Immobilien-Teilverkauf: So wird Betongold flüssig
Beim Immobilien-Teilverkauf wird Kapital, das im Eigenheim gebunden ist, liquide. Falls erforderlich und gewünscht, kann der verkaufte Anteil auch wieder rückgekauft oder das Eigenheim zur Gänze verkauft werden.
„Mein Haus ist eine Sparkasse“ – dieser Satz ist von Eigenheimbesitzern vor allem dann zu hören, wenn eine größere Reparatur der Immobilie ansteht. Doch ein Haus kostet nicht nur Geld, es kann im Falle eines Verkaufs auch zu diesem werden. Wobei nicht immer die ganze Immobilie veräußert werden muss: Seit Herbst des Vorjahres bietet etwa Engel & Völkers LiquidHome mit dem Immobilien-Teilverkauf, der ab 100.000 Euro Ankaufswert möglich ist, ein Modell der Immobilienverrentung auch in Österreich an. „Wir helfen Hausbesitzern, ihr Immobilienvermögen im Bedarfsfall liquide zu machen“, sagt Gerald Beirer, Geschäftsführer von EV LiquidHome. Denn häufig würden Immobilien den größten Bestandteil des Vermögens ausmachen mit dem Effekt, dass dieses Kapital nicht frei verfügbar sei, so Beirer.
Nur Einfamilien- und Reihenhäuser
Möglich ist der Teilverkauf in Österreich allerdings ausschließlich bei Einfamilien- und Reihenhäusern im Eigentum. „Ist das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen, dürfen gemäß Wohnungseigentumsgesetz Unternehmen nicht zu Privaten als Eigentümer dazu kommen“, sagt Beirer, der das durchschnittliche Alter des Kundenkreises mit 68 Jahren beziffert. Gekauft werden die Häuser grundsätzlich in ganz Österreich – vorausgesetzt, es ist am jeweiligen Standort eine Wertsteigerung zu erwarten. „Wir prüfen das sehr genau“, sagt Beirer, der darauf hinweist, dass Teilverkaufende im Gegensatz zu anderen Formen der Immobilienverrentung auch weiterhin an der Wertentwicklung ihres Eigenheims, zumindest anteilig partizipieren.
Weitere Nutzung möglich
Konkret erwirbt das Unternehmen zwischen zehn und 50 Prozent eines Eigenheims, die Verkäufer können dieses jedoch weiterhin nutzen. Denn über den verkauften Anteil – der Kaufpreis wird von einem unabhängigen und zertifizierten Sachverständigen nach dem Verkehrswertverfahren ermittelt – wird für Verkäufer und deren Ehe- beziehungsweise Lebenspartner sowie Kinder ein lebenslanges Fruchtgenussrecht im Grundbuch eingetragen.
Wobei für die Nutzung je nach Höhe und Wert des verkauften Anteils eine monatliche Nutzungsgebühr (anteilige Miete), die auch in der Höhe zeitlich befristet sein kann, fällig wird. „Die Verkäufer bleiben weiterhin zu 100 Prozent wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes und können damit eigenständig Umbauten, Renovierungen sowie Sanierungen durchführen. Und natürlich steht ihnen ein Rückverkauf frei“, beschreibt Beirer. Nicht zuletzt können sie sich auch für einen Gesamtverkauf der Immobilie entscheiden. „In diesem Fall suchen wir gemeinsam mit dem Verkäufer die optimale Lösung und bieten Unterstützung, indem unser Maklernetzwerk den Verkauf abwickelt“, so Beirer. Der erzielte Preis wird dann den Anteilen entsprechend aufgeteilt. „Wir erhalten zusätzlich eine einmalige Abwicklungsgebühr in Höhe von 5,5 Prozent. Darin ist allerdings die Maklergebühr bereits enthalten, sofern der Verkauf über unser Maklernetzwerk abgewickelt wird“, sagt der Geschäftsführer von EV LiquidHome.
Gut rechnen
Konsumentenschützer stehen dem Modell allerdings mit einer Portion Skepsis gegenüber: Sie raten Interessierten auf alle Fälle, das Modell durchzurechnen, um sicher zu gehen, ob nicht ein Kredit oder Umkehrhypothek (bei dieser wird das Haus verpfändet, der Schuldner erhält je nach Vereinbarung einmal, jährlich oder monatlich einen bestimmten Betrag) eine günstigere Lösung wäre. Geklärt werden sollte weiters, ob man sich das Nutzungsentgelt über Jahre hinweg überhaupt leisten könne. Beirer gibt in diesem Zusammenhang eins zu bedenken: „Ab einem gewissen Alter ist es schwierig bis unmöglich, eine Finanzierung zu erhalten. Das soll sich zwar bald ändern, aber es stellt sich auch dann die Frage der Durchsetzbarkeit“.
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