Loyer de référence et loyer par catégorie I MYHOME BLOG

La loi autrichienne sur les loyers (MRG) régit non seulement les droits et obligations des locataires et des propriétaires, mais aussi les loyers des logements qui relèvent du champ d’application complet de la MRG. Pour cela, différents types de loyers sont définis, comme les loyers par catégorie et les loyers de référence. Clemens Berger, expert AK en droit du logement, explique ce qu’il faut entendre par là.

Quels sont les logements concernés par le loyer de référence ?

Le loyer dit indicatif ou Richtwerttzins, qui constitue un plafond légal, est réglementé par la loi sur le droit de location (Mietrechtsgesetz – MRG) et la loi sur le loyer indicatif (Richtwertgesetz – RichtWG) et s’applique à la plupart des contrats de location de logements anciens conclus à partir du 1er mars 1994.

Comment se compose le loyer de référence ?

Le loyer de référence se compose du loyer de référence lui-même ainsi que de suppléments et de déductions, dont fait partie, entre autres, le supplément de situation. L’état du logement loué au moment de la conclusion du contrat de location est toujours déterminant pour le calcul des majorations et des minorations. Si le loyer est augmenté en vertu d’un accord de garantie de valeur, il ne doit pas dépasser le loyer de référence maximal autorisé au moment de l’augmentation.

Des réductions sont appliquées, par exemple, en cas d’absence de salle de bain, de toilettes, de chauffage, de vestibule ou de cave, en cas d’absence d’ascenseur dans les maisons à plusieurs étages, ainsi qu’en cas de nuisances sonores supérieures à la moyenne ou de pentes de toit.

Des suppléments sont accordés pour les balcons, les terrasses ou les garages, ainsi que pour la bonne situation du logement dans l’immeuble. Pour les baux à durée déterminée, le loyer de référence est réduit de 25%.

Quelle est la valeur de référence ?

La valeur de référence varie d’un Land à l’autre. Par exemple, à Vienne, il est actuellement de 6,67 euros par mètre carré, dans le Vorarlberg de 10,25 euros, en Styrie de 9,21 et à Salzbourg de 9,22 euros par mètre carré. C’est dans le Burgenland qu’il est le plus bas, à 6,09 euros. Alors que dans certains Länder, le loyer indicatif est impossible à atteindre dans la pratique, car il est nettement supérieur aux conditions du marché, il constitue une véritable limitation des loyers, en particulier à Vienne, du moins dans les endroits qui ne donnent pas droit à un supplément d’emplacement.

Qu’est-ce que le loyer catégoriel ?

Les loyers par catégorie concernent également les logements relevant du champ d’application intégral de la loi sur les loyers (MRG), mais uniquement si le contrat de location a été signé entre le 1er janvier 1982 et le 28 février 1994. Pour les nouveaux contrats conclus dans le cadre de l’application intégrale de la loi sur les loyers, les loyers par catégorie ne s’appliquent plus qu’aux logements sub-standards de catégorie D (WC dans le couloir/pas d’eau courante dans le logement).

Quelles sont les catégories ?

On distingue quatre catégories en fonction de l’équipement du logement.

# Catégorie A : Le logement doit être en bon état, disposer d’au moins 30 mètres carrés de surface utile et comprendre au moins une pièce, une cuisine ou une kitchenette et un vestibule. Il doit également être équipé d’une salle de bain moderne avec aération, de toilettes à l’intérieur de l’appartement, d’un chauffage central ou d’étage et d’un système de production d’eau chaude.

# Catégorie B : Aucune taille minimale n’a été fixée pour cette catégorie. Les logements de cette catégorie doivent également être utilisables et comporter au moins une pièce, une cuisine ou un coin cuisine, un vestibule, une salle de bain moderne avec possibilité d’aération et des toilettes à l’intérieur du logement. Il n’est pas nécessaire de disposer d’un chauffage spécial et d’un système de production d’eau chaude, bien que ces équipements soient généralement nécessaires pour une salle de bain moderne.

#Catégorie C : Les logements de cette catégorie doivent disposer d’au moins une pièce, d’un point d’eau et d’un WC à l’intérieur du logement et être utilisables.

# Catégorie D : Cette catégorie comprend tous les autres logements qui ne disposent donc pas de point d’eau ou de WC à l’intérieur du logement, qu’ils soient en état de marche ou non.

Quel est le montant actuel du loyer par catégorie ?

Contrairement au loyer de référence, la base de calcul est uniforme dans toute l’Autriche. Comme le loyer de référence, le loyer catégoriel augmente toujours en avril en fonction de la variation de l’indice des prix à la consommation (IPC). Actuellement, le loyer par catégorie est de 4,47 euros par mètre carré et par mois pour les appartements de catégorie A, 3,35 euros par mètre carré et 2,23 euros par mètre carré et par mois pour la catégorie B. Dans la catégorie D, une distinction est faite entre les logements utilisables et les logements inutilisables. Dans le premier cas, le loyer est de 2,23 euros, dans le second de 1,12 euro par mètre carré et par mois.

Qu’entend-on par « loyer raisonnable » ?

Le « loyer principal raisonnable » est un montant approprié pour le logement en fonction de sa taille, de son type, de sa situation, de sa qualité, de son équipement et de son état d’entretien. Pour le calculer, on se base sur les loyers usuels dans la région pour des logements comparables. Le loyer principal raisonnable ne constitue guère une limitation efficace du loyer. Il est considéré comme une exception au loyer de référence et s’applique, par exemple, aux logements situés dans des bâtiments nouvellement construits avec des subventions sur la base d’un permis de construire délivré après le 8 mai 1945 ou aux logements situés dans un bâtiment classé monument historique pour la conservation duquel le bailleur a dépensé des fonds propres considérables. Un loyer raisonnable peut également être exigé pour les logements situés dans des bâtiments anciens qui ont été construits après le 8 mai 1945 (et avant 2002), par exemple par transformation, agrandissement ou aménagement des combles.

En outre, le loyer raisonnable s’applique aux logements de catégorie A ou B de plus de 130 mètres carrés. Pour ces derniers, toutefois, le bailleur doit louer le logement dans les six mois suivant l’expulsion du locataire précédent. Si des travaux d’amélioration sont effectués, le délai est prolongé d’un an. Les baux à durée déterminée – quelle que soit la durée du bail – doivent faire l’objet d’un abattement pour durée déterminée de 25 pour cent.