Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) regelt nicht nur Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, sondern bei Wohnungen, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, auch die Mieten. Dazu werden verschiedene Mietzinsarten wie Kategoriemietzins und Richtwertmietzins definiert. AK-Wohnrechtsexperte Clemens Berger erklärt, was darunter zu verstehen ist.
Welche Wohnungen fallen unter den Richtwertmietzins?
Der sogenannte Richtwertmietzins oder Richtwertzins, der eine gesetzliche Obergrenze darstellt, ist im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG) geregelt und gilt für die meisten Mietverträge über Altbauwohnungen, die ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden.
Wie setzt sich die Richtwertmiete zusammen?
Die Richtwertmiete setzt sich zusammen aus dem Richtwert selbst sowie Zu- und Abschlägen, zu denen unter anderem auch der sogenannte Lagezuschlag zählt. Entscheidend zur Berechnung von Ab- oder Zuschlägen ist immer der Zustand der Mietwohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Wird der Mietzins aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung angehoben, dann darf er jenen Richtwertmietzins nicht übersteigen, der im Anhebungszeitpunkt höchstens zulässig ist.
Abschläge gibt es beispielsweise für das Fehlen von Bad, WC, Heizung, Vorraum oder Keller, für das Fehlen eines Aufzugs in mehrgeschossigen Häusern sowie eine überdurchschnittliche Lärmbelastung oder Dachschrägen.
Zuschläge wiederum gibt es für Balkone, Terrassen oder Garagen sowie die gute Lage der Wohnung im Haus. Für befristete Mietverhältnisse reduziert sich der Richtwertmietzins um 25 Prozent.
Wie hoch ist der Richtwert?
Der Richtwert ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In Wien liegt er aktuell beispielsweise bei 6,67 Euro pro Quadratmeter, in Vorarlberg bei 10,25 Euro, der Steiermark bei 9,21 und in Salzburg bei 9,22 Euro pro Quadratmeter. Am niedrigsten ist er mit 6,09 Euro im Burgenland. Während in manchen Bundesländern der Richtwertmietzins in der Praxis nicht zu erzielen ist, weil er deutlich über den Marktgegebenheiten liegt, stellt er insbesondere in Wien eine echte Mietzinsbeschränkung dar – zumindest in Lagen, in denen kein Lagezuschlag zusteht.
Was ist der Kategoriemietzins?
Kategoriemieten betreffen ebenfalls Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), aber nur, wenn der Mietvertrag zwischen 1. Jänner 1982 und 28. Februar 1994 unterzeichnet wurde. Für neue Verträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommen Kategoriemieten nur noch für Sub-Standardwohnungen der Kategorie D (WC am Gang/kein fließendes Wasser in der Wohnung) zur Anwendung.
Welche Kategorien gibt es?
Je nach Ausstattung der Wohnung werden vier Kategorien unterschieden.
# Kategorie A: Die Wohnung muss in einem brauchbaren Zustand sein, über mindestens 30 Quadratmeter Nutzfläche verfügen, aus mindestens einem Zimmer, Küche oder Kochnische und Vorraum bestehen. Weiters müssen eine zeitgemäßer Badegelegenheit mit Belüftung, WC im Inneren der Wohnung sowie Zentral- oder Etagenheizung und Warmwasseraufbereitung vorhanden sein.
# Kategorie B: Für diese Kategorie wurde keine Mindestgröße festgelegt. Wohnungen in dieser Kategorie müssen ebenfalls brauchbar sein und mindestens ein Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, eine zeitgemäße Badegelegenheit mit Belüftungsmöglichkeit sowie ein WC im Inneren der Wohnung aufweisen. Was nicht sein muss, sind eine spezielle Heizung und Warmwasseraufbereitung, wobei diese Ausstattungsmerkmale in der Regel für eine zeitgemäße Badegelegenheit vorhanden sein müssen.
#Kategorie C: Wohnungen dieser Kategorie müssen über mindestens ein Zimmer, eine Wasserentnahmestelle sowie ein WC im Wohnungsinneren verfügen und brauchbar sein.
# Kategorie D: In diese Kategorie fallen alle anderen Wohnungen, die demnach über keine Wasserentnahmestelle oder kein WC im Inneren der Wohnung verfügen, sei es in einem brauchbaren oder unbrauchbaren Zustand.
Wie hoch ist aktuell der Kategoriemietzins?
Anders als bei der Richtwertmiete ist die Berechnungsgrundlage österreichweit einheitlich. Wie auch der Richtwert erhöht sich der Kategoriemietzins immer im April entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI). Aktuell liegen die Kategoriemiete für Wohnungen der Kategorie A bei 4,47 Euro pro Quadratmeter und Monat, für Kategorie B bei 3,35, und für Kategorie C bei 2,23 Euro pro Quadratmeter und Monat. In der Kategorie D wird nach brauchbar und unbrauchbar unterschieden. Im ersten Fall liegt die Miete bei 2,23 Euro, im zweiten Fall bei 1,12 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Was ist unter einem „angemessenen Mietzins“ zu verstehen?
Beim „angemessenen Hauptmietzins“ handelt es sich um einen für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag. Für die Errechnung werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Der angemessene Hauptmietzins stellt kaum eine wirksame Mietzinsbegrenzung dar. Er gilt als Ausnahme vom Richtwertmietzins und kommt zum Beispiel zur Anwendung, wenn Wohnungen in Gebäuden gelegen sind, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung mit Fördermitteln neu geschaffen wurden oder für Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude, zu dessen Erhaltung der Vermieter erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat. Auch für Wohnungen in Altbauten, die selbst erst aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 (und vor 2002) erteilten Baubewilligung etwa durch Um-oder Zubau oder Dachbodenausbau neu geschaffen wurden, kann ein angemessener Mietzins verlangt werden.
Weiters gilt der angemessene Mietzins für Wohnungen der Kategorie A oder B, die größer als 130 Quadratmeter sind. Für diese allerdings nur, wenn der Vermieter die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den Vormieter vermietet hat. Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr. Bei befristeten Mietverträgen – unabhängig von der Befristungsdauer – muss ein Befristungsabschlag von 25 Prozent erfolgen.
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