Ils sont dus chaque mois et représentent désormais souvent un gros morceau – il s’agit des frais de fonctionnement. Il s’agit de coûts récurrents qui s’appliquent à l’ensemble du bâtiment. Une fois par an, vous recevez la facture des frais d’exploitation. C’est au plus tard à ce moment-là qu’il faut se pencher de plus près sur la question des coûts d’exploitation. L’avocate Valentina Philadelphy-Steiner révèle ce que les locataires, mais aussi les propriétaires, doivent absolument savoir sur les frais de fonctionnement.
Qu’est-ce qui est couvert par les frais de fonctionnement ?
Si le logement est situé dans le champ d’application complet de la loi sur les loyers (MRG ou mrg), la réponse est relativement simple : en effet, les articles 21 à 24 de la MRG énumèrent précisément tout ce qui est considéré comme frais d’exploitation dans les bâtiments anciens ou les nouvelles constructions subventionnées : il s’agit entre autres des taxes pour l’eau et les eaux usées, des frais de nettoyage des égouts, des déchets, du débarras des biens abandonnés, de la lutte contre les parasites et de l’électricité pour l’éclairage de l’escalier et des parties communes.
Les dépenses régulières courantes pour les installations communes telles que l’ascenseur, l’aire de jeux, la piscine, le sauna, la buanderie, les espaces verts en font partie, tout comme les frais de balayage, les frais de nettoyage, la taxe foncière ou les honoraires du gestionnaire. Les primes d’assurance incendie, responsabilité civile et dégâts des eaux sont également incluses.
En revanche, les frais de réparation ou les contributions à la réserve de réparation ne sont pas des frais d’exploitation et doivent donc être payés uniquement par les copropriétaires. Si plus de la moitié des locataires ont donné leur accord, les primes d’assurance contre le bris de glace et les dégâts causés par la tempête sont également incluses.
« En revanche, les frais de réparation et d’entretien ainsi que les contributions à la réserve de réparation ne sont pas des frais d’exploitation », précise Philadelphy-Steiner. Par conséquent, seuls les propriétaires de l’appartement sont tenus de payer ces frais. En revanche, dans le domaine d’application partielle du MRG (par exemple, construction neuve financée librement) ou en cas de non-application du MRG, les frais d’exploitation font l’objet d’un accord. Dans ce contexte, l’avocate conseille, pour des raisons de transparence, de ne pas utiliser le mot frais de fonctionnement de manière globale dans les contrats, mais d’énumérer concrètement les postes respectifs.
Frais de fonctionnement en propriété
S’il y a plusieurs propriétaires, les frais d’exploitation sont également convenus par contrat, et ce dans le contrat de copropriété.
La clé de répartition des coûts d’exploitation – qui doit payer combien ?
Les frais de fonctionnement sont répartis en fonction de la surface utile de l’appartement. Dans de rares cas – à condition de disposer d’un dispositif de mesure approprié – les postes liés à la consommation sont calculés sur la base de la consommation réelle. Par ailleurs, les forfaits peuvent être augmentés de 10 % maximum chaque année au mois de janvier.
Décompte des frais d’exploitation : date limite en juin
La loi sur les loyers (MRG) prévoit que le décompte des frais d’exploitation doit être présenté ou affiché de manière visible dans l’immeuble au plus tard le 30 juin de l’année suivante. En outre, il doit, entre autres, être clair et indiquer les recettes et les dépenses. Dans tous les autres cas, c’est l’accord contractuel qui détermine la soumission.
Si aucun décompte des frais d’exploitation n’est établi, les locataires peuvent demander à l’autorité de conciliation ou au tribunal d’arrondissement compétent de le présenter.
Il est alors permis de faire le calcul.
Coûts d’exploitation élevés, positions peu claires
S’ils soupçonnent que le décompte contient des positions erronées, les locataires peuvent le vérifier. « Souvent, sous le poste Autres, on trouve des frais d’affranchissement ou d’intérêt qui ne sont pas considérés comme des frais de fonctionnement », explique Philadelphy-Steiner. Le montant des postes peut également être remis en question : Le tableau des coûts d’exploitation de l’association des locataires, qui se base sur des valeurs moyennes, peut servir de référence. Les gestionnaires ou les propriétaires sont tenus de permettre aux locataires de consulter les pièces justificatives.
Qu’en est-il d’une objection concernant les frais de fonctionnement ?
Si, malgré la consultation des pièces justificatives, des questions restent en suspens, le contenu du décompte annuel peut également être vérifié par l’organe de conciliation ou par le tribunal de district concerné au moyen d’une requête. Mais attention : alors que la MRG permet de le faire avec effet rétroactif jusqu’à trois ans, le locataire d’un logement coopératif ne dispose que de six mois pour le faire.
Paiement ou crédit de frais de fonctionnement : Qui paie et qui reçoit ?
Si vous devez payer un arriéré, qui est d’ailleurs toujours dû à la deuxième date d’intérêt suivante, le locataire qui est le locataire principal au moment de l’échéance doit payer. D’autre part, ce dernier reçoit également un éventuel crédit.
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