Warum der Nutzwert wichtig ist
Der Nutzwert gibt Auskunft über das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten der Liegenschaft. Nicht zuletzt dient er als Schlüssel für Stimmverhältnis und Betriebskosten.
Die Traum-Eigentumswohnung ist gefunden, der Deal mit dem Verkäufer vereinbart. Beim Blick in Kaufvertrag und/oder Grundbuch herrscht dann oftmals Verwunderung: Ihnen zufolge erwirbt der Käufer nicht Top 3 mit 120 Quadratmetern, sondern einen Anteil von beispielsweise 150/1000 an der Liegenschaft. „Beim Kauf einer Wohnung wird im Grundbuch keine bestimmte Quadratmeterfläche als Anteil eingetragen, sondern der „Nutzwert“, mit dem ein ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten der Liegenschaft verbunden ist – wie eben dieser Wohnung“, sagt Markus Kaspar, Notar in Wien.
Wichtiger Schlüssel
Der Nutzwert gibt somit Auskunft über das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer eines Wohnhauses. Dieses wiederum stellt zum einen den Schlüssel zur Aufteilung der Erhaltungs- und Betriebskosten dar. „Zumindest so lange nicht einstimmig etwas anderes vereinbart wurde“, sagt Kaspar. Die Eigentümer können nämlich beispielsweise vereinbaren, dass zwar die mit den Wohnungen zusammenhängenden Kosten nach Nutzwerten, jene für den Lift jedoch nach einem anderen Schlüssel aufgeteilt werden. Zum anderen bestimmt der Nutzwert die Stimmrechte: Je höher er ist, desto gewichtiger ist das Stimmrecht.
Komplizierte Berechnung
Grundlage für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche, die in Quadratmetern angegeben wird. Als solche gilt übrigens die gesamte Bodenfläche einer Wohnung minus der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone und Terrassen. „Berechnet wird der Nutzwert im Nutzwertgutachten, das von Sachverständigen erstellt wird“, so Kaspar. Grundsätzlich wird dabei als Basis eine Regelwohnung im ersten Stock angenommen, ihr wird der Nutzwert 1,00 je Quadratmeter Nutzfläche zugeschrieben. Alle anderen Wohnungen werden dann mit dieser Regelwohnung verglichen. Abweichungen von der Regelwohnung werden mit einem Zu- und Abschlag bewertet. Zuschläge gibt es beispielsweise für eine ruhige Hoflage oder eine bessere Ausstattung. Abschläge hingegen für Lagen im Erdgeschoß oder für Nordlagen. „Die Nutzwerte aller Wohnungen zusammen ergeben wiederum den Gesamtnutzwert der Liegenschaft“, erklärt Kaspar.
Unterschiede bei Außenflächen
Als wäre das nicht schon kompliziert genug, gibt es auch noch bei Außenflächen unterschiedliche Bestimmungen. Während Loggias, Veranden und Wintergärten unter bestimmten Umständen als Nutzfläche gelten, ist dies bei freien Terrassen und Balkonen nicht der Fall. Übrigens: Weicht das Nutzwertgutachten von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent ab, können Wohnungseigentümer innerhalb eines Jahres die gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte beantragen. Gleiches gilt für nachträgliche Zu- und Umbauten.
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