Kann ich ein Kleingartenhaus auf Pachtgrund vererben?
Im Eigentum ist die Sache klar. Aber was passiert, wenn der Pächter stirbt? Geht der auf einen festgelegten Zeitraum verpachtete Grund dann auch auf die Erben über? Wir haben bei Mag. Martin Kirnbauer (Kanzlei Hopmeier, Wagner, Kirnbauer), einem wahren Fachmann auf dem Gebiet Immobilienrecht, nachgefragt.
Kann ich ein Kleingartenhaus auf Pachtgrund vererben?
Bei einem Kleingartenhaus handelt es sich in der Regel um ein im Eigentum des Pächters stehendes und so genanntes Superädifikat – das heißt um ein Bauwerk auf fremdem Grund, das nicht in der Absicht errichtet wurde, dauerhaft auf diesem Grundstück zu verbleiben. Stichwort fehlende Belassungsabsicht. Die Eigentumsübertragung des Superädifikates ist möglich und erfolgt durch Urkundenhinterlegung. Das Vererben des Gebäudes kommt daher grundsätzlich in Betracht, das generelle Vererben des Pachtvertrags selbst jedoch nicht.
Das heißt konkret?
Geht man von Pachtverhältnissen im Sinne des Kleingartengesetzes (kurz: KlGG) aus, wird durch den Tod des Pächters der Pachtvertrag in der Regel aufgelöst. Es sei denn, bestimmte Angehörige wie Ehegatten, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie oder Wahlkinder oder andere Personen, die in den letzten fünf Jahren vor Ableben des Pächters bei der Bewirtschaftung des Kleingartens erheblich mitgewirkt hat, treten durch Abgabe einer schriftlichen Erklärung binnen zwei Monaten nach dem Ableben des Pächters in den Pachtvertrag ein. Einer letztwilligen Verfügung des verstorbenen Pächters für den Übergang des Pachtvertrages bedarf es dabei nicht. Endet der Pachtvertrag mangels Eintrittsberechtigter, fällt das Kleingartenhaus an den Verpächter zurück und es kommt zu einer Ausgleichszahlung des Verpächters an die Verlassenschaft. Wurde das auf einem Pachtgrund bestehende Bauwerk vom Verpächter errichtet und mitverpachtet, teilt das Kleingartenhaus das rechtliche Schicksal des Pachtvertrages.
Und wie wird – im Falle des Eintritts – die Pachtdauer für den Erben/die Erbin festgesetzt? Erbe ich die Restlaufzeit des Pachtvertrags oder hat der Nachfolger/die Nachfolgerin Anrecht auf eine neue Pachtlaufzeit?
Die Pachtdauer bei Neuabschluss beträgt mindestens zehn Jahre (vgl 2 KlGG). Der Eintretende übernimmt den Pachtvertrag mit der Restzeit, wie sie im Pachtvertrag noch vorgesehen ist. Ein Anrecht auf einen neuen Pachtvertrag oder auf eine Verlängerung nach Ablauf der befristeten Pachtdauer ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
Darf ein Kleingartenhaus auf Pachtgrund auch vermietet werden?
Nein. Die Weiterverpachtung und/oder Untervermietung an Dritte stellt in der Regel einen Kündigungsgrund dar.
Wann besteht die Möglichkeit, den Pachtgrund käuflich zu erwerben?
In Wien wurde mit 1. Februar 2021 der Verkauf von Kleingärten, die sich im Eigentum der Stadt Wien befinden, grundsätzlich eingestellt. Generell galt dabei, dass ein Pachtgrund für oder mit Kleingartenhaus nur derjenige kaufen konnte, der bereits Pächter eines solchen war. Der Kaufpreis wurde dabei in der Regel durch einen Amtssachverständigen festgelegt.
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