants – mais aussi chaque conjoint et partenaire enregistré – a droit à une part réservataire. Cela signifie dans ce cas qu’ils doivent être payés par celui qui hérite du bien immobilier. Les parents et grands-parents du défunt n’ont d’ailleurs plus droit à la réserve héréditaire.
Sur quoi se base la somme qui doit être versée ?
La base est la valeur vénale du bien immobilier moins les éventuelles dettes.
Mais cela peut représenter une charge financière…
C’est pourquoi l’exécution de la réserve héréditaire peut être différée jusqu’à cinq ans, voire dix ans avec l’autorisation du tribunal, si le versement fait perdre son logement à un héritier, par exemple.
Je voudrais revenir sur la question des partenaires de vie : Les concubins survivants doivent donc quitter le logement qu’ils occupaient avec leur partenaire si l’enfant de ce dernier en hérite ?
Oui, et ce dans l’année qui suit le décès du partenaire. Sauf si un droit d’habitation gratuit à vie leur a été accordé par testament. Ou bien les deux parties trouvent un autre arrangement. D’ailleurs, le conjoint survivant a également le droit de vivre dans le bien immobilier jusqu’à son décès dans le cadre du « legs anticipé ».
Dans le cas des appartements en copropriété, il existe aussi la possibilité d’un partenariat entre propriétaires – serait-ce une solution ?
Dans ce cas, deux personnes physiques – indépendamment de l’acte de mariage ou de toute autre relation entre elles – sont propriétaires ensemble d’un logement. Si l’un des deux décède, sa part devient la propriété de l’autre. Toutefois, s’il y a d’autres héritiers, un prix dit de reprise doit être versé à la succession.
En parlant de coûts, quels sont ceux qui sont liés à l’héritage d’un bien immobilier ?
Il n’y a certes pas d’impôt sur les successions en Autriche, mais des droits de mutation sont dus en cas de succession d’un bien immobilier. Le taux d’imposition pour les valeurs foncières jusqu’à 250.000 euros est de 0,5 pour cent, de deux pour cent pour les 150.000 suivants et de 3,5 pour cent pour tout ce qui dépasse ce montant. A cela s’ajoutent les droits d’enregistrement au registre foncier de 1,1 % du triple de la valeur unitaire.
Avez-vous un autre conseil à donner en matière d’héritage immobilier ?
Pour les testaments, il ne faut pas se fier à des modèles de formulaire trouvés sur Internet, mais faire appel à des experts. En effet, d’une part, il existe des prescriptions de forme, si celles-ci ne sont pas respectées, le testament n’est pas valable. D’autre part, certaines formulations choisies en tant que profane peuvent signifier autre chose que ce qui était prévu d’un point de vue juridique. Par exemple, la phrase selon laquelle, après le décès de l’épouse, ce sont les enfants qui héritent de tout, peut être interprétée comme ordonnant une succession. Dans ce cas, la femme pourrait utiliser le patrimoine, mais pas le consommer.
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