Début mars, le Conseil national a de nouveau adopté un encadrement des loyers pour le marché du logement réglementé. Nous avons résumé pour vous toutes les informations importantes sur la modification des loyers en 2025.
Face à la forte demande de logements locatifs, le prix des loyers n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Selon les données de l’institut statistique autrichien, les loyers principaux, frais de fonctionnement inclus, ont augmenté de 4,5 % en 2024, et même de 7,4 % l’année précédente. Cette année encore, les locataires auraient dû mettre la main au porte-monnaie – à partir d’avril, les loyers indicatifs auraient augmenté de 3 % et les loyers par catégorie de 4,2 %. Avec le site Le nouveau gouvernement a cependant de nouveau tiré sur l’encadrement des loyers dans le cadre de la quatrième « loi sur la réduction de l’inflation en matière de droit du bail ».
Quels logements/loyers sont concernés par le changement de loyer ?
« Le contrôle des loyers concerne les loyers de référence et les loyers par catégorie dans les bâtiments anciens, dans les logements communaux ainsi que certains frais dans les logements coopératifs », explique Clemens Berger, expert en droit du logement de l’AK. En outre, les frais administratifs basés sur les loyers de catégorie A ont été indirectement gelés dans l’ensemble de la loi sur les loyers (y compris pour les nouveaux bâtiments subventionnés). Les personnes qui louent un logement qui n’est pas entièrement couvert par la loi sur le droit du bail ou la loi sur l’utilité publique du logement, comme c’est le cas par exemple pour les maisons individuelles ou les maisons à deux logements, peuvent continuer à adapter librement le loyer selon ce qui a été convenu dans le contrat de location.
Modification du loyer : Qu’est-ce que cela signifie exactement ?
Les loyers maximaux autorisés par catégorie sont gelés pour 2025. Cela concerne également les loyers de référence comme base de départ pour les loyers de référence maximaux autorisés. Pour 2026, la loi sur les loyers prévoit à nouveau une augmentation en fonction de l’indice des prix à la consommation. Cette augmentation est actuellement limitée à 5 %, mais le programme gouvernemental prévoit de la limiter à 1 % maximum. Pour 2027, le gouvernement fédéral prévoit une limitation à 2 %.
Enfin, selon le nouveau gouvernement, à partir de 2028, tous les loyers, y compris ceux des logements neufs financés librement, seront plafonnés, l’inflation n’étant répercutée en totalité que jusqu’à 3 %. Si l’inflation est supérieure à 3 %, le projet prévoit que les locataires et les propriétaires se partagent le surplus. Dans le cas d’une inflation de 4 %, le loyer augmenterait de 3,5 % (3,5 % pour une inflation de 4 %).
Pour les logements coopératifs, le loyer de base, les frais de relocation et la contribution à l’entretien et à l’amélioration (EVB) ne peuvent pas être augmentés en 2025. Les logements coopératifs financés ne seront donc pas plus chers cette année. « En revanche, les frais d’exploitation peuvent très bien augmenter », précise Berger. Pour 2026 et 2027, il est également prévu de limiter les augmentations de ces loyers à 1 et 2 % respectivement. Le plan du gouvernement est un système 0,1,2,3. Donc cette année 0, puis 1, puis 2 pour cent.
Quand peut-on augmenter le loyer et de combien ?
Pour que le bailleur puisse procéder à une augmentation de loyer, le contrat de location doit contenir une clause de maintien de la valeur. Pour les loyers de référence, ces clauses prévoient régulièrement que le loyer évolue comme les valeurs de référence. Par le passé, ces derniers évoluaient tous les deux ans en fonction de l’inflation – à moins qu’il n’y ait, comme c’est le cas actuellement, un encadrement des loyers. Cependant, au cours de la dernière législature, ce système a été modifié pour une révision annuelle. Si un contrat de location ne contient pas de clause de stabilité de la valeur, le bailleur ne peut en principe pas augmenter unilatéralement le loyer.
Il existe toutefois deux exceptions à cette règle : Si le bâtiment doit faire l’objet de travaux d’entretien nécessaires pour lesquels les réserves de loyer ne sont pas suffisantes, le bailleur peut demander au tribunal d’arrondissement ou à l’autorité de conciliation d’augmenter temporairement le loyer. Et pour certains baux très anciens à faible loyer (« taux de paix »), la loi autorise l’augmentation unilatérale du loyer à une valeur maximale par mètre carré en fonction de la catégorie.
Qu’en est-il des augmentations de loyer dans les coopératives ?
En raison de leur statut juridique, les coopératives ne peuvent réaliser des bénéfices que de manière limitée. Leurs loyers sont donc généralement soumis au principe de la couverture des coûts. Cela signifie que les contributions financières à verser par le locataire au début du bail (contribution aux frais de construction et aux frais de base) ainsi que la rémunération mensuelle ne peuvent en général être ni supérieures ni inférieures à ce qui résulte des coûts de production (frais de base, frais de construction et frais annexes), des frais courants de gestion de l’immeuble, de la contribution à l’entretien et à l’amélioration et des contributions aux réserves. Toutefois, si ces coûts, tels que les annuités, changent, cela a un impact sur la redevance à payer – ces variations étant possibles dans les deux sens.
Mais la contribution d’entretien et d’amélioration (CEA) peut également changer. Une valeur maximale légale est définie pour l’EVB, qui se réfère à chaque mètre carré de surface utile. Cette valeur maximale augmente avec l’âge du bâtiment. Il existe toutefois quelques exceptions au principe du recouvrement des coûts – par exemple pour les locaux commerciaux et les logements financés.
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