Les locataires et les propriétaires d’appartements raccordés à une installation d’approvisionnement commune reçoivent une fois par an non seulement le décompte des frais d’exploitation, mais aussi le décompte des frais de chauffage. Clemens Berger, expert en droit du logement de l’AK, explique ce qu’il en est de la loi sur le décompte des frais de chauffage et de climatisation (HeizKG) dans ce contexte.
Quand la loi sur le chauffage est-elle applicable ?
Tous les locataires et les propriétaires d’appartements dont le logement est chauffé, refroidi et/ou alimenté en eau chaude non pas par un chauffage individuel mais par une installation commune reçoivent un décompte des frais de chauffage conformément à la loi sur le chauffage. Les locataires des propriétaires d’appartements ne reçoivent le décompte selon la HeizKG que si le « donneur », c’est-à-dire celui qui est tenu d’établir le décompte, a été informé de la relation de location. En outre, l’installation d’approvisionnement commune doit alimenter au moins quatre objets d’utilisation, c’est-à-dire des logements ou des appartements et des bureaux ou des magasins, et la consommation doit être mesurée. « Dans ce cas, les coûts doivent bien sûr être répartis », explique Clemens Berger, expert en droit du logement de l’AK Wien. Il existe une obligation de facturation sur la base de la consommation lorsque la mesure (par des dispositifs de mesure ou des répartiteurs de frais de chauffage) de la consommation est techniquement et économiquement réalisable. Dans le cas contraire, la répartition se fait indépendamment de la consommation, en fonction des surfaces ou des valeurs utiles.
Que signifie chauffage individuel ?
Si une chaudière à gaz ou un chauffe-eau électrique fournit de l’eau chaude et de la chaleur dans votre propre logement, il s’agit d’un chauffage individuel. La loi sur le chauffage ne s’applique pas dans ce cas. Dans ce cas, le décompte est établi sur la base du contrat conclu avec le fournisseur de gaz ou d’électricité. On parle d’un décompte tarifaire, dans lequel seuls les coûts liés à la consommation dans le logement sont facturés.
Qu’est-ce qu’une « installation commune d’approvisionnement » ?
Par « installation de distribution commune », on entend une installation de chauffage central et/ou de refroidissement central dans le bâtiment ou une installation de chauffage ou de refroidissement urbain. Dans ce cas, il y a une facturation dite de répartition, dans laquelle les différents consommateurs ne prennent pas en charge leur propre consommation, mais une part des coûts d’approvisionnement de l’ensemble de l’immeuble (y compris les pertes en ligne).
Qui est le fournisseur de chaleur/de froid, qui est l’acheteur de chaleur/de froid ?
Ces deux notions revêtent une importance centrale dans la loi sur le chauffage, car le décompte doit être transmis par le distributeur à l’utilisateur, explique Berger. Le cédant est celui qui exploite en son nom propre une installation d’approvisionnement commune et qui transmet directement la chaleur ou le froid aux acheteurs. Celui qui prend en charge la chaleur ou le froid du producteur pour la transmettre en son nom propre aux clients est également le cédant. C’est le cas, par exemple, du propriétaire d’un bâtiment qui prend en charge le chauffage urbain au niveau de la station de transfert et qui est responsable de l’approvisionnement des différents appartements du bâtiment. Sont considérés comme acheteurs de chaleur/froid d’une part les propriétaires ou les usufruitiers du bâtiment, d’autre part les propriétaires d’appartements. Les locataires d’un immeuble de rapport ou d’une association de construction d’utilité publique sont également considérés comme des acheteurs selon la loi sur le chauffage, étant donné que leur droit d’utilisation découle directement du propriétaire ou de l’usufruitier de l’immeuble.
La situation est différente pour les locataires d’appartements en copropriété : Ils tirent en effet leur droit de location du propriétaire d’un appartement, mais pas du (co)propriétaire de l’ensemble du bâtiment, et ne sont donc pas des consommateurs de chaleur/froid au sens de la loi sur le chauffage. Toutefois, ils sont assimilés à des acheteurs en ce qui concerne le décompte des frais de chauffage, pour autant que le cédant ait été informé de la relation de location.
Quels sont les coûts qui peuvent être facturés selon la loi sur le chauffage ?
« En principe, pour les chauffages soumis à la loi sur le chauffage, les coûts énergétiques et les autres coûts d’exploitation peuvent être répartis. Il s’agit d’une part des coûts des sources d’énergie pour la production de chaleur et de froid ainsi que pour l’exploitation de l’installation d’approvisionnement, et d’autre part des coûts de suivi et d’entretien de l’installation ainsi que des coûts de relevé et de décompte », explique Berger. Les coûts d’acquisition et d’entretien de l’installation d’approvisionnement en chaleur ne peuvent pas être facturés selon la loi sur le chauffage. Il existe toutefois des dispositions d’exception pour le chauffage à distance et les installations similaires au chauffage à distance.
Comment les coûts sont-ils répartis dans le décompte des frais de chauffage ? Comment sont répartis les frais de chauffage ?
La facturation des coûts se fait en grande partie sur la base de la consommation, le reste étant réparti en fonction de la surface utile desservie. La clé de répartition des coûts peut être définie par un accord entre le fournisseur et l’ensemble des consommateurs – elle doit toutefois se situer dans la fourchette fixée par la loi. En l’absence d’accord, les coûts énergétiques sont répartis à 70 % sur la base de la consommation et à 30 % indépendamment de la consommation. « Si la consommation ne peut pas être relevée, par exemple parce que le releveur n’a pas pu entrer dans l’appartement ou parce qu’un compteur est en panne, la consommation peut être déterminée par extrapolation », explique Berger.
Quand reçoit-on le décompte des frais de chauffage ?
La loi sur le chauffage n’a pas fixé de date de référence précise à cet effet. « En règle générale, la période de décompte dure douze mois. Ensuite, le donneur doit faire le décompte et envoyer par écrit un aperçu du décompte aux acheteurs dans un délai de six mois », explique Berger.
Pour ces derniers, le législateur a fixé certaines exigences : L’aperçu du décompte doit entre autres être clair, indiquer le début et la fin de la période de décompte, la quantité des sources d’énergie et la part de consommation de l’objet d’utilisation, les éventuels excédents, mais aussi signaler que les clients peuvent consulter le décompte complet ainsi que la collection de justificatifs dans le mois qui suit. Si aucun décompte n’est établi ou si les justificatifs ne sont pas consultés, les clients peuvent le faire valoir dans le cadre d’une procédure devant l’organe de conciliation ou le tribunal de district.
Que faire en cas de doute sur le décompte des frais de chauffage ?
Les acheteurs disposent d’un délai de six mois à compter de la date de facturation pour faire part par écrit de leurs objections motivées au fournisseur de chaleur. « Si cela n’est pas fait ou si le délai n’est pas respecté, le décompte est considéré comme approuvé », explique Berger. Si l’objection est faite dans les délais, une procédure de contrôle de l’exactitude du contenu peut être engagée dans un délai de trois ans à compter de la date d’établissement du décompte.
Que se passe-t-il avec les excédents ou les paiements ultérieurs ?
Si le décompte fait apparaître un crédit pour le locataire ou le propriétaire, celui-ci doit être remboursé par le cédant dans un délai de deux mois à compter du décompte. Si le locataire reçoit un paiement supplémentaire, il doit également le régler dans les deux mois. Toutefois, le cédant doit faire valoir les éventuelles créances supplémentaires dans un délai d’un an à compter de la fin de la période de décompte concernée. Passé ce délai, le locataire ou le propriétaire ne doit plus les régler.
Et attention : la loi sur le chauffage réglemente exclusivement la part des frais de chauffage qui est attribuée à un objet d’utilisation déterminé. Ce n’est pas parce qu’un locataire reçoit un décompte correct selon la loi sur le chauffage qu’il doit payer les frais à l’unité. En effet, c’est le contrat de location ou le droit d’habitation qui détermine ce qui doit réellement être payé. C’est pourquoi les propriétaires d’appartements paient également les réparations de l’installation d’alimentation en chaleur, bien que celles-ci ne puissent pas être mentionnées dans le décompte selon la loi sur le chauffage.
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