De nombreux locataires préfèrent un contrat de location à durée indéterminée. L’avocate en droit immobilier Valentina Philadelphy-Steiner sait ce qui est important dans ce cas.
Pour de nombreux locataires, un contrat de location à durée indéterminée est la meilleure des solutions, car ils ont la certitude de ne plus avoir à déménager ni à subir les désagréments qui en découlent. Elle permet également de réduire les discussions avec le propriétaire concernant les investissements éventuels. De leur côté, les propriétaires voient le bail à durée indéterminée d’un bon œil : s’il permet d’éviter les changements fréquents de locataires, il leur est difficile de disposer de leur bien, à savoir le logement. En d’autres termes, s’ils ont besoin de l’appartement, il leur sera très difficile de faire valoir leur droit à la location à durée indéterminée.
Quand peut-on conclure un contrat de location à durée indéterminée ?
Cela est possible aussi bien pour les logements qui se trouvent dans le champ d’application complet ou partiel que pour tous ceux qui en sont totalement exclus. Le MRG s’applique intégralement aux logements construits avant 1945. « Les bâtiments d’habitation construits après cette date sans subventions ainsi que les nouvelles constructions en copropriété font partie du champ d’application partiel », explique Valentina Philadelphy-Steiner, avocate en droit immobilier. Ne sont pas soumis à la loi sur les loyers, par exemple, les maisons individuelles ainsi que les appartements situés dans un bâtiment ne comportant pas plus de deux appartements indépendants.
Quand un contrat de location à durée indéterminée MRG prend-il fin ?
Un contrat de location à durée indéterminée est, comme son nom l’indique, conclu pour une durée indéterminée. Il prend donc fin dès qu’il est résilié par le locataire ou le bailleur. Le premier peut le faire par voie judiciaire ou par écrit en respectant un délai de préavis et une date de résiliation. « Sauf disposition contraire dans le contrat de location, le délai de préavis est généralement d’un mois et la date de résiliation est généralement le dernier jour du mois », explique Philadelphy-Steiner. Par ailleurs, il n’est pas nécessaire d’indiquer un motif de résiliation.
Résiliation par le bailleur
La situation est nettement plus difficile pour le bailleur, du moins si les logements sont soumis à la loi sur les loyers (MRG) : ils ne peuvent résilier le contrat de location que par voie judiciaire et pour certains motifs. « Parmi ces motifs, on trouve par exemple l’utilisation considérablement désavantageuse du logement, si le loyer n’est pas payé ou si le logement est sous-loué en totalité et à un prix trop élevé ou si le locataire empêche la rénovation d’un logement non standard ainsi que la non-utilisation du logement », explique l’avocate.
Même si la rénovation d’un immeuble délabré n’est pas rentable, le propriétaire peut résilier le contrat de location à durée indéterminée par voie judiciaire, mais il doit mettre à la disposition des locataires des logements de remplacement. Le motif légal de résiliation est certes aussi l’annonce par le bailleur d’un besoin personnel – « mais dans la pratique, il est de plus en plus difficile de faire valoir ce motif », sait l’avocate. En revanche, pour les biens qui ne sont pas couverts par la loi sur les loyers (MRG), le bailleur n’est pas tenu de donner des motifs particuliers de résiliation, mais doit simplement – comme le locataire – respecter les délais et les dates de résiliation convenus dans le contrat de location.
Le droit de location s’éteint-il en cas de décès ?
Non. Le décès du locataire ne met pas fin au contrat de location à durée indéterminée. S’il existe des ayants droit, tels que le conjoint ou les enfants, qui vivaient avec le défunt dans le logement au moment du décès, ils entrent automatiquement dans le contrat de location. « S’il n’y a pas de personne autorisée à entrer dans le logement, le propriétaire peut toutefois résilier le bail par voie judiciaire », explique Philadelphy-Steiner.
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