Le contrat de location est signé, l’appartement est donc loué. Pourtant, le propriétaire, c’est-à-dire le bailleur, n’est pas dispensé de diverses obligations.
Un logement vacant peut être une charge pour les propriétaires. Non seulement sur le plan financier, mais aussi sur le plan de l’organisation, puisqu’il faut régulièrement aérer et vérifier que tout va bien. Dans certains Länder, les propriétaires de logements vacants doivent même déclarer leur vacance et payer une taxe sur les logements vacants. La joie est d’autant plus grande lorsqu’un locataire est trouvé. « Néanmoins, les propriétaires ne doivent pas oublier que les locataires ne sont pas les seuls à s’engager en signant un contrat de location, ils le font aussi », explique Valentina Philadelphy-Steiner, experte en droit immobilier.
État adéquat
Il s’agit par exemple de veiller à ce que le bien loué soit remis au locataire dans les conditions convenues, c’est-à-dire dans un état approprié et habitable. Et il doit veiller à ce que cela reste ainsi, du moins dans le champ d’application complet de la loi sur le droit de bail.
Dans les bâtiments anciens et les logements subventionnés, le bailleur est donc tenu d’entretenir les parties communes de l’immeuble, à savoir le toit, la façade, les murs, les fenêtres et les portes extérieures, l’escalier, les diverses conduites dans les murs, mais aussi les installations communes comme le chauffage central, l’ascenseur, la buanderie ou le jardin commun. Cela signifie qu’il doit les entretenir et réparer les éventuels dommages qu’elles ont subis. Il en va de même pour la chaudière à gaz ou le lave-vaisselle, par exemple, si la cuisine a été louée avec le logement.
Si l’objet loué n’est que partiellement ou pas du tout soumis à la loi sur les loyers (MRG), le bailleur est certes en principe tenu de procéder à des travaux d’entretien en vertu de l’ABGB. « Mais il peut conclure un autre accord avec le locataire. Il ne peut toutefois pas se décharger entièrement de ses obligations d’entretien sur ce dernier », explique Philadelphy-Steiner. Toutefois, si le logement est devenu inutilisable à la suite d’un événement extraordinaire, comme un incendie ou une tempête, le bailleur n’est pas tenu de le remettre en état.
Vitesse demandée
Les bailleurs ne devraient d’ailleurs pas se laisser une éternité pour réparer les dégâts. « Ils devraient faire en sorte que cela soit fait dans un délai raisonnable », explique l’avocate en droit immobilier. Dans le cas contraire, le locataire pourrait légitimement demander une réduction de loyer.
Autres obligations des bailleurs
En outre, le bailleur est tenu de se conformer aux dispositions administratives concernant, par exemple, le raccordement aux égouts. Les mesures d’économie d’énergie relèvent également de sa compétence. En outre, le bailleur est tenu de prévenir les risques importants pour la santé du locataire et de veiller à ce que celui-ci puisse exercer son droit de location sans être dérangé. « Si un autre locataire provoque par exemple un bruit intempestif, il doit veiller à ce que celui-ci cesse son comportement – dans le pire des cas, il doit résilier le bail du fauteur de troubles », explique Philadelphy-Steiner.
Dans le domaine d’application intégrale du MRG, les bailleurs ont encore une autre obligation : ils doivent présenter au locataire le décompte des frais d’exploitation de l’année précédente avant le 30 juin de l’année suivante, sous peine de sanctions administratives.
Caution – avec intérêts uniquement
Si le paiement d’une caution a été convenu dans le contrat de location, celle-ci doit être évaluée par le bailleur au taux d’intérêt de référence – que ce soit sur un livret d’épargne ou sous une autre forme d’évaluation. Cette dernière doit toutefois offrir le même taux d’intérêt et la même sécurité qu’un livret d’épargne. Les deux doivent en outre être délimités par rapport au patrimoine privé du bailleur.
En outre, le bailleur est tenu de restituer la caution immédiatement après la fin du bail, à moins qu’il n’ait des créances légitimes sur le locataire. Ce n’est que si c’est le cas que le bailleur peut retenir la caution à hauteur de la créance. Si le montant de la caution est supérieur à celle-ci, le montant dépassant cette somme doit être transféré au locataire sortant, avec les intérêts.
Notre experte
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