„Unter einem Dach und doch getrennt“ – diesem Motto folgt das Konzept der so genannten Einliegerwohnung. Konkret handelt es sich dabei um eine eigenständige Wohneinheit, und zwar nicht in einem Mehrparteien-, sondern in einem Einfamilienhaus.
Immer öfter taucht auch in Österreich der Begriff der Einliegerwohnung auf. Etwa im Zusammenhang mit bestehenden Einfamilienhäusern: So wird beispielsweise der Wohntrakt der Kinder oder das durch Pensionierung freigewordene Büro zu einer Einliegerwohnung umgebaut. Aber auch Fertighausanbieter haben mittlerweile Häuser mit Einliegerwohnungen im Angebot. „Eine Einliegerwohnung lohnt sich. Sie ist vor allem im gehobenen Immobiliensegment von Vorteil“, ist Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg und einer der beiden Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, überzeugt. So könne man damit zusätzliche Zielgruppen ansprechen und durch die Vermietung Einnahmen lukrieren. „Man kann aber auch dort sein Büro einrichten und sich somit Kosten sparen. Oder Pflegekräfte unterbringen, die ja Anspruch auf zumindest einen separaten Raum haben“, sagt Mayr.
Genaue Definition fehlt
Eine Vorlage, wie die Einliegerwohnung konkret aussehen sollte, gibt es nicht. „Im Mietrecht gibt es keine Vorgaben zur Gestaltung der Einliegerwohnung“, sagt dazu AK-Mietrechtsexperte Walter Rosifka. Mayr rät daher dazu, die Bauordnung als Orientierungshilfe zu nehmen. „Sie schreibt vor, dass Ein-Raum-Wohnungen mindestens 18 Quadratmeter Nettowohnfläche und zwei Quadratmeter Nebenflächen wie Kochnische oder Nasszelle aufweisen müssen. Bei Zwei-Raum-Wohnungen sind in Summe 28 Quadratmeter vorgeschrieben“, so Mayr. Einliegerwohnungen können natürlich auch größer, sollten aber deutlich kleiner als die zweite Wohneinheit im Haus sein. „Dann gilt die Einliegerwohnung als Wohnung und das Haus, in dem sie sich befindet, nicht mehr als Ein-, sondern als Zweifamilienhaus“, so Mayr.
Wann gilt die Einliegerwohnung als Wohneinheit?
Eines ist jedenfalls fix: Eine Einliegerwohnung muss eine eigenständige Wohneinheit sein, und somit nicht nur über eine Wohn- und Schlafmöglichkeit, sondern auch über eine Kochnische sowie Sanitäreinheiten verfügen. Weiters muss es einen eigenen Eingang, der beispielsweise über das Stiegenhaus oder von außen erreichbar ist, geben.
Einliegerwohnung sichert Wertstabilität
Auf die Frage, ob ein Haus mit Einliegerwohnung mehr Wert ist, sagt Mayr: „Das würde ich so nicht sagen. Aber sie ist definitiv ein Asset, sowohl für den Eigentümer als auch in der Vermarktung, da sie mehr Flexibilität bietet und daher Wertstabilität gibt.“
Das sollten Sie noch bedenken
Wer eine Einliegerwohnung plant, sollte sich vor allem, wenn diese vermietet werden soll, zweier Punkte ganz besonders bewusst sein: Der eine ist, dass trotz der räumlichen Trennung der Kontakt zu den Mitbewohnern relativ eng sein kann, etwa, wenn der Hauseingang gemeinsam genutzt wird. Der andere Punkt ist, dass die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden müssen. Peter Mayr weist auf weitere Aspekte hin: „Wird die Einliegerwohnung nur kurzfristig vermietet, muss man in Tourismusregionen aufpassen, dass man zum einen nicht in die touristische Vermietung rutscht und auch kein Problem mit dem Thema Zweitwohnsitz bekommt. Wir raten daher immer dazu, Einliegerwohnungen an Dauermieter zu vermieten oder für die Eigennutzung zu verwenden“.
Thema Mietrecht
Wird die Einliegerwohnung auf Dauer vermietet, kommt man um das Thema Mietrecht nicht herum. „Eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz“, sagt Walter Rosifka, der dazu rät, den Mietvertrag im Grundbuch eintragen zu lassen. Und er hat noch einen Tipp parat: „Bei der Vermietung von Einliegerwohnungen ist es wahrscheinlich sinnvoll, sich Gedanken über eine Pauschalmiete zu machen“. Denn meist gibt es, vor allem im Bestand, keine getrennten Verbrauchszähler.
Mag. Walter Rosifka ist Wohnrechtsexperte der Kammer für Arbeiter und Angestellte, Mitglied der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ im Bundesministerium für Justiz und Autor zahlreicher Publikationen zum Thema Wohnrecht. Peter Mayr ist Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg sowie einer der beiden Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich.
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