Impôt sur les plus-values immobilières (ImmoEst) : Que faut-il prendre en compte ?

L’impôt sur les plus-values immobilières (ImmoESt) s’applique aux cessions privées de biens immobiliers, qui comprennent en principe toutes les opérations de cession et donc les transferts à titre onéreux de biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé. En principe, l’échange de biens immobiliers est également couvert par l’impôt sur les biens immobiliers.

La distinction entre une opération à titre onéreux et une opération à titre gratuit est donc déterminante pour l’application de l’impôt sur les plus-values immobilières. La notion de terrain comprend non seulement les terrains et les bâtiments (par exemple les appartements en copropriété, les superstructures) mais aussi les droits assimilables à des terrains (par exemple les droits de superficie).

Quel est le montant de l’impôt sur les plus-values immobilières pour les ventes privées de biens immobiliers ?

À moins qu’une exonération, telle que l’exonération de la résidence principale ou l’exonération du constructeur ou de l’installateur, ne s’applique, les ventes privées de biens immobiliers sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières au taux de 30%. Pour déterminer les revenus issus de la vente d’un bien immobilier privé et, par conséquent, le montant de l’impôt sur les biens immobiliers à payer, il convient de distinguer les biens immobiliers neufs des biens immobiliers anciens.

Un nouveau bien immobilier ou un « nouveau cas » est un bien immobilier qui était fiscalement acquis au 31 mars 2012 (c’est-à-dire que le délai de spéculation précédemment applicable n’avait pas encore expiré) ou qui a été acquis après le 31 mars 2012.

En revanche, si un bien immobilier n’a pas été prélevé au 31 mars 2012, il s’agit d’un bien immobilier ancien ou d’un « cas ancien ». Pour déterminer si un bien immobilier était encore soumis à l’impôt ou non au 31 mars 2012, il est essentiel de savoir si le délai de spéculation de dix ou quinze ans applicable selon l’ancienne législation était déjà écoulé. La distinction entre les biens anciens et les biens neufs est cruciale, car pour les biens anciens, les revenus sont en principe déterminés de manière forfaitaire.

Qu’est-ce qu’un cas ancien, qu’est-ce qu’un cas nouveau ?

Il y a donc un cas ancien lorsque

• Acquisition avant le 31.3.2002 (délai de spéculation de 10 ans) ou
• l’acquisition a eu lieu avant le 31 mars 1997 (délai de spéculation de 15 ans en cas de déduction de certaines dépenses de production sur 15 ans).

Il y a un nouveau cas si le bien immobilier a été acquis fiscalement à la date de référence et que, par conséquent, la

• Acquisition à partir du 31.3.2002 ou
• l’acquisition a été effectuée à partir du 31 mars 1997.

Dans le cas d’un « nouveau cas », les revenus représentent en principe la différence entre le produit de la vente et le coût d’acquisition. Outre le prix d’achat au comptant, le produit de la vente comprend, entre autres, la reprise de dettes (par exemple, la reprise d’un crédit existant) par l’acquéreur.

Le coût d’acquisition doit être augmenté essentiellement des dépenses de construction et des dépenses d’entretien non encore déduites et diminué des montants d’amortissement réclamés jusqu’à présent. Les revenus de la vente privée de biens immobiliers ainsi calculés sont soumis au taux d’imposition spécial de 30%.

Dans le cas d’un « ancien cas », les revenus imposables sont en principe déterminés de manière forfaitaire. Les frais d’acquisition forfaitaires s’élèvent à 86% du produit de la vente, ce qui génère un revenu de 14%. En appliquant le taux d’imposition spécial de 30%, la charge fiscale effective des anciens actifs s’élève à 4,2%.

Dans la mesure où un changement d’affectation de prairie en terrain à bâtir a eu lieu à partir du 1er janvier 1988, les frais d’acquisition à déterminer forfaitairement s’élèvent à 40% du produit de la vente, ce qui entraîne une charge fiscale effective de 18% sur le produit de la vente. Si un changement d’affectation a eu lieu avant le 1er janvier 1988, il n’est pas pris en compte pour le calcul de l’impôt sur les biens immobiliers.

Cet article a été rédigé par www.tpa-group.at

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