Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il faut tenir compte de certains aspects juridiques. Cela ne vaut pas seulement pour le contrat de vente, mais aussi pour le droit foncier. Le notaire viennois Markus Kaspar explique ce qu’il en est.
Qu’est-ce que la législation sur les transactions immobilières ?
La législation sur les transactions foncières régit qui peut acquérir des terres en Autriche par achat, échange ou donation, et à quelles conditions. Mais les contrats d’inventaire et de bail ainsi que d’autres contrats concernant des biens immobiliers peuvent également être soumis au droit des transactions foncières.
Son objectif est de préserver les structures rurales, mais aussi d’assurer à la population un espace d’habitation suffisant et abordable. « Cela signifie que, dans certaines circonstances, les transactions immobilières doivent être approuvées par l’autorité chargée des transactions foncières ou du moins lui être signalées », explique le notaire viennois Markus Kaspar. En règle générale, l’autorité de première instance est la mairie du district concerné, à Vienne c’est la MA 35 qui est compétente.
Toutefois, compte tenu de la structure fédérale de l’Autriche, il n’existe pas de législation uniforme sur les transactions immobilières. « Au contraire, chaque Land a ses propres lois, tout à fait différentes. Cela rend le sujet très complexe », explique Kaspar.
Quels sont les types de transactions foncières en Autriche ?
En Autriche, on distingue les transactions foncières dites « vertes », qui concernent les terrains agricoles et forestiers, les transactions foncières « grises » (terrains bâtis et non bâtis) et les transactions foncières des étrangers. Dans ce dernier cas, l’acquisition de droits par des étrangers est limitée, quel que soit le type de terrain concerné.
Concrètement, on distingue les actes juridiques exemptés d’autorisation de ceux qui sont soumis à autorisation. Selon les lois sur les transactions immobilières des Länder, sont considérées comme étrangères les personnes morales ou les sociétés de personnes qui ont leur siège soit à l’étranger, soit sur le territoire national, mais dont la majorité des parts est détenue par des étrangers.
« Les citoyens de l’UE ne sont pas considérés comme des étrangers, ils sont largement assimilés aux citoyens autrichiens », explique le notaire. En revanche, les ressortissants de pays tiers sont souvent soumis à de nombreuses obligations d’autorisation. Il convient de noter qu’il existe différentes exceptions spécifiques à chaque pays en matière de « circulation de base des étrangers ». En règle générale, les autorisations ne sont accordées dans le domaine de la circulation de base des étrangers que lorsqu’il existe un intérêt social ou économique.
Qui a besoin d’une autorisation en vertu de la législation sur les transactions immobilières ?
La question de savoir si l’acquisition d’un bien immobilier ou de droits sur celui-ci nécessite une autorisation dépend de plusieurs facteurs. D’une part, de l’État fédéral dans lequel se trouve le bien immobilier, d’autre part de l’affectation. « Mais le fait de savoir qui veut acquérir le terrain et l’usage futur qui en sera fait jouent également un rôle important », explique Kaspar.
Dans tous les Länder, à l’exception de Vienne, la transaction foncière verte est soumise à autorisation dans certaines circonstances. Si l’exploitation agricole ou forestière continue d’être garantie, cette autorisation est généralement accordée.
Les transactions foncières grises sont très importantes dans certains Länder, notamment en ce qui concerne les résidences secondaires ou les résidences de vacances. Au Tyrol, par exemple, la loi sur les transactions foncières doit être respectée dans certains cas, même en cas d’héritage.
La loi sur les transactions immobilières s’applique-t-elle également aux Autrichiens ?
En principe, oui, sauf si des exceptions sont définies.
Que se passe-t-il si la législation sur les transactions immobilières n’est pas respectée ?
« Si le droit des transactions foncières n’est pas respecté, le contrat en question est en fin de compte inefficace », explique Kaspar. En effet, le tribunal chargé de la tenue du registre foncier ne peut pas autoriser l’inscription au registre foncier sans l’autorisation de l’autorité chargée des transactions foncières. Il en va de même pour l’annotation au registre foncier.
La législation sur les transactions immobilières concerne-t-elle également les résidences secondaires ?
Oui, il y a des règles très spécifiques dans certains Länder.
Comment se déroule une procédure de transaction foncière ?
« En règle générale, le notaire ou l’avocat notifie l’acquisition du terrain aux autorités foncières ou demande l’autorisation de le faire avant l’exécution du contrat de vente dans le registre foncier », explique le notaire. La qualité de partie revient aux parties respectives de l’acte juridique. Le traitement par l’autorité compétente en matière de transactions immobilières peut prendre plusieurs semaines. Les lois sur les transactions foncières ne prévoient d’ailleurs pas de durée maximale en termes de procédure. Si l’autorisation n’est pas accordée, il est possible d’introduire un recours.
FAQ SUR LE SUJET : Droit de la propriété foncière
Les transactions foncières peuvent être définies comme l’acquisition de droits sur le sol sous différentes formes. Il importe peu que cette acquisition se fasse à titre onéreux ou gratuit.
La législation sur les transactions foncières régit qui peut acquérir des droits sur la terre en Autriche et à quelles conditions.
La législation sur les transactions foncières s’applique aux nationaux et aux étrangers.
Oui, sinon la transaction immobilière est nulle et non avenue.
Si l’acquisition d’un terrain n’est pas autorisée par l’autorité compétente en matière de transactions immobilières, il est possible de faire appel de la décision auprès de la Cour administrative régionale (Landesverwaltungsgerichtshof) compétente.
Liens complémentaires
Lois sur les transactions foncières dans les Länder
Burgenland (Autriche) : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrBgld&Gesetzesnummer=20000615
La Carinthie : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrK&Gesetzesnummer=20000167
Basse-Autriche : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrNO&Gesetzesnummer=20001061
Haute-Autriche : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrOO&Gesetzesnummer=10000413
Salzbourg : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrSbg&Gesetzesnummer=20001397
La Styrie : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrStmk&Gesetzesnummer=20000924
Le Tyrol : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrT&Gesetzesnummer=20000005
Le Vorarlberg : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrVbg&Gesetzesnummer=20000597
Vienne : https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000055
Aucune responsabilité n’est assumée pour les liens cités.
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